1月12日，鄭州CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年鄭州房地產(chǎn)市場全年回顧及2023年展望》，解析鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。
2023年，鄭州寫字樓市場核心區(qū)域錄得4個新入市項目，共計28.3萬平方米，在商業(yè)市場方面，2022年12月開始，市場已經(jīng)逐漸有回暖跡象，預(yù)計2023年鄭州商業(yè)市場將會迎來615000平方米的新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，進一步提振市場與投資信心復(fù)蘇。
預(yù)計上半年寫字樓市場將有明顯回暖跡象
2022年，鄭州寫字樓市場核心區(qū)域錄得4個新入市項目，共計28.3萬平方米，主要來自于北龍湖片區(qū)及高鐵站東廣場，推動市場存量上升至近463.93萬平方米，其中甲級寫字樓體量為近226.3萬平方米。
全年寫字樓租金在市場逐步回暖中降幅收窄，但整體未及2021年平均租金水平。全年租賃市場金融行業(yè)相關(guān)企業(yè)、TMT、醫(yī)藥大健康、專業(yè)服務(wù)及互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)科技類企業(yè)仍積極擴租或升級辦公場所。受供應(yīng)放量及疫情封控影響，造成辦公樓市場空置率上升至21.7%，同比增長近10.6個百分點。受制于整體經(jīng)濟環(huán)境壓力，租賃市場活躍度恢復(fù)周期較長，租戶選擇房源更加謹(jǐn)慎，甲級寫字樓市場平均租金仍處下行通道，空置率同比提升明顯，至26.41%。
租賃市場穩(wěn)步發(fā)展，客戶方市場特征顯現(xiàn)。受到疫情封控影響，企業(yè)租賃策略保持謹(jǐn)慎，新租需求疲軟，全市寫字樓凈吸納量錄得4.48萬平方米，同比上漲94.9%。供應(yīng)放量疊加，租戶議價能力大幅提升。2022年寫字樓市場轉(zhuǎn)入并將較長保持客戶方市場的特征趨于顯著。
展望未來，受北龍湖片區(qū)及高鐵站東廣場大量項目交付的影響，鄭州甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)已進入增長期，將進一步拉升鄭州寫字樓市場空置率。同時，金融相關(guān)及醫(yī)藥大健康、TMT等行業(yè)的需求活躍度將大幅提升。預(yù)計上半年市場將有明顯的回暖跡象，新興核心商務(wù)區(qū)域也將吸引更多客戶的目光，成為樓宇經(jīng)濟升溫的重要一環(huán)。
預(yù)計今年鄭州商業(yè)市場新增61萬平方米優(yōu)質(zhì)供應(yīng)
2022年前三季度，受疫情及消費內(nèi)需走弱影響，次級、近郊商圈錄得不同程度的退租，空置率上行，隨著第四季度疫情進一步影響，市場空置率拉升至16.8%，但隨著一系列利好政策的頒布，2022年12月開始，市場已經(jīng)逐漸形成回暖跡象。
需求方面，隨著Hermes、Dior、VCA、Celine等國際奢侈品牌的進駐，丹尼斯大衛(wèi)城的品牌升級計劃步入成果呈現(xiàn)期。在本輪的品牌升級與調(diào)整中，丹尼斯大衛(wèi)城共完成480個品牌的煥新工作，其中有159個為新進品牌，總調(diào)整面積達(dá)65000平方米，是該項目自2015年開業(yè)以來調(diào)整幅度最大、涉及品牌及樓層最多的一次。同時，位于高鐵商務(wù)區(qū)的匯藝·銀河里在2022年啟動了全面煥新計劃，并完成了11個新品牌的引進，其中有多家區(qū)域首店品牌，如風(fēng)靡韓國餐飲市場的“SoonSoo Chicken”中國首店、本地主理人品牌“醬Korean Bistro”、但丁的野營市集、辣物燒烤酒場、Hi Five百分五咖啡等品牌。
與此同時，新能源汽車品牌在豫選址步入拐點，對銷量轉(zhuǎn)化及成本管控的進一步加強使得大多數(shù)品牌放緩新店選址步伐，轉(zhuǎn)入對已開業(yè)店鋪的運營效益評估，快閃店等其他更靈活的方式成為新選擇。
過去一年，投資人對開店及選址的觀望態(tài)勢進一步加強，尤其是超市、影院、餐飲及娛樂類業(yè)態(tài)，預(yù)計未來3—6個月開店意愿會持續(xù)受到影響。
鄭州分公司副總經(jīng)理兼鄭州及西安顧問及交易服務(wù)部商業(yè)董事張桐表示，展望未來，隨著一系列利好政策的頒布，消費開始升溫，民眾出行意愿也明顯回升，市場將逐漸走出低谷，重歸復(fù)蘇之路。“預(yù)計2023年鄭州商業(yè)市場將會迎來615000平方米的新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，進一步提振市場與投資信心復(fù)蘇，而新項目入市帶來的市場競爭也將進一步加劇。”
來源：世邦魏理仕
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