一切要從2007年的一次拍賣說起。
王女士是順義區(qū)一名民營企業(yè)主，2007年2月10日,王女士與北京一諾拍賣有限公司簽訂拍賣成交確認書，以450萬元人民幣拍得順義區(qū)的一塊兒土地使用權(quán)及地上所有物。
拍賣標的清單顯示拍賣標的為順義區(qū)復(fù)興村東減河村北側(cè)地上建筑物京房權(quán)證順國字第00600號,建筑面積5656.8平方米財產(chǎn)權(quán)益及京順國用[002]字第0101號27758.51平方米土地使用權(quán)益。
這是一塊兒國有劃撥土地，1992年11月23日，北京天海經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展公司(以下簡稱“天海公司”)成立，其原經(jīng)營場所就位于這里，于2002年6月11日登記在機電公司名下，登記使用權(quán)人為機電公司。
2005年6月17日,天海公司破產(chǎn)，并成立清算組。天海公司清算組于2005年7月委托北京明鑒仁資產(chǎn)評估有限責任公司對天海公司的全部資產(chǎn)及負債以2015年6月17日為評估基準日進行了評估工作。2006年2月20日，北京市順義區(qū)人民法院裁定終結(jié)天海公司破產(chǎn)還債程序。
2007年1月15日，經(jīng)北京市順義區(qū)政府常務(wù)會批示并經(jīng)區(qū)國資委聯(lián)合相關(guān)單位召開專題會議定，由區(qū)國資委監(jiān)管的機電公司公司名下44畝土地及地上建筑物用于抵償機電公司所欠北京農(nóng)商銀行貸款。
2007年2月1日，北京市順義區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會作出《關(guān)于北京順義區(qū)機械電子工業(yè)公司拍賣原天海公司資產(chǎn)清償區(qū)信用聯(lián)社債務(wù)的批示》，同意機電公司將天海公司資產(chǎn)進行公開拍賣。
王女士參與的即是這次拍賣，并于當日與機電公司完成了交接手續(xù)，交接清單載明物品包括京權(quán)證順國字第00600號、京順國用字第0101號證各一本、地上建筑物(現(xiàn)狀)、變壓器、水井、電表、上、下水配套設(shè)施及相關(guān)配套附屬物。此次拍賣款用于償還銀行貸款完畢后，順義區(qū)政府于2008年2月26日發(fā)文撤銷了機電公司。
2008年4月份開始，王女士便向北京市國土資源局申請辦理順義區(qū)復(fù)興村東減河北側(cè)國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，至今仍未辦理完畢，而且很可能會失去上述拍賣應(yīng)得的權(quán)益。
2022年3月22日，區(qū)國資委授權(quán)北京順建公司承繼機電公司提起訴訟，以拍賣標的物房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)因規(guī)劃原因無法繼續(xù)辦理變更登記為由，要求解除王女士與機電公司于2007年2月10日通過拍賣形成的買賣合同。此后，北京順建公司又變更訴求，以機電公司未報有批準權(quán)的人民政府批準為由要求確認合同無效。北京市順義區(qū)人民法院做出【（2022）京0113民初6979號】判決合同無效。
16年過去，“合同無效”意味著王女士或?qū)⑹ミ@塊土地。那么，王女士的這次拍賣行為是否合法有效？拍賣標的又是否應(yīng)該包括土地權(quán)益呢？
鑒于企業(yè)破產(chǎn)時如何處置劃撥用地使用權(quán)，立法層面僅有一些原則性規(guī)定，并無相關(guān)配套的實施細則，故實踐中各地處置劃撥用地使用權(quán)的方式不一。為了更好地維護各方的利益，同時避免管理人處置資產(chǎn)時產(chǎn)生相應(yīng)風險，北京的部分法學(xué)專家給出了自己的建議。
一、符合條件的劃撥土地使用權(quán)可以委托拍賣。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定:“劃撥土地使用權(quán),除本條例第45條規(guī)定的情況外,不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押�！痹摋l例第45條規(guī)定:“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;(二)領(lǐng)有國有土地使用證;(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。”
本案中，北京市順義區(qū)復(fù)興村東減河村北側(cè)地上建筑物(京房權(quán)證順國字00600號)的土地使用權(quán)系工業(yè)劃撥用地(京順國用(2002)字第0101號)，土地使用權(quán)和地上建筑物產(chǎn)權(quán)均登記在北京市順義區(qū)機械電子工業(yè)公司(以下稱“機電公司”)名下，同時具備國有土地使用權(quán)證和地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明，符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定的情形。因此，該劃撥土地使用權(quán)可以被轉(zhuǎn)讓。
二、《中華人民共和國物權(quán)法》確立了房地一體的轉(zhuǎn)讓規(guī)則，即“房隨地走、地隨房走”。本案中，王女士通過拍賣方式受讓案涉房屋所有權(quán)的同時應(yīng)當受讓案涉土地使用權(quán)。
房屋依附于土地，離開土地房屋無法存在。鑒于土地與房屋之間存在密切關(guān)聯(lián)，《中華人民共和國物權(quán)法》確立了“房隨地走、地隨房走”的房地一體轉(zhuǎn)讓規(guī)則�！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第182條明確規(guī)定:“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押�！�
本案中，倘若拍賣標的僅為案涉房屋，而不包括案涉土地使用權(quán)，則王女士通過拍賣取得的案涉房屋將無所依附，該拍賣結(jié)果對買受人王女士毫無意義。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定以及民法的一般原理，機電公司委托拍賣案涉房屋的同時應(yīng)當一并委托拍賣案涉土地使用權(quán)。
案涉劃撥土地的使用權(quán)，王女士需要按照拍賣當時同類地塊土地的出讓金價格補繳土地出讓金。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條以及《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第9.2.3項的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，依法需要補繳土地出讓價款的，還應(yīng)當提交土地價款以及相關(guān)稅費繳納憑證。
處置劃撥用地使用權(quán)應(yīng)當以網(wǎng)絡(luò)拍賣優(yōu)先為原則，拍賣公告中應(yīng)對土地性質(zhì)、受讓人應(yīng)補繳的土地出讓金等進行披露。為了防止受讓人后期拒絕繳納或遲延繳納土地出讓金的情形，建議在競價時要求受讓人提前繳納上述費用至管理人賬戶，后期根據(jù)實際應(yīng)繳納的土地出讓金多退少補，共同向土地管理部門辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)。
四、倘若案涉房屋和土地被征收，應(yīng)當根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第42條第3款和《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條的規(guī)定，給予王女士合理的補償。
《中華人民共和國物權(quán)法》第42條第3款規(guī)定:“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件�！薄秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第19條規(guī)定:“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定�！备鶕�(jù)上述規(guī)定，倘若案涉土地和房屋被征收，王女士作為合法的權(quán)益主體，應(yīng)當按照被征收房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的市場價格獲得補償。
