2019年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率突破了60%，北京、上海、廣州等一線城市的城鎮(zhèn)化率更是超過(guò)85%，城市發(fā)展逐漸由增量擴(kuò)展轉(zhuǎn)向存量更新，城市規(guī)劃從“增量規(guī)劃”走向“存量規(guī)劃”，城市發(fā)展進(jìn)入了“減量建設(shè)”與“產(chǎn)業(yè)升級(jí)”并存時(shí)代，城市更新正在成為城市發(fā)展的重要內(nèi)容。在此背景下，越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入城市更新領(lǐng)域，但仍須在可持續(xù)的商業(yè)模式方面進(jìn)行長(zhǎng)期的探索與實(shí)踐。
城市更新的內(nèi)涵
城市更新是城市化接近成熟階段時(shí)城市進(jìn)一步發(fā)展的重要內(nèi)容。城市更新作為內(nèi)涵式的新型城市發(fā)展模式，是指對(duì)城市建成區(qū)空間形態(tài)和功能進(jìn)行改善的建設(shè)活動(dòng)。相對(duì)于傳統(tǒng)城市發(fā)展模式，通過(guò)對(duì)城市局部建筑和區(qū)域整體的不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)進(jìn)行必要的、有計(jì)劃的改造和建設(shè)，改善城市居民的生活空間，提升城市生產(chǎn)與服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展能力。
城市更新作為提升城市品質(zhì)和內(nèi)涵的重要手段，主要內(nèi)容包括：完善城市功能、強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)、完善公共配套設(shè)施、增加公共開(kāi)放空間、改善生態(tài)環(huán)境、加強(qiáng)綠色建筑和生態(tài)街區(qū)建設(shè)、塑造城市特色、保護(hù)歷史文化風(fēng)貌、改善城市景觀、改善基礎(chǔ)設(shè)施和城市安全等。一個(gè)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，既可以包括上述全部?jī)?nèi)容，也可以是其中一項(xiàng)或幾項(xiàng)內(nèi)容，其核心在于通過(guò)更新能夠使城市的產(chǎn)業(yè)功能、生活功能得到提升和演進(jìn)。
我國(guó)政策層面最早明確提出城市更新的是國(guó)務(wù)院發(fā)布的《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》：“按照改造更新與保護(hù)修復(fù)并重的要求，健全舊城改造機(jī)制，優(yōu)化提升舊城功能，加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造”。2016年2月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》，再次明確，“有序?qū)嵤┏鞘行扪a(bǔ)和有機(jī)更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂、歷史文化遺
產(chǎn)損毀等問(wèn)題”。在地方上，城市更新的實(shí)踐由來(lái)已久。深圳是我國(guó)大陸地區(qū)首個(gè)引入“城市更新”理念的城市，自2009年首創(chuàng)城市更新辦法，廣州2015年成立了城市更新局，基本形成了以《廣州市城市更新辦法》為主體核心的城市更新法規(guī)體系；上海是我國(guó)城市更新實(shí)踐的先行者，2015年發(fā)布了《上海市城市更新實(shí)施辦法》，2019年成立上海市城市更新和舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，將舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市“城中村”
改造領(lǐng)導(dǎo)小組等四個(gè)工作組合并。
城市更新面臨的問(wèn)題
當(dāng)前，我國(guó)的城市更新不同程度都面臨以下三個(gè)方面的問(wèn)題。
一是城市更新目標(biāo)選擇復(fù)雜。理論上說(shuō)，所有城市的建筑物、構(gòu)筑物、各類公共設(shè)施均可作為更新的標(biāo)的，但存量建筑建成年代差異大、結(jié)構(gòu)形式差異大、產(chǎn)權(quán)主體眾多、使用主體眾多、使用目的千差萬(wàn)別，在選擇更新標(biāo)的上，需要綜合考慮時(shí)間、地點(diǎn)、社會(huì)、人口、商業(yè)等多種因素才能確定。
二是確定更新改造方式。全面拆除重建、單體功能改造、綜合整治、改善保護(hù)等不同方式?jīng)Q定了更新同時(shí)是否需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定、規(guī)劃調(diào)整、拆遷補(bǔ)償安置、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型等，進(jìn)而形成不同的投資主體、投資規(guī)模、資金來(lái)源，對(duì)居民與社會(huì)的利益影響不同。
三是更新目標(biāo)需要平衡多方利益關(guān)系。城市更新的目標(biāo)往往是綜合的，即實(shí)現(xiàn)公共利益與個(gè)體利益的最大限度協(xié)調(diào)。但不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同項(xiàng)目很難均衡所有利益。政府需要城市風(fēng)貌改善和城市財(cái)政增收，居民需要改善環(huán)境、享受生活便利乃至資產(chǎn)增值，企業(yè)需要投資回報(bào)和持續(xù)盈利，其中誰(shuí)出資、誰(shuí)實(shí)施、誰(shuí)受益是核心問(wèn)題。
城市更新的主要商業(yè)模式
自改革開(kāi)放以來(lái)，各類企業(yè)實(shí)施的城市更新均形成了具有盈利價(jià)值的商業(yè)模式，但也不同程度帶有局限性。
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全面重建模式包括棚戶區(qū)改造和老工業(yè)區(qū)改造。棚戶區(qū)改造是以政府為主導(dǎo)的民生居住工程，以公益性為主要目標(biāo)，但政府可以采取市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，例如通過(guò)實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、土地出讓受益返還等優(yōu)惠政策，或配建一定比例的商業(yè)服務(wù)設(shè)施和商品住房來(lái)讓渡部分政府收益，吸引企業(yè)參與。老工業(yè)區(qū)改造的目標(biāo)多為國(guó)家上世紀(jì)50、60年代建設(shè)形成的工業(yè)區(qū)，主要通過(guò)將舊工業(yè)區(qū)拆除重建部分建筑、進(jìn)行改造升級(jí)為新型產(chǎn)業(yè)園、文創(chuàng)園等，再新建各種產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)，形成盈利性資產(chǎn)。
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功能改造模式包括老舊商業(yè)區(qū)改造和老舊居住區(qū)改造。舊商業(yè)區(qū)改造通常針對(duì)的傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行空間改造、品牌升級(jí)、主題街區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)老商業(yè)資產(chǎn)的新生。老舊居住區(qū)改造是對(duì)存量住房進(jìn)行的綜合改造，是與棚戶區(qū)改造不同，納入改造的項(xiàng)目往往不需要全部拆除重建，而是拆舊與建新相結(jié)合，資金來(lái)源上多渠道，可采取政府、居民、社會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多主體籌集。
（三）綜合整治模式
綜合整治模式包括歷史文化街區(qū)改造、城市公共空間改造。歷史文化街區(qū)改造是在歷史建筑基礎(chǔ)上，融入更多文化創(chuàng)意，在最大限度保留和延續(xù)歷史文化價(jià)值的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)價(jià)值，用產(chǎn)業(yè)帶活片區(qū)經(jīng)濟(jì)。城市公共空間改造主要是滿足公眾日常生活和公共交往活動(dòng)需要的公用空間的改造，補(bǔ)充公共設(shè)施，提升城市景觀，優(yōu)化市政交通。近年來(lái)這種方式也是各地政府積極鼓勵(lì)和支持的方式，但由于未來(lái)收益不確定，因此企業(yè)參與的方式仍在探索之中。
今后城市更新的商業(yè)模式探析
城市更新商業(yè)模式的基因是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是在未來(lái)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提升，城市由增量發(fā)展進(jìn)入存量發(fā)展時(shí)代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資—建設(shè)—銷售的商業(yè)模式已經(jīng)不適應(yīng)城市更新市場(chǎng)的需要，企業(yè)面對(duì)城市更新的巨大市場(chǎng)機(jī)遇，必須探索和實(shí)踐更加適合的商業(yè)模式。
（一）探索老舊小區(qū)改造的商業(yè)模式
2017年，住建部提出在15個(gè)試點(diǎn)城市開(kāi)展老舊小區(qū)改造，主要包括市政公用配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施、建筑物本體、公共服務(wù)設(shè)施四方面內(nèi)容。2020年的政府工作報(bào)告明確，2020年改造項(xiàng)目3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，比2019年增加一倍。長(zhǎng)期看，老舊小區(qū)改造預(yù)計(jì)可拉動(dòng)近4.54萬(wàn)億元投資，市場(chǎng)空間廣闊。例如，北京市今年7月發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，將危舊樓房改建納入老舊小區(qū)綜合整治范圍，在組織實(shí)施、規(guī)劃土地政策、資金政策、產(chǎn)權(quán)登記與物業(yè)管理、與申請(qǐng)式退租和住房保障政策銜接等五大方面試點(diǎn)新的政策和措施。但由于缺乏收益能力，融資機(jī)制成為老舊小區(qū)改造的最大瓶頸。此類項(xiàng)目可探索實(shí)行“金融機(jī)構(gòu)+企業(yè)+政府”的模式，其中企業(yè)既可以是房地產(chǎn)企業(yè)，也可以是在某一特定領(lǐng)域有專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，例如建筑施工企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、專業(yè)化設(shè)備運(yùn)維企業(yè)，通過(guò)挖掘部分可收費(fèi)資產(chǎn)的增值價(jià)值，進(jìn)而打通融資與投資的瓶頸。
（二）探索長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式
城市更新中，大量的存量住宅和商業(yè)類資產(chǎn)由于產(chǎn)權(quán)多為個(gè)人，很難統(tǒng)一納入政府老舊小區(qū)改造或整治的計(jì)劃，進(jìn)而獲得來(lái)自政府的資金支持，但是仍然進(jìn)入了需要通過(guò)改造才能實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步增值的時(shí)期。企業(yè)針對(duì)這類建筑的更新可以通過(guò)篩選項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式收購(gòu)，或者鎖定較長(zhǎng)時(shí)間的使用期，之后進(jìn)行改造翻新，通過(guò)出租、出售等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。這種模式成功的基礎(chǔ)取決于對(duì)城市發(fā)展、區(qū)域價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值的判斷能力，并能夠?qū)胄庐a(chǎn)業(yè)、新用戶，需要通過(guò)培育與企業(yè)共同成長(zhǎng)和發(fā)展的長(zhǎng)期用戶、長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)期金融合作伙伴以及自身在某一專業(yè)領(lǐng)域的管理、運(yùn)營(yíng)和資源獲得能力。
（三）探索“五位一體”的商業(yè)模式
城市更新具有較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)參與城市更新需要綜合實(shí)力，涉及城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)與設(shè)備設(shè)施管理、投融資管理等綜合能力，因此，城市更新領(lǐng)域的商業(yè)模式必須形成融資—投資—改造—管理—運(yùn)營(yíng)的“五位一體”的有機(jī)循環(huán)。如果將城市更新商業(yè)模式看做“微笑曲線”，在“微笑曲線”低端是傳統(tǒng)的以物業(yè)服務(wù)與管理為核心的價(jià)值環(huán)節(jié)，服務(wù)對(duì)象基數(shù)大，在確保可以提供最基本物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，可以維持較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；“微笑曲線”前端是投融資與規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)匹配有效的投融資結(jié)構(gòu)，在此基礎(chǔ)上形成利益共同體，通過(guò)對(duì)存量建筑和區(qū)域的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，在存量基礎(chǔ)上創(chuàng)造增量；“微笑曲線”后端是專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，既包括面向物的硬件設(shè)施運(yùn)營(yíng)服務(wù)，例如電梯設(shè)備、供暖設(shè)備、機(jī)電設(shè)備、停車設(shè)備等運(yùn)維服務(wù)，也包括面向人的軟件運(yùn)營(yíng)服務(wù)，例如裝飾裝修、養(yǎng)老健康、家政服務(wù)等。前端和后端都需要在不同專業(yè)化細(xì)分領(lǐng)域的服務(wù)。當(dāng)這些專業(yè)化資源形成聚合優(yōu)勢(shì)時(shí)，更新后的城市也就具有了長(zhǎng)期發(fā)展的生命力。
結(jié)論與啟示
本文所論述的商業(yè)模式是相互關(guān)聯(lián)并可以組合與轉(zhuǎn)化的。未來(lái)城市更新的商業(yè)模式的形成至少基于三個(gè)維度：一是城市更新進(jìn)入微改造和保護(hù)階段，拆遷重建已逐漸放緩，局部修繕和功能置換成為主要形式。二是城市更新聚焦新的發(fā)展領(lǐng)域，生態(tài)環(huán)境、歷史價(jià)值、文化導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)升級(jí)下城市更新項(xiàng)目更加具有特色和競(jìng)爭(zhēng)力。三是城市更新形成多元主體新模式。而參與企業(yè)圍繞融資—投資—改造—管理—運(yùn)營(yíng)的“五位一體”的核心能力，將成為決定城市更新商業(yè)模式可持續(xù)性的決定因素。
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來(lái) 源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
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