所有的趨勢均是量變到質(zhì)變的過程。中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷的變化，正是百年變局中艱難的量變。然而，量變中，質(zhì)變的趨勢也逐漸顯現(xiàn)。
7月13日，“2022中國樓宇園區(qū)資管及低碳數(shù)字化創(chuàng)新峰會”于北京、上海、深圳三地隆重啟幕。據(jù)悉，本次峰會由中國歐盟協(xié)會做指導(dǎo)單位，睿和智庫、36氪、全國產(chǎn)業(yè)園社群聯(lián)合主辦。峰會圍繞商辦樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)“服務(wù)化、數(shù)字化、低碳化”三大趨勢，邀請50余家行業(yè)頂流企業(yè)及30余位產(chǎn)學(xué)研專家親臨三地現(xiàn)場，與數(shù)千名業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行線上線下交流互動。更引人矚目的是，睿和智庫聯(lián)合眾多行業(yè)企業(yè)成立了“中國不動產(chǎn)低碳數(shù)字化產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”。
中國不動產(chǎn)低碳數(shù)字化產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立儀式
一、減碳勢在必行
按照“雙碳”目標(biāo)，我國預(yù)計2030年二氧化碳峰值控制在120億噸左右。樓宇建筑作為排碳大戶，其二氧化碳排放量占全球總量的40%。多重背景下，樓宇建筑節(jié)能減碳勢在必行迫在眉睫，這需要頂層設(shè)計與具體運營方及裁判方共同努力。
中國歐盟協(xié)會副會長王隆云
對此，中國歐盟協(xié)會副會長王隆云表示，我國作為最大的發(fā)展中國家，把碳達(dá)峰、碳中和納入生態(tài)文明建設(shè)總體布局，為推進(jìn)全球氣候治理進(jìn)程貢獻(xiàn)了中國智慧、中國方案和中國力量，彰顯了構(gòu)建人類命運共同體的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。
如何達(dá)成上述目標(biāo)？從政策及標(biāo)準(zhǔn)端，全國智能建筑及居住區(qū)數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會副主任馬虹給出了很好的建議。
全國智能建筑及居住區(qū)數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會副主任、中國建筑節(jié)能協(xié)會智慧建筑專委會主任、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會標(biāo)準(zhǔn)化專家委員會委員馬虹
她認(rèn)為，從地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，我國樓宇園區(qū)已經(jīng)從快速野蠻開發(fā)的階段，進(jìn)入到了資產(chǎn)持有運營階段。在大量資產(chǎn)存續(xù)的情況下，數(shù)字化和雙碳化將是實現(xiàn)提質(zhì)增效的極佳路徑。在數(shù)字化大背景下，我們可以用更積極的態(tài)度，更先進(jìn)的技術(shù)手段，通過標(biāo)準(zhǔn)和政策的加持，可以加速零碳實現(xiàn)時間，提高整個效能，力爭把3060作為我們的實現(xiàn)目標(biāo)。
中理檢驗有限公司總經(jīng)理王科
中理檢驗有限公司總經(jīng)理王科在演講時表示，對于建筑企業(yè)，面對雙碳目標(biāo)，至少有五項工作：
一是以綠色認(rèn)證為示范持續(xù)改進(jìn)；
二是公司要根據(jù)業(yè)務(wù)結(jié)合制定碳目標(biāo)；
三是以產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)深度布局；
四是以科技創(chuàng)新為引領(lǐng)持續(xù)賦能；
五是以清潔能源為抓手全面落實。
而從投資或資管角度而言，北京中創(chuàng)碳投科技有限公司總經(jīng)理唐人虎認(rèn)為，企業(yè)減碳要做到“胸中有數(shù)、手里有招、腳下有路”，算好五個賬本。
北京中創(chuàng)碳投科技有限公司總經(jīng)理唐人虎
碳達(dá)峰、碳中和要做到“四度三局”。所謂四度是指高度、廣度、深度和密度；三局這是“碳全局、顧大局、有格局”。
對想要實施減碳戰(zhàn)略的企業(yè)而言，要有五本賬：經(jīng)濟賬要合適，否則就是一個PPP產(chǎn)品；能源賬是關(guān)鍵，要不然做不到；民生賬和生態(tài)賬是增值，有的時候我們搞反了，把增值賬本變成了核心賬本、關(guān)鍵賬本；安全賬是基礎(chǔ)。唯有把五本賬的關(guān)系套進(jìn)去，算出幾個關(guān)鍵，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
二、企業(yè)在行動
作為國家級園區(qū)企業(yè)，張江高科不但成為中國先進(jìn)產(chǎn)業(yè)的聚集地，更是數(shù)字化和低碳實踐的先行者。在本次峰會上，張江高科黨委委員、副總經(jīng)理黃俊稱，面對雙碳國家戰(zhàn)略，我們肯定不能像過去，或者說之前粗放型的高能耗的發(fā)展，必然是進(jìn)行低碳、高效率、高質(zhì)量發(fā)展。
張江高科黨委委員、副總經(jīng)理黃俊
產(chǎn)業(yè)園區(qū)是建設(shè)行業(yè)的重要組成部分，在能耗當(dāng)中占比較高。在減碳層面，張江高科通過與其戰(zhàn)略伙伴--天津安捷物聯(lián)成立合資運營機構(gòu)，自主研發(fā)各類傳感器及IOT技術(shù)。通過感知、數(shù)據(jù)實時抓取進(jìn)行精準(zhǔn)計量，計量以后進(jìn)行數(shù)據(jù)采集和傳輸，傳輸以后要進(jìn)行分析，然后以分析結(jié)果指導(dǎo)應(yīng)用層，最終實現(xiàn)園區(qū)的綠色經(jīng)營。
顥騰投資·京印國際中心總經(jīng)理王榮芳以即將入市的城市更新項目--京印國際中心為例，闡述了其在城市更新項目的低碳化實踐。
顥騰投資·京印國際中心總經(jīng)理王榮芳
在京印國際中心改造中，顥騰投資把低碳理念貫穿整個項目的城市更新全生命周期過程當(dāng)中。建筑在碳排放中的占比很高，尤其是拆除建筑時造成的碳排放。
現(xiàn)在的城市更新，已經(jīng)不再是以前的舊樓改造，而是提出了更多更高質(zhì)量的要求，包括產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、消費升級、文化升級、文化傳承以及智慧和低碳環(huán)保各方面的要求，我們項目也基本上把這些理念融會貫通。低碳策略貫穿于全項目生命周期里的細(xì)節(jié)，包括從策劃階段，設(shè)計方面，建造和運營的階段，實現(xiàn)綠色環(huán)境、綠色建筑、節(jié)能減排和智能樓宇。
圓桌對話
目前來看，低碳化和數(shù)字化已經(jīng)是中國樓宇園區(qū)資管運營中無法繞過的升級趨勢及運營標(biāo)配，對此，安捷物聯(lián)高級副總裁楊鷗、中海商業(yè)OFFICEZIP全國高級總監(jiān)李雪瑞、華發(fā)商業(yè)上海公司寫字樓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人徐敏和昊樓科技創(chuàng)始人兼CEO余鐘煉在圓桌討論中進(jìn)行了深入的討論。他們認(rèn)為：
首先，不論是雙碳還是運營業(yè)務(wù)，都是數(shù)字的集成；
其次，無論是國際標(biāo)準(zhǔn)還是國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，均會在樓宇和園區(qū)的前期建設(shè)、后期運營中發(fā)揮實質(zhì)性的作用；
第三，也是最重要的，監(jiān)管層和企業(yè)界都需要持續(xù)研究行業(yè)，不同的行業(yè)雙碳路徑不同，要研究怎么找到龍頭行業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人才聚集；
第四，企業(yè)要建立自己的品牌庫，形成跨界的連接點；
第五，企業(yè)要堅持建立自己的運營平臺，線上線下相結(jié)合。
上述五個要點協(xié)同鏈接，再圍繞用戶需求的變化，及時研究用戶痛點，才能提高用戶滿意度，實現(xiàn)客戶、資產(chǎn)管理方、社會的三方共贏。
三、公募REITs打開退出通道，低碳、數(shù)字化賦能運營
結(jié)合中國公募REITs發(fā)展趨勢及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs2022年新變化，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部高級副總裁林偉鑫分析稱，公募REITs打通退出渠道，有利于建立資產(chǎn)運營、資本運作雙循環(huán)。
華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部高級副總裁林偉鑫
從新項目投資到開發(fā)建造，發(fā)揮運營管理優(yōu)勢，助力基礎(chǔ)資產(chǎn)成熟運營，成熟資產(chǎn)打包裝入公募REITs平臺，提升資產(chǎn)證券化率，市場化出售REITs基金份額，回籠股權(quán)資金，最終實現(xiàn)資產(chǎn)運營循環(huán)，打通資產(chǎn)運營通投融管退閉環(huán)，解決沉淀資金，以存量驅(qū)動增量。資金回籠后降低負(fù)債率提升融資空間加速周轉(zhuǎn)，全方位提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資空間。
當(dāng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)納入公募REITs，且已上市4支產(chǎn)業(yè)園REITs二級市場表現(xiàn)良好的情況下，資產(chǎn)證券化成為園區(qū)運營未來發(fā)展的極佳路徑。
金地威新華北公司總經(jīng)理唐海濤
對此，金地威新華北公司總經(jīng)理唐海濤認(rèn)為，我們要厘清“房東+股東”“服務(wù)+管理”“資產(chǎn)+證券化”三大理念。
“房東+股東”即園區(qū)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)投資雙輪驅(qū)動，從物業(yè)提供商向企業(yè)發(fā)展的集成服務(wù)平臺的轉(zhuǎn)型，從工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營向科技投資公司轉(zhuǎn)型。
“服務(wù)+管理”：“重開發(fā)、輕運營”導(dǎo)致低效閑置等，是當(dāng)前中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍存在的問題，現(xiàn)代園區(qū)關(guān)注園區(qū)的運營和管理上等軟服務(wù)方面，更多在“物、人、企”方面不斷升級，物業(yè)服務(wù)智慧化、平臺服務(wù)專業(yè)化、配套服務(wù)多元化等逐漸成為園區(qū)投資商的關(guān)注焦點。
“資產(chǎn)+證券化”：政策端積極引導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)園REITs迎來發(fā)展機遇。從融資角度看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供了盤活存量資產(chǎn)的渠道，破解了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、投入強度大的難題，有利于引導(dǎo)調(diào)動社會資本參與園區(qū)建設(shè)的積極性。
產(chǎn)業(yè)園資管路徑形成完整通路后，對運營管理方提出了更高的要求，追求租金溢價是運營方與資產(chǎn)方的共同訴求，以數(shù)字化和低碳化賦能產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營管理是行業(yè)趨勢。
銷售易現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)解決方案負(fù)責(zé)人王強
在招商運營層面，數(shù)字化的作用尤為顯著。銷售易現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)解決方案負(fù)責(zé)人王強表示，構(gòu)建聯(lián)合辦公企業(yè)數(shù)字化建設(shè)是一個從前端的獲客到客戶持續(xù)服務(wù)端的閉環(huán)。圍繞數(shù)字化核心建設(shè)目標(biāo)，可以分為七個場景：潛在客戶開發(fā)、商機開發(fā)、報價庫存、合同交易過程、合同續(xù)約及變更管理、銷售行為賦能數(shù)字化、構(gòu)建數(shù)據(jù)智能化洞察分析平臺。
創(chuàng)富港副總裁唐偉從商辦空間運營數(shù)字化出發(fā)，講述了數(shù)字化的目的和重要性。
創(chuàng)富港副總裁唐偉
數(shù)字化的目的是降本增效、科學(xué)決策和組織協(xié)同。組織協(xié)同是數(shù)字化的基礎(chǔ)，開園不是單個部門的事情，而是各個業(yè)務(wù)部門協(xié)同作戰(zhàn)才能實現(xiàn)最高效益。打通內(nèi)部的供應(yīng)鏈、財務(wù)、營銷、生產(chǎn)等核心業(yè)務(wù)流程，支撐企業(yè)基本的業(yè)務(wù)運作。數(shù)字化是投資，要有足夠收益，要計算投入產(chǎn)出比，不能為數(shù)字化而數(shù)字化。
數(shù)字化是兩個“一”工程。一直持續(xù)的工程：數(shù)字化是管理理念的具象化，管理理念不斷優(yōu)化，數(shù)字化隨之持續(xù)不斷優(yōu)化；一把手工程：數(shù)字化是“一把手” 工程，不能指望組建“信息技術(shù)部”后，所謂讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。
數(shù)字化水平的提高最終目的還是通過數(shù)據(jù)分析實現(xiàn)科學(xué)決策，進(jìn)而提高運營管理水平。實創(chuàng)億達(dá)副總經(jīng)理吳鎮(zhèn)嵐以運營項目中關(guān)村壹號為例，分享了運營方該如何打造高品質(zhì)園區(qū)運營體系。市場化運營機制是科技園區(qū)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的前提。
實創(chuàng)億達(dá)副總經(jīng)理吳鎮(zhèn)嵐
市場化運營機制決定了整個運營理念是否一致，這里面存在兩方，一方叫做運營方，第二叫資產(chǎn)方。資產(chǎn)方和運營方如何協(xié)調(diào)，主要有三點：一是共識的合作理念，第二是適合于資產(chǎn)方和運營方的合作模式，第三是必須有比較強的運營管理能力，這些是科技園區(qū)不斷地去可持續(xù)發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展的前提條件。
圓桌對話
圓桌對話環(huán)節(jié)，京東方科技服務(wù)CIO謝星亮、德必集團CIO&智鏈合創(chuàng)CEO范陽、中電科技天津公司副總經(jīng)理趙駿、宏蟻優(yōu)服控股聯(lián)合創(chuàng)始人金雪容和北京首鋼基金園區(qū)部執(zhí)行副總、創(chuàng)業(yè)公社董事楊戩圍繞“數(shù)智助力、企服為本、運營為王”展開探討。
智慧化的建設(shè)和管理一定是持續(xù)迭代的，不可能一蹴而就。有人認(rèn)為元宇宙園區(qū)是噱頭，但這只是一個嘗試，我們無法判斷這個嘗試的對錯，但嘗試行為本身值得行業(yè)去鼓勵，而不是在它剛剛萌芽時候就把它扼殺在搖籃里。去創(chuàng)新、去試錯的目的在于解決痛點，行業(yè)總需要企業(yè)去創(chuàng)新，而有些企業(yè)沒有條件，有條件的企業(yè)在創(chuàng)新與開拓時更應(yīng)該得到的是鼓勵，至少不是否定與批判。
四、以“中國不動產(chǎn)低碳數(shù)字化產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”助力行業(yè)進(jìn)階
順應(yīng)樓宇運營“服務(wù)化、數(shù)字化、低碳化”這三大新趨勢，歷經(jīng)半年籌謀，中國不動產(chǎn)低碳數(shù)字化產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟在峰會當(dāng)天正式成立。
中國不動產(chǎn)低碳數(shù)字化產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟啟動儀式
共享認(rèn)知、共建社群、共贏價值，致力于成為中國不動產(chǎn)低碳及數(shù)字化領(lǐng)域?qū)I(yè)研究及資源平臺。睿和智庫創(chuàng)始人坦稱：聯(lián)盟旨在聚合專業(yè)力量，傳播不動產(chǎn)信息化發(fā)展理性聲音，傳播不動產(chǎn)低碳和數(shù)字化實踐的理性、建設(shè)性聲音，也期待有更多志同道合的企業(yè)加入聯(lián)盟，攜手與共促進(jìn)行業(yè)長期有序發(fā)展。
峰會當(dāng)天，“智遠(yuǎn)獎”2022中國樓宇園區(qū)典范企業(yè)及標(biāo)桿項目評選結(jié)果也新鮮出爐，8大獎項隆重頒發(fā)，共有26家企業(yè)與22個項目榮耀加冕。
智遠(yuǎn)獎頒獎典禮
百年變局，新風(fēng)已來；群雄逐鹿，誰當(dāng)問鼎！讓我們護(hù)佑長期主義精神，迎接新時代！
