經(jīng)過(guò)多年的高速發(fā)展，我國(guó)不少大中城市已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代。一方面，新增城市建設(shè)用地供給逐年下滑；另一方面，隨著城市人口的迅速膨脹、產(chǎn)業(yè)格局加速變動(dòng)，老舊城區(qū)、老舊社區(qū)環(huán)境改造和土地資源再利用成為當(dāng)下城市需要解決的問(wèn)題。
城市更新能幫助城市功能的重新定位，進(jìn)而激發(fā)新的發(fā)展動(dòng)能；開(kāi)發(fā)商需要高能級(jí)城市的土地，特別是便宜的地。于是，城市更新成為了各房企在進(jìn)入存量時(shí)代的高能級(jí)城市的主戰(zhàn)場(chǎng)。有研究報(bào)告指出，城市更新市場(chǎng)不斷變大。甚至有專(zhuān)家提出，未來(lái)，在城市更新這一戰(zhàn)場(chǎng)的表現(xiàn)，將決定房企的“段位”。那么，房企在這一賽道表現(xiàn)如何呢？
百?gòu)?qiáng)房企均已入局城市更新
集中度遠(yuǎn)超過(guò)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)板塊
近年來(lái)，各地更新發(fā)展如火如荼。尤其是一線城市去年以來(lái)進(jìn)入加速階段，北廣深等城市相繼出臺(tái)計(jì)劃，推進(jìn)城市更新。而在房企層面，激烈的爭(zhēng)奪戰(zhàn)早已展開(kāi)，并且還有越來(lái)越多的玩家進(jìn)入這一戰(zhàn)場(chǎng)，整個(gè)城市更新領(lǐng)域的集中度高得十分驚人。
首先，百?gòu)?qiáng)房企均已直接或間接參與了城市更新。
核心城市土地資源有限，加上政策大力支持，使得眾多單靠招拍掛無(wú)法獲取足夠優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的房企，紛紛加入到城市更新中來(lái)。
去年5月富力成立城市更新集團(tuán)，8月中旬，富力默默將廣州花都區(qū)田美村改造項(xiàng)目收入囊中。截至2019年底，富力集團(tuán)在全國(guó)已經(jīng)參與超70個(gè)城市更新項(xiàng)目！花樣年對(duì)城市更新也十分重視。在2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，花樣年CFO陳新禹表示，花樣年會(huì)在城市更新方面專(zhuān)注大灣區(qū)的舊改項(xiàng)目，規(guī)劃總建面約1672萬(wàn)平方米，短期內(nèi)會(huì)有比較集中的釋放……花樣年的目標(biāo)是要成為大灣區(qū)的舊改之王。潘軍則稱(chēng)，未來(lái)三年預(yù)計(jì)會(huì)推出20個(gè)項(xiàng)目，且都會(huì)為公司帶來(lái)利潤(rùn)。
碧桂園通過(guò)充分研判云南本土實(shí)情，以“城市更新”為重要戰(zhàn)略，更是走出了一條特色發(fā)展之路。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，百?gòu)?qiáng)房企均已直接或間接參與到城市更新領(lǐng)域，其中，僅深圳一個(gè)城市的城市更新，就有近80%的百?gòu)?qiáng)房企參與，城市更新成了這些房企在深圳擴(kuò)張的主要途徑。
第二，行業(yè)集中度高，部分城市TOP8占了90%市場(chǎng)。
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐年提升，但具體到單
個(gè)城市，還可以容納數(shù)十甚至數(shù)百家房企�？墒牵鞘懈骂I(lǐng)域卻是另一番景象，集中度高得嚇人。
深圳、廣州、上海和東莞4個(gè)城市的城市更新占地面積，TOP5集中度均達(dá)到30%及以上，并且均逐步從區(qū)域深耕走向全國(guó)化布局。2019 年掀起市場(chǎng)熱潮的廣州市場(chǎng)，TOP8企業(yè)的改造面積占比更是接近 90%！
城市更新龍頭企業(yè)解讀
雖然城市更新加速是近幾年的事，但各房企在過(guò)往的爭(zhēng)奪中，已經(jīng)占據(jù)相應(yīng)的位置，誕生了諸多城市更新之王。去年，城市更新平臺(tái)即通過(guò)梳理各房企財(cái)報(bào)，整理出了19家上市房企城市更新面積的數(shù)據(jù)。
佳兆業(yè)：坐擁2.5萬(wàn)億的貨值之王。
近幾年，佳兆業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭良好，被業(yè)內(nèi)關(guān)注得越來(lái)越多，特別是《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》公布之后，更是備受矚目。因?yàn)槠浯鬄硡^(qū)土儲(chǔ)占比高。年報(bào)顯示，截至2019年底，佳兆業(yè)的土儲(chǔ)面積達(dá)2680萬(wàn)平方米，貨值約5300億元，其中大灣區(qū)土儲(chǔ)面積、貨值占比高分別是51%和66%。但其更令人吃驚的是城市更新儲(chǔ)備。最新數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)擁有147個(gè)城市更新項(xiàng)目，占地面積約4000萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目絕大多數(shù)位于大灣區(qū)的核心城市，僅深圳就占了27%。未來(lái)轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)后，將為其帶來(lái)約2.5萬(wàn)億元的可售資源。是當(dāng)之無(wú)愧的貨值之王。
截至2019年上半年，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)已納入土儲(chǔ)城市更新的土儲(chǔ)平均成本為2692元/平方米，深圳為4428元/平方米。相比公開(kāi)招拍掛的超高樓面價(jià)這就是白菜價(jià)！因此，在去年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，面對(duì)媒體的提問(wèn)，佳兆業(yè)董事會(huì)主席的郭英成直言“我們真是運(yùn)氣不錯(cuò)”。而在去年3月的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，其多次提及“舊改”是佳兆業(yè)最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力之一。
融創(chuàng)：擁有超7000萬(wàn)平米的土儲(chǔ)之王。
根據(jù)融創(chuàng)2018年的年報(bào)，其擁有約7327萬(wàn)平方米的舊改等協(xié)議狀態(tài)的土地儲(chǔ)備。而截至2019年末，融創(chuàng)的土儲(chǔ)面積為2.39億平方米，土儲(chǔ)貨值約人民幣3.07萬(wàn)億元，其中超82%位于一二線城市，平均土地成本約4306 元/平方米。
雖然孫宏斌曾說(shuō)，我們不想做第一已經(jīng)很多年了。但是，坐擁如此巨量貨值的土儲(chǔ)，如果想要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，只是愿不愿意的事情。孫宏斌曾檢討道，“大灣區(qū)我們還是差一些，但其他區(qū)域都比別人強(qiáng)�！背鞘懈掠型麨槿趧�(chuàng)補(bǔ)齊在華南的“短板”。
富力：一二線更新之王，占比高達(dá)92%。
去年5月富力集團(tuán)成立了城市更新集團(tuán)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括舊村改造，舊廠改造及舊城改造。截至2019年底，其已簽約的合作城市更新項(xiàng)目超過(guò)70個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)了7000萬(wàn)平米，可售面積超過(guò)4000萬(wàn)平米。令人驚訝的是，按面積算，70余個(gè)城市更新項(xiàng)目，一二線城市的面積占比92%，大灣區(qū)占比60%。富力集團(tuán)早在1994年就開(kāi)始介入舊改，2003年成就首個(gè)城中村改造典范，也成就了廣州舊改的“獵德傳奇”。
因此，被稱(chēng)為“舊改專(zhuān)家”。其參與改造的第一個(gè)項(xiàng)目是廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項(xiàng)目，此外還改造了鋼材廠、硫酸廠等10多座舊廠房，對(duì)此有人稱(chēng)“每一根煙囪倒下，背后都有富力的一份功勞”。
作為大灣區(qū)深度布局的房企和“舊改專(zhuān)家”，其布局大灣區(qū)的城市更新項(xiàng)目，有著天然的優(yōu)勢(shì)。如今，富力集團(tuán)已全面進(jìn)駐廣州、深圳、佛山、東莞、珠海等灣區(qū)城市。
時(shí)代中國(guó)：項(xiàng)目數(shù)量以及利潤(rùn)之王。
除了富力，時(shí)代也被譽(yù)為廣州新晉的“舊改之王”。該公司拓展城市更新項(xiàng)目的方式頗具特色。
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，時(shí)代中國(guó)城市更新項(xiàng)目總數(shù)超過(guò)120個(gè)，預(yù)計(jì)潛在總建面約4300萬(wàn)平米。這意味著，與2018年末相比，時(shí)代中國(guó)在2019年至少獲取了40個(gè)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)還顯示，2019年上半年，時(shí)代中國(guó)城市更新項(xiàng)目的毛利率高達(dá)84.9%，是公司整體毛利率32.5%的2.6倍！
除此之外，還有很多城市更新領(lǐng)域的大玩家，比如恒大，2019半年報(bào)顯示，恒大有大量未納入土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積達(dá)7012萬(wàn)平米。其中，深圳的48個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積就達(dá)到3124萬(wàn)平方米，若這些項(xiàng)目都能成功拿下開(kāi)發(fā)權(quán)或獲得完整土地權(quán)證，那么恒大在城市更新領(lǐng)域完全可與深圳的傳統(tǒng)城市更新大戶佳兆業(yè)、華潤(rùn)置地、鴻榮源等一較高低；再比如華潤(rùn)置地，近百個(gè)城市更新項(xiàng)目，87%儲(chǔ)備位于粵港澳大灣區(qū)，過(guò)半位于深圳！
總體來(lái)看，這些坐擁巨量城市更新項(xiàng)目的房企，總部位于深圳的最多，其次是廣州。而除了有公開(kāi)數(shù)據(jù)的，廣深兩地還隱藏著諸多城市更新的大鱷，比如鴻榮源、保利發(fā)展等，也難怪越來(lái)越多的外來(lái)房企紛紛搶灘大灣區(qū)了。城市更新，已成為房企爭(zhēng)奪的制高點(diǎn)。
決勝城市更新，三種能力是核心
借助城市更新，可以拿到地，拿到便宜的地，可是，相較原來(lái)拿地、建房、賣(mài)房的模式，城市更新更像跑馬拉松，十分考驗(yàn)房企的耐力。而且，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展迭代，城市更新早已不再是對(duì)物理空間推倒重建的簡(jiǎn)單改造，而是對(duì)經(jīng)濟(jì)、民生、科技、文化和生態(tài)的系統(tǒng)提升，強(qiáng)調(diào)片區(qū)整體利益平衡，注重產(chǎn)業(yè)賦能、文化保育、生態(tài)智慧，并突出“有機(jī)城市更新”。那么，誰(shuí)會(huì)成為未來(lái)的城市更新之王？
拓展能力強(qiáng)，可成土儲(chǔ)之王。
今天的土儲(chǔ)，就是明天的規(guī)模。對(duì)城市更新來(lái)說(shuō)，同樣如此。雖然根據(jù)各地的規(guī)劃，城市更新的規(guī)模巨大，但終究不是無(wú)限的，而且項(xiàng)目有優(yōu)質(zhì)和非優(yōu)質(zhì)之分，想要提前搶占優(yōu)質(zhì)的資源，拓展的能力就顯得十分重要。比如時(shí)代中國(guó)，就對(duì)城市更新部下重兵，采用多團(tuán)隊(duì)大兵團(tuán)作戰(zhàn)方式進(jìn)行拓展。以官湖村城市更新項(xiàng)目為例，為了獲取村民的支持，時(shí)代中國(guó)除了在公司層面成立官湖村城市更新事業(yè)部，還開(kāi)工資聘請(qǐng)了70位當(dāng)?shù)卮迕褡鲂麄鞴ぷ�，最終殺出重圍。
外來(lái)房企同樣有很多“猛將”。比如，根據(jù)廣州市公共資源中心數(shù)據(jù)，2019上半年，公開(kāi)招標(biāo)確定舊村改造企業(yè)合作總用地面積為1745.39萬(wàn)平方米。上海升龍就拿下了1186.28萬(wàn)平方米，占了絕大部分。雖然只有黃埔區(qū)的湯村改造項(xiàng)目相對(duì)在靠近市中心，其余兩個(gè)都分布在外圍區(qū)域，但這個(gè)成績(jī)也已經(jīng)十分不錯(cuò)。
轉(zhuǎn)化能力強(qiáng)，可成規(guī)模之王。
招拍掛拿地，要拼刺刀，土地價(jià)格貴，但好處是，周轉(zhuǎn)快，有的拿地就能開(kāi)工，比較容易算賬。城市更新則不然，屬于典型的慢周轉(zhuǎn)。郭英成就曾表示：佳兆業(yè)每個(gè)舊改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期五到六年，資金沉淀周期過(guò)長(zhǎng)，“投進(jìn)去之后全都是負(fù)債”。其實(shí)，能將開(kāi)發(fā)周期控制在五六年，已經(jīng)非常不錯(cuò)。畢竟有很多項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商換了幾茬，過(guò)了十幾年還沒(méi)開(kāi)工，甚至活活將入局的房企拖死。
拓展能力決定規(guī)模，但是轉(zhuǎn)化能力才能釋放業(yè)績(jī)！郭英成之所以說(shuō)城市更新是佳兆業(yè)最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力之一，是因?yàn)槠涿磕甓寄芊�(wěn)定地轉(zhuǎn)化城市更新項(xiàng)目。年報(bào)顯示，2008-2018年，佳兆業(yè)每年轉(zhuǎn)化的總建筑面積約94萬(wàn)平方米的城市更新項(xiàng)目。去年，佳兆業(yè)推出平湖佳兆業(yè)廣場(chǎng)、鹽田佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、佳兆業(yè)未來(lái)城等4個(gè)城市更新項(xiàng)目，可售貨值為437億，占了佳兆業(yè)去年下半年831億可售貨值的過(guò)半。未來(lái)3-5年，佳兆業(yè)還有14個(gè)城市更新項(xiàng)目陸續(xù)供地，其中，深圳11個(gè)，廣州3個(gè)，僅深圳可售貨值就超過(guò)3000億元。
為何佳兆業(yè)能這么穩(wěn)定地轉(zhuǎn)化？主要有幾點(diǎn)：一是佳兆業(yè)先取得業(yè)主信任再拿地，其他房企是先拿地再試圖取得業(yè)主信任；二是將別人眼中的“釘子戶”視為“困難戶”，想方設(shè)法幫助；三是做熟不做生；四是多產(chǎn)業(yè)（佳兆業(yè)旗下有近20個(gè)產(chǎn)業(yè)）賦能、全鏈條能力。
也有房企跟基金公司合作，讓基金公司拓展和完成轉(zhuǎn)化，自己再加價(jià)買(mǎi)過(guò)來(lái)，那相當(dāng)于是凈地了。
運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，可成利潤(rùn)之王。
利潤(rùn)率水平跟項(xiàng)目所處位置，市場(chǎng)行情、政策等緊密相關(guān)，但更多的還是來(lái)自于運(yùn)營(yíng)能力，這決定了利潤(rùn)的高低。城市更新是資產(chǎn)、空間的重置和組合，談判、拆遷、開(kāi)發(fā)只是開(kāi)始，更重要的是資產(chǎn)管理的能力——商業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力才是持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是遠(yuǎn)超傳統(tǒng)增量開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力（能力、建造能力、投資能力）范疇的全新能力。而這需要多元化的產(chǎn)業(yè)整合平臺(tái)、超一流的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、強(qiáng)大的精細(xì)管理體系、深厚的資金運(yùn)作實(shí)力……
沒(méi)有這些能力，小打小鬧可以，要做大就難了。
作者單位：明源地產(chǎn)研究院
來(lái)源：《城市開(kāi)發(fā)》雜志第6期
編 輯：liuy
