嚴(yán)絲合縫的樓市監(jiān)管網(wǎng)之下，開(kāi)發(fā)商和政府之間針對(duì)“限價(jià)令”的博弈正愈演愈烈。
東莞、廣州等為代表的樓市調(diào)控代表性城市，毛坯備案價(jià)網(wǎng)簽合同之外，裝修款、品質(zhì)提升協(xié)議、車位費(fèi)、小區(qū)園林費(fèi)等附屬合同都成為隱藏房?jī)r(jià)的“利器”。這被認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商不愿向市場(chǎng)妥協(xié)，極力尋求政府管控和可觀利潤(rùn)空間的平衡之策。
面對(duì)同樣的限價(jià)約束，不同動(dòng)機(jī)的開(kāi)發(fā)商正在這輪限價(jià)潮下暗暗發(fā)力，以寄望獲取更多主動(dòng)籌碼。
有急于回款的開(kāi)發(fā)商以毛坯取代精裝交付，價(jià)格不降反升，順勢(shì)實(shí)現(xiàn)漲價(jià)；另有開(kāi)發(fā)商在可操作空間較大的裝修環(huán)節(jié)耍起了小心思，精裝減配。更多已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)或已接近完工的樓盤(pán)，因?yàn)槭艿健跋迌r(jià)令”等沖擊，板塊降溫，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，擔(dān)憂蓄客不理想而選擇延后開(kāi)盤(pán)。
“附屬合同”的秘密
調(diào)控政策高頻加碼，“限價(jià)令”重出江湖，房企隨即開(kāi)啟了見(jiàn)招拆招的玩法。
所謂限價(jià)，是指政府給定住宅銷售的指導(dǎo)價(jià)，開(kāi)發(fā)商照此價(jià)格備案后獲得預(yù)售證。銷售價(jià)格一旦超出指導(dǎo)價(jià)，則無(wú)法網(wǎng)簽。限價(jià)意在用行政手段控制房?jī)r(jià)。
去年新冠疫情后，深圳、東莞、廣州等數(shù)個(gè)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)啟上漲模式。以東莞為例，東莞住建局先是2021年2月27日，收緊調(diào)控政策，明確規(guī)定新建商品住房的備案價(jià)不得高于周邊同類在售項(xiàng)目的申報(bào)價(jià)格，也不能高于同一項(xiàng)目前期申報(bào)價(jià)格。2021年4月29日，東莞住建局又出臺(tái)新房限價(jià)細(xì)則，提出新房備案價(jià)上調(diào)空間控制在5%以內(nèi)，未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價(jià)格的間隔時(shí)間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書(shū))后半年延長(zhǎng)至一年，漲幅不超過(guò)3%。
逐漸加碼的備案價(jià)格管制，也引發(fā)了市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)：購(gòu)房者在手持一份用于網(wǎng)簽的購(gòu)房合同之外，多會(huì)伴有“裝修款”、“車位費(fèi)”、“小區(qū)園林費(fèi)用”等附屬合同。這些附屬合同不計(jì)入網(wǎng)簽，主要是房屋市場(chǎng)價(jià)與網(wǎng)簽備案價(jià)的差價(jià)，大多數(shù)需要購(gòu)房者一次性付清。
“你需要簽兩份合同。一份是房屋成交價(jià)款，另一份是大概三十多萬(wàn)元的‘品質(zhì)提升協(xié)議’�！笔煜ぶ泻！ぷ蟀稏|宸項(xiàng)目的多位知情人士向第一財(cái)經(jīng)記者解釋到，所謂的品質(zhì)提升協(xié)議包含小區(qū)園林費(fèi)用、裝修款。
這是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商目前規(guī)避新房限價(jià)管制，售賣新盤(pán)的冰山一角。以中�！ぷ蟀稏|宸為例，在售均價(jià)錄得3.5萬(wàn)-3.6萬(wàn)元/平方米。而項(xiàng)目首批毛坯備案均價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米，鎮(zhèn)街公布的5月新房網(wǎng)簽均價(jià)為29156元/平方米。
一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人士指出，按照中海地產(chǎn)(00688.HK)當(dāng)初1.75萬(wàn)元/平方米左右的拍地價(jià)格粗略測(cè)算，中�！ぷ蟀稏|宸若按照毛坯備案價(jià)售賣很難實(shí)現(xiàn)盈利。“賣到3.5萬(wàn)元/平方米差不多也就是微盈利狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商總不至于說(shuō)高價(jià)拿地虧本賣房回款”。
類似這樣將房屋價(jià)款部分轉(zhuǎn)至裝修款的樓盤(pán)在東莞并不少見(jiàn)。它們大多出現(xiàn)在板塊熱度較高、區(qū)域前景較好的地區(qū)，且在2021年四月份開(kāi)始出現(xiàn)，并在六七月份變得越來(lái)越常見(jiàn)。
除了最常見(jiàn)的裝修款，還有捆綁銷售車位等方式，共同特征均是利用附屬合同來(lái)轉(zhuǎn)移“隱形房?jī)r(jià)”。
以引起當(dāng)?shù)厝瞬毮康那f(wàn)豪宅盤(pán)鵬瑞天玥項(xiàng)目為例，毛坯備案的5號(hào)住宅樓、6號(hào)住宅樓均價(jià)分別為47086.5元/平方米、46076.94元/平方米。
但是第一財(cái)經(jīng)記者了解到，購(gòu)買者在按照4.6-4.7萬(wàn)元/平方米簽署購(gòu)房合同之際，還附帶有百萬(wàn)元的車位款、裝修款等。
購(gòu)房者之所以愿意接受這種附屬合同的售賣方式，主要?dú)w因于樓盤(pán)備案單價(jià)4.6-4.7萬(wàn)元/平方米仍遠(yuǎn)低于項(xiàng)目所在片區(qū)二手樓盤(pán)心理價(jià)。不少意向買家以周邊在售二手樓盤(pán)6萬(wàn)元+/平方米粗略猜測(cè)，鵬瑞天玥項(xiàng)目單價(jià)會(huì)突破5萬(wàn)元。
有鵬瑞天玥的購(gòu)買者向第一財(cái)經(jīng)記者表示，他所買的鵬瑞天玥項(xiàng)目附帶有超百萬(wàn)元的車位合同。對(duì)于車位費(fèi)高達(dá)百萬(wàn)元，他并不以為然，“這個(gè)樓盤(pán)若不是受備案價(jià)管制，賣到每平方米8萬(wàn)元左右懸念不大，目前在售單價(jià)不到五萬(wàn)元，加上百萬(wàn)元的車位款，攤銷折算下來(lái)每平方米并不算貴。”
諸如此類現(xiàn)象在臨深的塘廈鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)也較為常見(jiàn)。以深圳客較為青睞的卓越華堂卓著天城·辰光為例， 項(xiàng)目毛坯備案價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米左右，實(shí)際中均有附屬裝修合同等。
開(kāi)發(fā)商推盤(pán)策略現(xiàn)分歧
加碼的新盤(pán)備案限價(jià)政策維持了網(wǎng)簽均價(jià)低位運(yùn)行，3%-5%小梯度式上漲，樓盤(pán)再現(xiàn)2020年跳漲不太現(xiàn)實(shí)。
苦于資金回款壓力，無(wú)法高價(jià)出貨的開(kāi)發(fā)商在政策的“網(wǎng)”之下，似乎被推到了被動(dòng)境地，但他們并不愿意向市場(chǎng)妥協(xié)。備案價(jià)成交合同之外疊加附屬合同被認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商極力尋求政府管控和可觀利潤(rùn)空間的平衡之策。
這并非東莞獨(dú)有的現(xiàn)象。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，上半年，受廣州住建局新房備案周期拉長(zhǎng)，執(zhí)行“限價(jià)令”等政策影響，廣州黃埔區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)等熱度較高的板塊也出現(xiàn)了類似情況。部分開(kāi)發(fā)商將裝修款剝離在外，降低住宅成本，既滿足了政府指導(dǎo)價(jià)以便利備案，又變相實(shí)現(xiàn)了價(jià)格上漲。此前十余年，廣州以全屋精裝修形式交房的樓盤(pán)占比超過(guò)95%。
第一財(cái)經(jīng)記者有了解到，廣州南沙有新盤(pán)2020年年底項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)在2.6萬(wàn)元/平方米左右；項(xiàng)目二期近期改為毛坯備案之后，價(jià)錢(qián)微微提至2.8萬(wàn)元/平方米左右。該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商此前就向第一財(cái)經(jīng)記者透露，這既不違背該盤(pán)所在南沙片區(qū)3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格管控上限，能順利備案，又有微利空間。毛坯取代精裝交付，價(jià)格不降反升，開(kāi)發(fā)商順勢(shì)實(shí)現(xiàn)了漲價(jià)。
另有急于回款的開(kāi)發(fā)商，在可操作空間較大的裝修環(huán)節(jié)耍起了小心思：“減配”變得稀松平常了起來(lái)。
有新近入手新盤(pán)的購(gòu)房人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，品牌開(kāi)發(fā)商大多會(huì)在裝修合同中會(huì)羅列廚電家具的品牌、型號(hào)等詳細(xì)信息，明細(xì)清晰，購(gòu)房者雖無(wú)需再費(fèi)力采購(gòu)細(xì)分品類，但也無(wú)力斡旋細(xì)分品類的選擇自由度。另一方面，類似漆料等原材料，用料差異可致差價(jià)懸殊，這并非普通購(gòu)房者能夠甄別。
不同動(dòng)機(jī)的開(kāi)發(fā)商正在這輪限價(jià)潮下暗暗發(fā)力，以寄望獲取更多主動(dòng)籌碼。
有并不急于回款的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)選擇延長(zhǎng)蓄客周期、延后開(kāi)盤(pán)時(shí)間。廣州南沙區(qū)的一位開(kāi)發(fā)商人士就告訴第一財(cái)經(jīng)記者，相比去年下半年，今年上半年南沙樓市降溫顯著，蓄客并不太理想。他主動(dòng)選擇延后開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，“4月調(diào)控過(guò)后，片區(qū)有降溫，蓄客并不理想，還是等板塊行情回暖企穩(wěn)之后再開(kāi)盤(pán)�！�
這種狀況在東莞也不少見(jiàn)。對(duì)于不那么著急回款的開(kāi)發(fā)商而言，銷售節(jié)點(diǎn)延后，延長(zhǎng)蓄客周期、等待樓市回溫則成為應(yīng)對(duì)策略。
以深業(yè)集團(tuán)旗下深業(yè)松湖云誠(chéng)花園為例，它原本定于今年7月左右開(kāi)放營(yíng)銷中心，開(kāi)盤(pán)時(shí)間暫定8月或9月，至今仍未聽(tīng)聞開(kāi)盤(pán)的確鑿信息。開(kāi)發(fā)商延后除了受工程進(jìn)度拖累，與該樓盤(pán)價(jià)格每平方米倒掛2萬(wàn)元左右，投資價(jià)值顯著也有關(guān)系。
“深業(yè)集團(tuán)拍地價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米左右，單價(jià)五萬(wàn)差不多能盈虧打平。新房限價(jià)管控背景下，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在推深業(yè)松湖云誠(chéng)花園很難賣個(gè)好價(jià)錢(qián)�！笔煜ぴ摌潜P(pán)的人士稱，被投資客追逐的高價(jià)值盤(pán)主動(dòng)延后開(kāi)盤(pán)，可能有與限價(jià)博弈，以時(shí)間換價(jià)值的變通意味在內(nèi)。
記者了解到，更多已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)或已接近完工的樓盤(pán)選擇延后開(kāi)盤(pán)，還是受到板塊降溫，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，開(kāi)盤(pán)效果恐難理想制約。
樓市余溫仍存
若是將時(shí)下出現(xiàn)的參差博弈現(xiàn)象，放至稍長(zhǎng)的時(shí)間周期來(lái)看，幾乎是每輪樓市調(diào)控的產(chǎn)物。
多位市場(chǎng)人士均有指出，每逢樓市調(diào)控，這種備案合同外夾雜裝修款、車位費(fèi)等附屬合同的現(xiàn)象就會(huì)卷土重來(lái)。
“備案價(jià)購(gòu)房合同+附屬合同”的模式利于開(kāi)發(fā)商滿足備案指導(dǎo)價(jià)，獲取樓盤(pán)預(yù)售證；購(gòu)房者也能因?yàn)楦綄俸贤?guī)避增值稅等部分稅費(fèi)；主管部門(mén)也能較好實(shí)現(xiàn)降溫樓市，維持樓市低位運(yùn)行的交投狀況。這種一石三鳥(niǎo)的多贏機(jī)制也給到了參與各方合謀的動(dòng)力。
“限價(jià)令”下的東莞、廣州等，去年樓市交投活躍，今年轉(zhuǎn)冷跡象顯著。
以東莞為例，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年?yáng)|莞二手房網(wǎng)簽已不足萬(wàn)套，同比下跌29.8%，調(diào)控效果十分明顯。
樂(lè)有家在研究報(bào)告中進(jìn)一步指出，“經(jīng)歷‘227新政’后，外地客受阻，貸款收緊等因素讓東莞二手房市場(chǎng)再度遇冷，二手房單月網(wǎng)簽量均不足兩千套，明顯低于近幾年的同期水平�！�
具體到一手房來(lái)看，同樣降溫顯著。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年?yáng)|莞新建商品住宅共網(wǎng)簽約23294套，僅占2020年全年新房網(wǎng)簽套數(shù)的36.7%。
綜合一二手整體成交狀況，調(diào)控政策高頻加碼下，東莞樓市得到有效控制。低景氣度板塊有可能還會(huì)迎來(lái)房?jī)r(jià)陰跌。
接受采訪的諸多人士表達(dá)類似觀點(diǎn)之際，也表達(dá)了市場(chǎng)仍具活力。
這從上半年的土拍中也可管窺一斑。對(duì)比2020年上半年(成功出讓23宗，涉及16鎮(zhèn)街，出讓總金額401億)，2021年上半年出讓宗數(shù)下降39%，出讓總金額下降35%。但是，其中7個(gè)鎮(zhèn)街樓面價(jià)被刷新，平均樓面價(jià)約20184元/平方米，平均溢價(jià)率約為41%。保利地產(chǎn)、中海、萬(wàn)科、龍湖、金地、華潤(rùn)置地等實(shí)力房企仍是補(bǔ)倉(cāng)主力軍，這也給“限價(jià)令”下的樓市注入了一定的想象空間。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
