隨著核心城市紛紛步入存量時(shí)代，城市更新迎來全新時(shí)代。國家相關(guān)部委和一線城市相繼出臺新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動計(jì)劃，存量市場不斷受到政策支持。
日前，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，要求全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴(kuò)內(nèi)需，推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
近幾年，一線城市土地供應(yīng)越來越緊缺，土地價(jià)格高企，城市未來向?qū)ΜF(xiàn)有建筑的升級改造更新上轉(zhuǎn)變。于是，通過對存量土地改造的城市更新成為房企參與一線城市競爭的重頭戲。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從舊改項(xiàng)目入手，是房企切入城市核心區(qū)域的高級手段，城市更新具有可觀的潛在價(jià)值。不過，其背后的風(fēng)險(xiǎn)和難度也不可忽視，舊改項(xiàng)目業(yè)務(wù)周期長、資金需求大，也是房企來不得不面對的挑戰(zhàn)。
房企的新賽道
隨著棚改步入收尾階段，老舊小區(qū)改造按下“加速鍵”。
2017年底，秦皇島、張家口等15個城市開展為期1年的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。2019年6月，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進(jìn)老舊小區(qū)改造，10月份，山東、浙江兩省及上海等8市開展深化試點(diǎn)探索。今年兩會上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在《政府工作報(bào)告》中提出，2020年計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，這一數(shù)字較2019年增加一倍。
佳兆業(yè)集團(tuán)《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》認(rèn)為，中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元人民幣，按每年2%的城市更新速率來計(jì)算，城市更新已經(jīng)迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場將變軌迎來一個新的10萬億大賽道。
以舊城改造為代表的城市更新成為城市發(fā)展新增長極的同時(shí)，城市更新的浪潮自華南地區(qū)卷起，開啟了強(qiáng)勁的增長之路，不少品牌房企紛紛斥資入局這場游戲，搶灘市場。
今年4月，以城市更新見長的龍光完成更名，公司名稱由“龍光地產(chǎn)控股有限公司”更名為“龍光集團(tuán)有限公司”。而根據(jù)龍光發(fā)布的2019年度業(yè)績，截至去年底，龍光在10個城市拓展了78個城市更新項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)化土儲貨值達(dá)4006億元，其中95%位于大灣區(qū)。
根據(jù)龍光預(yù)測，千億規(guī)模的城市更新項(xiàng)目，未來3年可占其當(dāng)年核心盈利的20％�？梢哉f，城市更新已經(jīng)成為龍光業(yè)績增長的新曲線。
根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前，TOP50的房企中，已經(jīng)有超過一半的房企開展了城市更新業(yè)務(wù)，其中包括碧桂園、恒大、萬科、保利等。以恒大為例，截至2019年末，恒大共擁有舊改項(xiàng)目101個。富力通過三個城市的城市更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地儲備。港資房企同樣活躍，如新世界中國在去年9月拿下廣州增城區(qū)塔崗村的舊改地塊。
還有一些房企也在摩拳擦掌躍躍欲試。例如，越秀地產(chǎn)在年報(bào)的未來展望中稱，要在“三舊”改造方面積極獲取項(xiàng)目，為中長期獲取優(yōu)質(zhì)土地儲備奠定基礎(chǔ)；時(shí)代中國表示將保持穩(wěn)健的投資策略，積極參與城市更新改造，確保擁有充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲備。
今年4月，錦和商業(yè)以“中國城市更新運(yùn)營服務(wù)領(lǐng)域首家上市公司”的身份，在上交所正式掛牌，發(fā)行價(jià)7.91元/股，募資總額7.47億元。截至當(dāng)日收盤，錦和商業(yè)報(bào)收11.39元，漲幅高達(dá)43.99%，觸及新股上市首日最高漲幅限制。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，城市更新第一股的“開門紅”，體現(xiàn)了資本對行業(yè)長遠(yuǎn)價(jià)值的認(rèn)可。
當(dāng)下，超萬億元的投資規(guī)模還在吸引著更多的房企入局城市更新板塊，在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，城市更新以及舊改等項(xiàng)目在空間分布上顯著不均，房企在此方面的投入還有較大的空間。
掘金城市更新 房企考驗(yàn)重重
但房企升級，介入城市更新，并沒有想象中那么容易。
在此之前，城市更新只是門“選修課”，房企更熱衷于拿凈地，創(chuàng)造了一個又一個高周轉(zhuǎn)之下飛速提升的銷售“傳奇”。實(shí)際上，城市更新是一個高門檻的市場，若想獲取一席之地，并非易事。
保利城市更新事業(yè)部副總經(jīng)理郝志彪曾表示，“舊改是一個政府、企業(yè)、城中村三方的利益博弈過程�！�
以拆遷為例，在舊改拆遷過程中，政府大多扮演第三方的角色，而開發(fā)商則需要和村民或業(yè)主直接對接，這就導(dǎo)致釘子戶、村民集體維權(quán)等負(fù)面消息頻頻爆出。
2019年5月，由于拆遷補(bǔ)償安置糾紛，中鐵置業(yè)無奈放棄了立項(xiàng)八年之久的深圳龍崗坂田新圍仔村舊改項(xiàng)目，被迫退出深圳舊改市場。
舊城改造對房企的要求不單單是解決拆遷安置問題，更大的挑戰(zhàn)來自企業(yè)自身持續(xù)發(fā)展的能力。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，一方面，舊改項(xiàng)目持續(xù)周期較長，回報(bào)周期也會更長。高昂的資金成本，對于企業(yè)而言無疑是一項(xiàng)巨大的考驗(yàn)，特別是對于一些采用高成本融資方式或者現(xiàn)金流緊張的房企來說，資金壓力將會更大。
另一方面，不少舊改項(xiàng)目會涉及片區(qū)的經(jīng)濟(jì)推動、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等問題，對開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和整體運(yùn)營能力更是一大考驗(yàn)。
那么，房企應(yīng)該如何掘金城市更新呢？
高和資本董事長蘇鑫給出的答案是，通過“改硬件、裝內(nèi)容、促流動”的方式能夠顯著提升商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。他認(rèn)為，城市更新過程里，硬件改造預(yù)計(jì)可以提升20%—30%資產(chǎn)價(jià)值，通過運(yùn)營提升租金后，資產(chǎn)價(jià)值預(yù)計(jì)會提升40%—50%，流動性產(chǎn)生溢價(jià)，通過證券化變現(xiàn)會產(chǎn)生20%—30%收益。
嚴(yán)躍進(jìn)則表示，資金壓力大和拆遷安置難度大是城市更新中的兩大難題，如若處理不好這兩方面，舊改項(xiàng)目中途終止會帶來社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙重困境。因此，他建議，要善于提煉概念，與城市發(fā)展脈絡(luò)相結(jié)合，充分利用當(dāng)?shù)卣咧贫�，積極降低拆遷成本，加快拆遷效率。
來源：和訊房產(chǎn)
編輯：wangdc
