6月22日，在最后4宗地成交之后，西安市首輪集中供地終于順利收官。首輪集中土拍共成交了23宗地，土地面積合計1635.375畝，土地收入約為244.665億元。
首輪土拍244.665億元收官 高新區(qū)仍占成交首位
4月29日，西安2022年首批集中供地公布，共計34宗2303.359畝。從6月初開始，本次集中供地就開始了分批成交，截至6月22日，三輪競拍已經(jīng)全部結(jié)束。從成交數(shù)據(jù)來看，共成交23宗居住用地，總面積約為1635.4畝，土地出讓金共244.665億元。有11宗地塊因不同原因未能成交。
2021年西安首批第一場土拍收官，累計成交16宗地、合計出讓金額約為92.28億元。今年較去年第一輪集中供地來看，不管是成交的地塊數(shù)量，還是成交的土地總金額，都有非常明顯的增量。從成交的區(qū)域來看，本次集中供地不管是供應還是成交，都以主城區(qū)為主。分區(qū)域來看，高新區(qū)共成交7宗576.94畝居住用地，占比總量35.3%，土地出讓金為135.29億元，占比55.3%，是本次土拍成交中面積和金額最大的區(qū)域。此外、長安區(qū)、灞橋區(qū)、經(jīng)開區(qū)土地成交面積均在百畝以上，出讓金均超15億元。
從土拍規(guī)則看，對比去年“限房價、定品質(zhì)、競地價”的要求，本輪土拍也有很多變化，例如不再要求配建自持、配建公租房等，對于房企來說，成本測算會更加靈活，拿地限制也放松不少。
央、國企拿地超8成 土拍拿地成本下降
從拿地企業(yè)來看，今年首輪集中供地仍是國企占主導地位。成交23宗居住用地中，國企共摘地20宗，占比87%，民企僅3家拿地。中海、保利、中鐵建、中鐵、中冶、中建等央企在高新區(qū)、港務(wù)區(qū)重點布局，而高新地產(chǎn)、紫薇、天地源的拿地意愿仍舊在高新區(qū)。去年集中供地中大放異彩的龍湖和金茂，今年并未有拿地動作。
在本輪土拍中，依舊收獲了幾宗萬元地。根據(jù)統(tǒng)計，成交的23宗地塊，其中底價成交15宗，占比65%，溢價地塊8宗，占比35%。其中還有4宗地塊搖號成交。另外，新增的4宗萬元地均位于高新區(qū)，樓面地價約12623-12785元/㎡之間，并未突破去年土拍的最高樓面價。這4宗萬元地的誕生意味著西安住宅樓面地價破萬的地塊已接近50宗。
沈視樓市主理人沈瑋認為，今年首輪土拍價格普遍有所下降，雖然有地價基數(shù)仍在萬元以上，但并未突破現(xiàn)存的“地價天花板”。拿地成本的下跌以及土拍規(guī)則的調(diào)整，今年拿地房企的利潤空間應該會優(yōu)于去年。從去年到今年，集中土拍大多數(shù)都是國企和央企托底，但一些國企的開發(fā)速度不如民企，可能也會導致明年供應量和供應速度下降。
浐灞新盤價格突破4萬+ 改善項目核心仍是產(chǎn)品力
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年全年預計有37個純新盤項目入市，其中樓面價過萬的項目有19個，占比超過一半，這也就意味著2022年有不少項目房價將超過2萬元/㎡。今年以來，已經(jīng)有不少萬元地項目進行了價格公示和登記。例如位于高新三期區(qū)域的中國鐵建西派國樾、高新金茂悅園，以及位于航天區(qū)域的綠城春和印月，均已搖號開盤。
而近期公示的幾個樓盤價格，也是刷新了西安很多區(qū)域的房價。位于航天區(qū)域的，招商華宇長安璽，精裝均價29259.29元/㎡，刷新了航天區(qū)域的價格。而浐灞區(qū)域三盤公示價格均超過3萬+，更是引起了業(yè)內(nèi)的震動。位于浐灞區(qū)域的招商西安序毛坯均價38692.37元/㎡，位于浐灞區(qū)域的招商央璽毛坯均價32648.97元/㎡；同樣位于浐灞區(qū)域的上實啟元，精裝均價30516.73元/㎡。而且這三個項目中，都有不同數(shù)量的單價突破4萬的房源。
沈瑋認為，改善項目要靠產(chǎn)品力推動成交量，而不是靠土地價格推動周圍新房價格的上漲。西安終極改善群體有限，如果沒有非常明顯優(yōu)勢的產(chǎn)品力，去化壓力會比較大。
來源：華商報
編輯：wangdc
