1月17日，南寧住房公積金管理中心發(fā)布《南寧住房公積金個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）》，面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。市民如有意見(jiàn)或建議，可在2022年2月15日前反饋至管理中心。
相較之前的政策，意見(jiàn)稿有出現(xiàn)哪些新變化？管理中心就相關(guān)政策進(jìn)行了編制說(shuō)明。
新政變化一：首套公積金最高額度調(diào)整為70萬(wàn)元
記者了解到，此次征求意見(jiàn)稿最大的變化就是，每筆公積金貸款的可貸額度由公積金中心按照本市規(guī)定的公積金貸款最高額度、貸款額度計(jì)算公式、住房?jī)r(jià)值、首付款比例、還貸能力系數(shù)、信用狀況等規(guī)定進(jìn)行測(cè)算，綜合評(píng)估借款申請(qǐng)人實(shí)際情況后，取最低值確定（向下取整為1000元的整數(shù)倍）。
征求意見(jiàn)稿提出，首套房公積金貸款的最高額度為70萬(wàn)元，第二套房公積金貸款的最高額度為60萬(wàn)元。
公積金繳存余額指借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)的個(gè)人賬戶(hù)余額，借款申請(qǐng)人配偶在本市或異地正常繳存公積金的，其個(gè)人賬戶(hù)余額可以關(guān)聯(lián)計(jì)算貸款額度。借款申請(qǐng)人配偶個(gè)人賬戶(hù)繳存狀態(tài)處于封存、非正常繳存狀態(tài)的，其個(gè)人賬戶(hù)余額不能關(guān)聯(lián)計(jì)算貸款額度；繳存余額倍數(shù)為10倍；繳存時(shí)間系數(shù)按借款申請(qǐng)人連續(xù)正常繳存公積金的時(shí)間確定：當(dāng)連續(xù)正常繳存時(shí)間介于6個(gè)月和23個(gè)月時(shí)，繳存時(shí)間系數(shù)為0.8；當(dāng)連續(xù)正常繳存時(shí)間介于24個(gè)月和35個(gè)月時(shí)，繳存時(shí)間系數(shù)為1；當(dāng)連續(xù)正常繳存時(shí)間介于36個(gè)月和59個(gè)月的，繳存時(shí)間系數(shù)為1.2；當(dāng)連續(xù)正常繳存時(shí)間為60個(gè)月及以上的，繳存時(shí)間系數(shù)為1.5。
風(fēng)險(xiǎn)防控系數(shù)根據(jù)申請(qǐng)貸款時(shí)南寧公積金中心的資金運(yùn)用率（指南寧公積金中心公積金貸款余額占公積金繳存余額的比率）確定：資金運(yùn)用率不超過(guò)85%時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)防控系數(shù)為1；資金運(yùn)用率超過(guò)85%但不超過(guò)90%時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)防控系數(shù)為0.9；資金運(yùn)用率超過(guò)90%但不超過(guò)95%時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)防控系數(shù)為0.8；資金運(yùn)用率超過(guò)95%時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)防控系數(shù)為0.7。
需要注意的是，資金使用率以上一年年度報(bào)告為準(zhǔn)。借款申請(qǐng)人要充分了解公積金使用政策，避免因辦理公積金提取業(yè)務(wù)而影響公積金貸款額度。
新政變化二：兩年內(nèi)信用卡連續(xù)逾期3期以上拒絕貸款申請(qǐng)
意見(jiàn)稿提出，住房公積金個(gè)人信息主要審查是否有騙提騙貸行為，征信系統(tǒng)信用記錄包括貸款和信用卡透支。借款人或其配偶及其他共同借款人有近一年貸款連續(xù)逾期2期以上或兩年內(nèi)連續(xù)逾期3期以上的惡意拖欠記錄的，拒絕其貸款申請(qǐng)；借款人或其配偶及其他共同借款人有近一年信用卡透支連續(xù)逾期3期以上的惡意拖欠記錄的，拒絕其貸款申請(qǐng)；借款人或其配偶及其他共同借款人被列入商業(yè)銀行監(jiān)控黑名單內(nèi)的，貸款委托人應(yīng)拒絕其貸款申請(qǐng)。
申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，所購(gòu)再交易自住住房存在以下情形之一的，不予貸款：買(mǎi)受人已擁有房屋部分產(chǎn)權(quán)并購(gòu)買(mǎi)該房屋剩余產(chǎn)權(quán)的；買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間為父母、子女關(guān)系，或曾為夫妻關(guān)系的；磚木結(jié)構(gòu)，無(wú)獨(dú)立廚衛(wèi)，被有關(guān)部門(mén)鑒定為危房，被有關(guān)部門(mén)認(rèn)定為已改變產(chǎn)權(quán)用途，或存在抵押物不宜處置的其他情形的。
相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，上訴所列情況在業(yè)務(wù)實(shí)操過(guò)程中如不加以限制，極易引發(fā)通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)交易套取公積金貸款的行為或?qū)δ蠈幑e金中心實(shí)現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生不利影響。
新政變化三：支持首套或二套改善住房貸款不支持三套房貸款
征求意見(jiàn)稿提出，借款申請(qǐng)人在南寧市行政區(qū)域（鐵路分中心的借款申請(qǐng)人在購(gòu)房所在地的行政區(qū)域內(nèi)，以下統(tǒng)稱(chēng)“本行政區(qū)域”）無(wú)住房，且在全國(guó)范圍內(nèi)未使用過(guò)公積金貸款的，認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)首套住房，執(zhí)行首套房公積金貸款政策。
征求意見(jiàn)稿提出，公積金貸款支持繳存職工家庭購(gòu)買(mǎi)首套自住住房或第二套改善居住條件的自住住房，不支持購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房。
什么情況下才會(huì)被認(rèn)定為二套房呢？借款申請(qǐng)人在本行政區(qū)域有一套住房且在全國(guó)范圍內(nèi)未使用過(guò)公積金貸款的；借款申請(qǐng)人在本行政區(qū)域有一套住房且在全國(guó)范圍內(nèi)使用過(guò)一次公積金貸款并已還清的；借款申請(qǐng)人在本行政區(qū)域無(wú)住房但在全國(guó)范圍內(nèi)使用過(guò)一次公積金貸款并已還清的；借款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)危舊房改造住房還建項(xiàng)目的，如在本區(qū)域有兩套（含）以上住房或使用過(guò)一次公積金貸款并已結(jié)清的，執(zhí)行第二套房公積金貸款政策，不受住房套數(shù)限制的，有上述情形之一的，就認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)第二套住房，執(zhí)行第二套房公積金貸款政策。
借款申請(qǐng)人在本行政區(qū)域內(nèi)有兩套或以上住房的；借款申請(qǐng)人在全國(guó)范圍內(nèi)使用過(guò)兩次或以上公積金貸款的，有上述情形之一的，認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房，不予貸款。
據(jù)了解，房屋套數(shù)的認(rèn)定，南寧公積金中心可通過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)房屋登記信息系統(tǒng)、全國(guó)公積金信息系統(tǒng)等平臺(tái)信息認(rèn)定借款申請(qǐng)人的住房套數(shù)，在鐵路分中心繳存的職工還需向鐵路房產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)住房套數(shù)。
對(duì)于已經(jīng)賣(mài)出、已經(jīng)贈(zèng)予、已經(jīng)析產(chǎn)的住房，以房產(chǎn)管理部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)，經(jīng)認(rèn)定后，可補(bǔ)納入住房套數(shù)計(jì)算。
以下這些問(wèn)題還需要再了解
住房?jī)r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)該如何認(rèn)定？
意見(jiàn)稿提出，新建自住住房的房屋價(jià)值以住建部門(mén)確認(rèn)的備案毛坯房總價(jià)為準(zhǔn)，房屋裝修價(jià)不納入總價(jià)計(jì)算；再交易自住住房的住房?jī)r(jià)值以房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的價(jià)格、增值稅發(fā)票顯示的價(jià)格兩者中的最低值，確定住房?jī)r(jià)值；建造、翻建、大修自住房的住房?jī)r(jià)值以符合上述條件的合法房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告確定，被列入有關(guān)住建管理部門(mén)年度房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)抽檢不合格名單的除外。商轉(zhuǎn)公貸款自住住房的住房?jī)r(jià)值以原商業(yè)貸款抵押物價(jià)值為準(zhǔn)。
執(zhí)行首套房政策，首付款比例不得低于住房?jī)r(jià)值的20%，即可貸額度不高于住房?jī)r(jià)值的80%；執(zhí)行二套房政策的，首付款比例不得低于住房?jī)r(jià)值的40%，即可貸額度不高于住房?jī)r(jià)值的60%；
商轉(zhuǎn)公貸款的可貸額度除滿(mǎn)足規(guī)定的條件外，還須不高于商業(yè)貸款的貸款本金余額；
借款申請(qǐng)人存在房屋被征收情形的，所置換的房屋或用貨幣補(bǔ)償款新購(gòu)住房需要申請(qǐng)公積金貸款的，除滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)定條件外，還需按置換房屋需補(bǔ)交的房款或新購(gòu)住房款扣除貨幣補(bǔ)償款的差額確定房屋可貸額度。
還貸能力系數(shù)該如何確定？
申請(qǐng)人月還款額不高于申請(qǐng)人月收入的50%
意見(jiàn)稿提出，借款申請(qǐng)人償還貸款月還款額一般不高于借款申請(qǐng)人月收入的50%；貸款月還款額是指?jìng)�(gè)人征信系統(tǒng)顯示的各類(lèi)負(fù)債（包含但不限于商業(yè)貸款、信用貸款、貸記卡或準(zhǔn)貸記卡大額透支、擔(dān)保等）月還款額和申請(qǐng)的當(dāng)筆公積金貸款月還款額之和；申請(qǐng)純公積金貸款的借款申請(qǐng)人月收入扣除月還款額后，仍超過(guò)基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，月還款額與月收入的占比上限最高可按60%計(jì)算；如申請(qǐng)公積金組合貸款，月還款額占借款申請(qǐng)人月收入的比例上限最高仍按50%計(jì)算；基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以南寧市統(tǒng)計(jì)部門(mén)向社會(huì)公布的上一年度基本生活費(fèi)為準(zhǔn)。
借款申請(qǐng)人月收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如何？
據(jù)了解，每筆住房公積金貸款的可貸額度綜合五項(xiàng)限額標(biāo)準(zhǔn)后取最低值確定。
那么，繳存職工的月收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)該如何認(rèn)定呢？根據(jù)意見(jiàn)稿，以申請(qǐng)公積金貸款時(shí)的繳存基數(shù)為準(zhǔn)，借款申請(qǐng)人如遇繳存基數(shù)調(diào)整，需待調(diào)整完畢且按新的繳存基數(shù)正常繳存后，方可按新繳存基數(shù)認(rèn)定。繳存職工個(gè)人賬戶(hù)繳存狀態(tài)為封存、非正常繳存的，不能認(rèn)定繳存基數(shù)；存在異常調(diào)整繳存基數(shù)等情況的，職工需要提供銀行收入流水、社保個(gè)人參保繳費(fèi)資料、個(gè)人所得稅完稅憑證等資料進(jìn)一步核實(shí)，確定月收入。未繳存公積金及非正常繳存公積金的共同申請(qǐng)人的月收入，以所在單位出具的收入證明、近6個(gè)月的銀行收入流水、社保個(gè)人參保繳費(fèi)資料、個(gè)人所得稅完稅憑證為依據(jù)。所提供的相關(guān)資料顯示月收入不一致的，取最低值確定月收入。
特別提醒：借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)有下列情形之一的，視具體情況降低其貸款額度：借款申請(qǐng)人有擔(dān)保行為的，以借款申請(qǐng)人計(jì)算的最高可貸額度扣減其擔(dān)保的貸款金額；未達(dá)到規(guī)定的不予貸款情形，但存在其他影響公積金貸款償還情形的。需要注意的是，每筆公積金貸款額度應(yīng)同時(shí)符合以下限額標(biāo)準(zhǔn)：不得高于規(guī)定的最高貸款額度：首套房最高額度70萬(wàn)元，第二套最高額度為60萬(wàn)元；不得高于按借款申請(qǐng)人申請(qǐng)時(shí)其住房公積金賬戶(hù)繳存余額乘以繳存余額倍數(shù)、繳存時(shí)間系數(shù)、風(fēng)險(xiǎn)防控系數(shù)所確定的貸款額度，即：貸款額度=借款申請(qǐng)人公積金繳存余額×繳存余額倍數(shù)×繳存時(shí)間系數(shù)×風(fēng)險(xiǎn)防控系數(shù)；不得高于房屋總價(jià)扣除首付款金額后剩余的價(jià)款；不得高于按借款申請(qǐng)人還貸能力系數(shù)（每月還款額與家庭月收入之比）確定的貸款限額；借款申請(qǐng)人信用狀況等其他影響貸款額度的因素。
意見(jiàn)稿提出，公積金貸款期限應(yīng)以整年計(jì)算，且貸款到期日不超過(guò)借款申請(qǐng)人法定退休時(shí)間。借款申請(qǐng)人連續(xù)足額繳存住房公積金5年以上的，貸款期限可以延長(zhǎng)至法定退休年齡后1年至5年，貸款期限最長(zhǎng)為30年。相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，通過(guò)房齡與貸款期限相互制約平衡的方式，既滿(mǎn)足有需求人群貸款的要求，又保障南寧公積金中心貸款資金的安全。
來(lái)源：南寧晚報(bào)
編輯：wangdc
