據(jù)記者了解,“融資+賣(mài)房”的兩難從去年四季度以來(lái)一直未能得到改善,除了賣(mài)項(xiàng)目、賣(mài)子公司股權(quán)等變現(xiàn)手段之外,近期已有上市房企以股權(quán)為標(biāo)的引入國(guó)資背景戰(zhàn)投,以期應(yīng)對(duì)年內(nèi)第二波償債高峰的到來(lái)。
6月份以來(lái),先是千億元房企建業(yè)地產(chǎn)擬引入河南鐵建為戰(zhàn)投,緊接著中國(guó)金茂擬以最高25.65億港元的代價(jià)將上市公司中國(guó)宏泰私有化,再有陽(yáng)光城48億元出售項(xiàng)目。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì),從6月1日至6月15日的15天內(nèi),超過(guò)11家房企公告擬出售或完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)婕皹?biāo)的總額超過(guò)302億元。
“當(dāng)下,受讓方收并購(gòu)涉房資產(chǎn)仍較為謹(jǐn)慎,仍以收購(gòu)合作項(xiàng)目剩余股權(quán)為主!敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向記者表示,若項(xiàng)目去化加快,預(yù)計(jì)收購(gòu)方收購(gòu)項(xiàng)目意愿將增強(qiáng),屆時(shí),地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)力度會(huì)加大。
持續(xù)“瘦身”緩解資金壓力
6月13日,陽(yáng)光城公告稱,擬轉(zhuǎn)讓浙江永康6宗地塊予濱江集團(tuán),股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)為14.98億元,濱江集團(tuán)還需償還目標(biāo)公司原有負(fù)債33.04億元,合計(jì)代價(jià)為48億元。更早之前,華夏幸福、泰禾集團(tuán)等較早出現(xiàn)債務(wù)違約的房企也相繼出讓資產(chǎn)。當(dāng)然,也有如中國(guó)電建剝離49.42億元地產(chǎn)資產(chǎn),進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的交易。
6月14日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)出售位于北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)洋銳中心項(xiàng)目,買(mǎi)家為項(xiàng)目合作方中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司,交易金額為50.15億元。
關(guān)于這些房企轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或引入戰(zhàn)投的目的,據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》觀察,一是將資產(chǎn)變現(xiàn)償還債務(wù)。其中部分房企明確表示出售資產(chǎn)抵債,或用于緩解流動(dòng)性壓力;二是在行業(yè)低迷周期中,剝離地產(chǎn)資產(chǎn),整合公司資源調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu);三是為公司引入“白武士”,求得生機(jī)。
總體而言,對(duì)出讓方房企來(lái)說(shuō),將資產(chǎn)變現(xiàn)的主要目的多是緩解短期流動(dòng)性困難,避免債務(wù)違約。鑒于此,部分現(xiàn)金流較為充裕的房企借機(jī)補(bǔ)倉(cāng)低價(jià)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,同時(shí),險(xiǎn)資進(jìn)場(chǎng)配置一線城市商業(yè)核心資產(chǎn),尋求穩(wěn)定投資收益。
至于房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)進(jìn)程相對(duì)有所加快,陸續(xù)有接盤(pán)者出現(xiàn)的原因,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,市場(chǎng)仍有不少潛在價(jià)值較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,受項(xiàng)目所在城市和近期政策暖風(fēng)頻吹影響,資金較為充足的房企或機(jī)構(gòu)可能會(huì)伺機(jī)而出。
仍有并購(gòu)難點(diǎn)需要突破
盡管6月發(fā)以來(lái)房企出售資產(chǎn)現(xiàn)象增多,但并購(gòu)市場(chǎng)仍難言活躍度很高。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,今年前5個(gè)月,房企收并購(gòu)事件只有20余宗,并購(gòu)金額合計(jì)不足500億元。換言之,擺上貨架的資產(chǎn)較多,但已經(jīng)完成的交易及擬達(dá)成的交易卻相對(duì)較少,足以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購(gòu)已愈發(fā)理性。
“不會(huì)輕易收并購(gòu)項(xiàng)目,一方面土地市場(chǎng)有較好的機(jī)會(huì);二是某些大型項(xiàng)目,股權(quán)、債權(quán)關(guān)系復(fù)雜,盡調(diào)若不充分,可能引發(fā)后續(xù)風(fēng)險(xiǎn);三是市場(chǎng)信心不足,一旦用更多現(xiàn)金去收購(gòu),可能會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加!蹦撤科笸顿Y拓展部人士向記者表示,相對(duì)而言,央企、國(guó)企和高信用民營(yíng)房企可能會(huì)趁著窗口期入手一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購(gòu)較為復(fù)雜,收并購(gòu)仍有較多難點(diǎn)需突破。”劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言,一是受讓企業(yè)多持觀望態(tài)度,當(dāng)前市場(chǎng)仍處于下行周期,未來(lái)走勢(shì)不明朗,項(xiàng)目可能較難去化;二是出險(xiǎn)企業(yè)不愿過(guò)早出售核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn);三是與收并購(gòu)項(xiàng)目相比,招拍掛獲得的土地?zé)o論從財(cái)務(wù)還是經(jīng)營(yíng)角度都更易操作,從投資角度而言,房企也更傾向于直接拿地。
劉水進(jìn)一步稱,從出險(xiǎn)企業(yè)角度來(lái)看,如果急于出售項(xiàng)目,一方面資產(chǎn)可能被壓價(jià),回籠資金不及預(yù)期,并且還會(huì)影響手中存貨的估值;另一方面若優(yōu)先出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高,不利于維持后期經(jīng)營(yíng),這樣雖然緩解了當(dāng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),長(zhǎng)期來(lái)看又增加了新的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
但值得期待的是,2021年末以來(lái),監(jiān)管層密集發(fā)聲支持房企合理的并購(gòu)重組融資需求,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì),截至5月底,今年房企各類(lèi)并購(gòu)融資總量約為2119億元,其中房企獲取銀行授予的并購(gòu)貸款額度總計(jì)約1960億元。
“希望市場(chǎng)信心能夠盡快被修復(fù),如此一來(lái),除了銷(xiāo)售回款,出險(xiǎn)房企也能夠盡快尋得買(mǎi)家,進(jìn)而憑借資產(chǎn)變現(xiàn)還債和維持日常經(jīng)營(yíng)!鄙鲜鐾顿Y拓展部人士稱,彼時(shí),市場(chǎng)并購(gòu)動(dòng)作或會(huì)增多。
來(lái)源:證券日?qǐng)?bào)
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