近日，隨著武漢首輪集中土地供應(yīng)的結(jié)束，歷時近3個月、覆蓋全國22城的首輪集中供地收官。
對于房企而言，供地集中化不僅改變著其當年拿地規(guī)劃，對于資金使用效率、杠桿平衡及運營風(fēng)險等方面亦影響重大。
與以往相比，供地集中化將會帶來哪些變化，呈現(xiàn)出哪些特點，將對各規(guī)模房企帶來哪些影響？多位專家向《人民樓視》欄目表示，更加嚴格的土拍舉措有效抑制了房價的過快上漲，保證了土地出讓市場的健康發(fā)展。而被供地集中化“打亂”了拿地節(jié)奏的各大房企，則面臨著資金實力、運轉(zhuǎn)效率、杠桿平衡等多重挑戰(zhàn)。但也為房企整合上下游資源、優(yōu)化內(nèi)部資源配置提供了一次重要的契機。
22城住宅用地供應(yīng)量增加 市場熱度分化持續(xù)
目前，22城首輪集中供地數(shù)據(jù)已全部出爐。與往年相比，22城整體溢價率得到了有效的控制。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，上半年22城首輪集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，成交用地面積約5037公頃、規(guī)劃建筑面積1.11億平方米、土地價款總計1.07萬億元，綜合溢價率達15.1%。
按區(qū)域劃分來看，城市熱度分化依然顯著，“南熱北冷”現(xiàn)象較為明顯，其中以長三角區(qū)域熱度最高。
數(shù)據(jù)顯示，北京、上海與廣州等一線城市首批成交占全年用地比例位列前三，分別高達56.3%、40.4%以及40%。杭州與北京是首批集中供地成交金額最高的兩個城市，均破千萬。廈門、深圳、鄭州、青島與長春等城市首批供地不及全年住宅用地供應(yīng)的20%，預(yù)計后期供應(yīng)規(guī)模將明顯加強。
在溢價率方面，“南熱北冷”依然成立。杭州72%的地塊以“競自持”的方式成交；北京1/3的地塊進入報高標準商品住宅建設(shè)方案階段；寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號。與之相比的是，長春、青島的市場熱度一般。長春38宗成交用地有66%的宗地以底價成交。青島延續(xù)勾地模式，出讓的55宗地中有54 宗以底價成交。
對于分化原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，土拍實際上與城市基本面有關(guān)，也造成了企業(yè)對于各個城市的投資價值判斷的趨同�？傮w看，土地市場總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢，各類炒作現(xiàn)象也得到明顯抑制。
各地創(chuàng)新土拍規(guī)則 穩(wěn)定價格作用凸顯
限地價、競自持、觸頂搖號……在此次兩集中供地（即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）中，不少地方政府圍繞“房住不炒”定位，創(chuàng)新推出多項“穩(wěn)價”舉措�！跋薜貎r+控房價+競配建/競自持”成為多數(shù)城市標配。
據(jù)了解，蘇州、上海、鄭州等部分城市采用“一次性報價”規(guī)則，并設(shè)定政府指導(dǎo)價格，相應(yīng)標的最終將由最接近指導(dǎo)價格的競價方所得。此舉不僅通過控制溢價率達到穩(wěn)地價效果，且一次性報價后并非價高者得，避免了土地成交過于集中在個別房企，有效實現(xiàn)公平競爭。
具體來看，上海在首輪集中供地中，分別設(shè)置了地塊起始價、中止價和最高報價，并將最高溢價率限定為10%。當報價低于中止價時，則價高者得。若高于終止價，將進入一次性書面報價環(huán)節(jié)。一次性書面報價不得超過最高報價。最終，地塊將由最接近一次性書面報價平均價的競標者競得。此舉不僅打破了“價高者得”的規(guī)律，也尤為考驗房企對地塊的測算能力，有效實現(xiàn)公平競爭。
億翰智庫報告指出，集中供地有四大政策相輔相成，從而控制土地市場熱度。除了高自有資金監(jiān)管外，集中供地實施“房價、地價聯(lián)動機制”，通過“鎖死”地價來穩(wěn)定房價，同時也保障了房企一定的利潤空間，整體符合國家政策邏輯“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。這一系列政策及配套措施或?qū)⒊蔀槠渌鞘兄贫ㄍ僚恼叩哪０濉?/P>
值得關(guān)注的是，在土地使用方面，一些城市對保障性住房的供給明顯增大，部分土地設(shè)置了配建保障房建設(shè)比例的硬性條件。這意味著，房企若想順利拿地并承建相應(yīng)住宅項目，也需對應(yīng)承擔一定比例的保障性住房建設(shè)工作。
以深圳為例，在深圳本次集中供地出讓的6宗地塊中，有三宗地塊明確注明需“競配建只租不售人才房”。根據(jù)《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，2021年深圳將計劃供應(yīng)居住用地363.3 公頃，其中公共住房用地214公頃，占比近六成。武漢雖未在拍地規(guī)則上對地價進行限制，但
在多數(shù)地塊出讓公告里標明基礎(chǔ)配建、保障房、產(chǎn)業(yè)引入等需求，定向性明顯。
西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登向《人民樓視》表示，新的措施總體上有效抑制了房價的過快上漲，保證了土地出讓市場的健康發(fā)展。但需要重視的是，該類限價政策在部分熱點城市實施效果有限，不少熱點城市或熱點板塊依然出現(xiàn)了大面積的“熔斷”現(xiàn)象。
“地方政府需要根據(jù)本次集中土地拍賣中出現(xiàn)的現(xiàn)象，不斷動態(tài)優(yōu)化其供地方案和地拍賣政策，以促進土地市場在空間與結(jié)構(gòu)層面都能實現(xiàn)供需平衡�！�
供地“變奏”房企運營能力受考驗
集中供地改變了房企的拿地節(jié)奏，無形中也考驗著各家房企的資金實力和運轉(zhuǎn)能力。
穆迪副總裁、高級分析師黎錦雄稱，與規(guī)模較小的同業(yè)相比，財力更為雄厚的大型開發(fā)商擁有更多資金和流動性可用于購入最理想的地塊�！斑@種差異將加速行業(yè)整合。”
面對前期集中拿地和后期集中開發(fā)的運營風(fēng)險，“聯(lián)合拿地”成為不少房企在此輪集中供地中的策略之一。
據(jù)貝殼研究院高級分析師潘浩介紹，盤點首輪22城集中供地中最愛聯(lián)合拿地的10家房企，濱江集團以67%的聯(lián)合比例領(lǐng)跑榜單，其后金科、卓越、首開均保持60%（含）以上的聯(lián)合拿地比例。
“本次多地集中供地改革，對房地而言無疑是一種新的挑戰(zhàn)�！� 姜先登表示，大量中小型房企受資金壓力影響，普遍拿地積極性不高。未來受集中供地政策影響，房企的拿地策略將會進一步分化，主要一二線城市的土地拍賣可能將成為各大頭部房企間的博弈，而中小型房企的競爭標的將主要集中非核心城市。
盡管供地集中化對房企帶來的挑戰(zhàn)不小，但也為房企整合上下游資源、優(yōu)化內(nèi)部資源配置提供了重要契機。
“在‘三道紅線’之下，房企規(guī)模相對固化，處于不同條件下的房企正在進行不同的嘗試，特別是中游房企，更加強調(diào)細分市場的挖掘和中短期市場行情的準確把握�！迸撕普f。
姜先登認為，房企需要在項目規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、項目銷售等多個環(huán)節(jié)進行優(yōu)化，以滿足大量項目同步推進的要求。與此同時，各家房企間應(yīng)加大在項目規(guī)劃設(shè)計、員工培訓(xùn)等環(huán)節(jié)的合作，以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，資源共享，從而順利適應(yīng)新環(huán)境下的市場格局。
來 源：人民網(wǎng)
編 輯：liuy
