“打造精品文旅品牌,把文化旅游業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)�！�2025年6月19日,由杭州東方網(wǎng)升科技股份有限公司旗下品牌邁點(diǎn)主辦的第十四屆邁點(diǎn)品牌發(fā)展大會在北京諾金酒店隆重啟幕。
作為文旅行業(yè)年度標(biāo)桿盛會,本屆大會以“向內(nèi)變,向外為”為主題,聚焦大文旅品牌運(yùn)營和投資發(fā)展,匯聚縣域政府、文旅集團(tuán)、旅游住宿、住房租賃、酒店投資等全產(chǎn)業(yè)鏈資源,通過四大峰會——中國旅游住宿品牌論壇、中國文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇、中國住房租賃品牌論壇、中國存量酒店投資研討會,以前瞻視野洞見行業(yè)趨勢,以數(shù)據(jù)賦能品牌升級,開啟文旅產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新紀(jì)元。
存量時(shí)代已然到來,盤活存量資產(chǎn)成為行業(yè)的主旋律。如何精準(zhǔn)把握存量市場的機(jī)遇?如何通過精細(xì)化、專業(yè)化運(yùn)營,充分釋放存量資產(chǎn)的價(jià)值?在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然的主持下,華發(fā)優(yōu)生活執(zhí)行副總經(jīng)理邵俊、雅詩閣中國華北區(qū)大區(qū)總經(jīng)理張偉超、中海商業(yè)長租公寓管理中心總監(jiān)/部門負(fù)責(zé)人張仁勛共同聚焦存量時(shí)代下資產(chǎn)盤活的核心命題。
圖注:CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然、雅詩閣中國華北區(qū)大區(qū)總經(jīng)理張偉超、中海商業(yè)長租公寓管理中心總監(jiān)/部門負(fù)責(zé)人張仁勛、華發(fā)優(yōu)生活執(zhí)行副總經(jīng)理邵俊(從左至右)
尋找存量機(jī)會——因地制宜,多元適配
張偉超介紹,除南美外,雅詩閣在全球均有項(xiàng)目布局,在營1000多家物業(yè),共有16個(gè)品牌。其中,有10個(gè)品牌進(jìn)入了中國。今年5月,雅詩閣推出加盟業(yè)務(wù),至此,公司擁有了覆蓋輕資產(chǎn)、加盟、重資產(chǎn)及基金支持等多種經(jīng)營模式。機(jī)會在哪里?張偉超表示,存量盤活的關(guān)鍵在于“產(chǎn)品多樣性”與“成本控制”。強(qiáng)調(diào)需根據(jù)項(xiàng)目特性匹配合適產(chǎn)品和目標(biāo)用戶,包括投資方“金主”和租戶,核心是減少改造投入,通過品牌升級和設(shè)計(jì)優(yōu)化,將成本壓到最低。
圖注:雅詩閣中國華北區(qū)大區(qū)總經(jīng)理張偉超
張仁勛表示,中海以重資產(chǎn)邏輯拓展長租公寓,看存量需超越單一業(yè)態(tài)視角。面對全國市場差異,如北京寫字樓尚可、上海深圳則難,需“一策一議”綜合評估購物中心、寫字樓、長租公寓、酒店等業(yè)態(tài)組合的回報(bào)潛力。核心策略是“以退定投”,基于資本回報(bào)目標(biāo)選擇最優(yōu)業(yè)態(tài)組合,無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)解法。
圖注:中海商業(yè)長租公寓管理中心總監(jiān)/部門負(fù)責(zé)人張仁勛
邵俊前瞻性地將存量時(shí)代視為“資產(chǎn)運(yùn)營的黃金時(shí)代”。他表示,華發(fā)優(yōu)生活定位為資產(chǎn)運(yùn)營盤活平臺,基于對“銷售型資產(chǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)營型資產(chǎn)”大趨勢的判斷,五年內(nèi)成功將230億資產(chǎn)轉(zhuǎn)向運(yùn)營并實(shí)現(xiàn)類REITs證券化。其策略是建立覆蓋全生命周期的五條產(chǎn)品線——青年公寓“華寓”、家庭租賃社區(qū)“華庭”、服務(wù)式公寓“華府”、人才保障房“華宜”、康養(yǎng)旅居“華馨”,以“一盤一策、分類施策”精準(zhǔn)匹配不同存量資產(chǎn)。
圖注:華發(fā)優(yōu)生活執(zhí)行副總經(jīng)理邵俊
激活存量價(jià)值——聚焦產(chǎn)品力、運(yùn)營力與用戶
張偉超認(rèn)為,長短租結(jié)合是重要手段。利用自有會員體系細(xì)分渠道,如短租線上、自有渠道、長租協(xié)議客戶等,優(yōu)化客戶需求匹配與項(xiàng)目收益。他強(qiáng)調(diào),經(jīng)營期是提升地產(chǎn)價(jià)值的手段,通過精細(xì)化管理和品牌定位,如以多元品牌適配不同場景人群,在項(xiàng)目全生命周期實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。
張仁勛表示,精細(xì)化運(yùn)營的核心是“深度客戶洞察”。拿項(xiàng)目,首先要研判其最適合的業(yè)態(tài)及目標(biāo)客群;注重綜合體業(yè)態(tài)間客群聯(lián)動(dòng)與相互導(dǎo)流,如購物中心與長租公寓;將中高端客群細(xì)分為35類,深入研究其需求變化,如次臥可能用于辦公、衣帽間或?qū)櫸锟臻g;強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品需具備“可變性”,以適應(yīng)客戶不同人生階段和需求趨勢,確保資產(chǎn)長期保值增值。
邵俊高度認(rèn)同客戶需求精細(xì)化與產(chǎn)品“可變空間”理念。他表示,華發(fā)產(chǎn)品經(jīng)歷3.0迭代,從匹配基礎(chǔ)功能到根據(jù)客群、家庭結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),再到當(dāng)前注重“靈活可變”,以動(dòng)態(tài)適應(yīng)租賃周期內(nèi)客群變化。提出“服務(wù)式住宅”概念,強(qiáng)調(diào)運(yùn)營服務(wù)不僅服務(wù)于大業(yè)主存量資產(chǎn),更能賦能銷售板塊——用租賃運(yùn)營打造的服務(wù)能力,為小業(yè)主提供托管及資產(chǎn)保值增值服務(wù),實(shí)現(xiàn)“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”。
行業(yè)展望:回歸用戶與運(yùn)營本質(zhì)
張偉超表示,用戶是最終答案。無論產(chǎn)品差異或公司策略如何,核心是利用科技與數(shù)據(jù)精準(zhǔn)找到目標(biāo)用戶,提供匹配產(chǎn)品,賦予資產(chǎn)“生命感”并提升其價(jià)值。
張仁勛認(rèn)為,未來將是“百花齊放”的增量期。企業(yè)需基于自身稟賦選擇路徑,呼吁國家層面給予更多行業(yè)優(yōu)惠政策,共同做大市場蛋糕。
邵俊提出三句話展望:一、存量時(shí)代即資產(chǎn)運(yùn)營黃金時(shí)代,存量資產(chǎn)蘊(yùn)含著通過經(jīng)營創(chuàng)造價(jià)值的巨大期許與機(jī)會;二、價(jià)值評估轉(zhuǎn)向運(yùn)營與服務(wù)導(dǎo)向,資產(chǎn)價(jià)值需從硬件/區(qū)位評估轉(zhuǎn)向運(yùn)營價(jià)值、服務(wù)價(jià)值溢價(jià);三、回歸運(yùn)營本質(zhì)與客群深耕,行業(yè)應(yīng)扎實(shí)練好基本功,深度研究客群,提供匹配巨大藍(lán)海市場的精品運(yùn)營與服務(wù)。
趙然對本次研討作出總結(jié):存量盤活無“一刀切”方案,需因地制宜、多元適配。行業(yè)需回歸初心——聚焦產(chǎn)品、深耕運(yùn)營、洞察并滿足客戶不斷變化的需求,把握底層邏輯,方能煥新存量價(jià)值。
