年11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》）。作為近年首份系統(tǒng)性支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融政策文件，《通知》涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領域，覆蓋供需兩側(cè)金融支持、存量融資展期等，亮點多、力度大且具備實操性，料將對房地產(chǎn)行業(yè)走出當前困境構成實質(zhì)性利好。
通過展期等手段確保地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，避免風險蔓延
政策支持存量融資合理展期及不調(diào)整貸款分類，有助于避免因為個別項目危機或房企短期信用風險導致負面情緒擴大蔓延，實現(xiàn)以時間換空間，緩解房企短期流動性危機；同時，促進金融機構貸款政策穩(wěn)定，不排除銀行后續(xù)進一步延遲貸款減值確認的可能性，系列操作有助于化解風險蔓延進而防范金融系統(tǒng)性風險。此外，本輪融資政策要求對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。出于謹慎原則，在市場下行、行業(yè)融資壓力下金融機構對民企的融資支持力度相對較少，而“一視同仁”將有助于拓寬民營企業(yè)融資渠道、獲得更多融資支持。
立足“保交樓”目標，積極推動金融支持工作
此次政策要求積極推進“保交樓”金融支持，將為各地方政府多措并舉推進新房交付工作助力。9月，全國首筆“保交樓”專項借款正式落地遼寧沈陽，并已由國家開發(fā)銀行支付；之后多個城市落地“保交樓”專項借款，有助于促成“保交樓”目標的實現(xiàn)。《通知》中對于新發(fā)放的配套融資形成不良的免責條款，也將有效提升銀行等金融機構支持的積極性。
信貸調(diào)整主要惠及首套購房需求，需求端刺激政策仍存空間
《通知》中對城市、銀行和購房者等方面給予了更加寬松的規(guī)定；需求端政策持續(xù)致力于以信貸政策調(diào)整支持合理住房消費需求的釋放。考慮到目前住房信貸政策調(diào)整仍主要惠及首套購房需求，對于改善性住房需求的支持方面仍有優(yōu)化空間，這也意味著前期需求端的限制性政策未來存在松動的空間。
鼓勵資產(chǎn)管理公司發(fā)揮更大作用
資產(chǎn)管理公司在不良資產(chǎn)處置方面的經(jīng)驗豐富，且專業(yè)度和靈活度較高。除了房地產(chǎn)開發(fā)貸、信托貸款、發(fā)行債券等傳統(tǒng)融資渠道外，引入資產(chǎn)管理公司預計將使得化解房企資金壓力和風險出清等手段更加多元。
加大住房租賃金融支持力度
人口的流入與增長為住房租賃市場帶來直接的新增需求。預計后續(xù)資產(chǎn)證券化在住房租賃行業(yè)發(fā)展中重要性將日益凸顯。保障性租賃住房市場有望迎來快速發(fā)展期，逐步構建商品房和保障性住房雙軌并行的住房體系。
其他金融政策調(diào)整，緩和房企及產(chǎn)業(yè)鏈資金壓力
通過對房地產(chǎn)貸款集中度要求進行靈活調(diào)整，有望避免因房地產(chǎn)市場復蘇進程不及預期帶來的銀行資產(chǎn)質(zhì)量下行。鼓勵金融機構為建筑企業(yè)提供資源支持，是穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈、保交樓的重要舉措。隨著政策提出對相關流程進行優(yōu)化，預計后續(xù)還將跟進具體細則，都將有效推動債務復雜度較高的項目重整和風險出清。
總體來看，本次“金融16條”政策是自房企規(guī)模性出險以來中央層面首次出臺系統(tǒng)性支持房企融資的正式文件，有助于房企拓寬融資渠道、改善房地產(chǎn)行業(yè)信用預期、恢復購房者市場信心，體現(xiàn)出監(jiān)管機構中長期抑制金融風險的決心。
此外，政策鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，對以往金融機構風險策略起到糾偏作用，有助于避免因個別項目暴雷而降低對整個房企的融資支持。但由于《通知》并未給各金融機構下達硬性指標，僅要求其在市場化、法治化、風險管控的前提下自主決策，實際落地效果如何還仰賴于各地金融機構對政策的細化和落實。
“金融 16條”的諸多條款仍是限定于優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健型房企，并提出鼓勵資管機構參與風險處置，意味著優(yōu)勝劣汰的行業(yè)整合仍會發(fā)生并影響行業(yè)格局。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
