國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化國有企業(yè)改革指導(dǎo)意見》，明確指出發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，開啟了國企改革的新階段，也讓“央地混改”這種模式進(jìn)入大眾視線。
央企華僑城順勢成為這一模式的深度參與者。
2017年前后，華僑城通過“央地混改”方式，參與云南、西安等多個(gè)國企的改革中，落地的代表性事件包括華僑城與云南世博、云南文投的戰(zhàn)略重組。
進(jìn)入新的城市發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)時(shí)，華僑城采用“央地混改”模式，其認(rèn)為這是應(yīng)對市場激烈競爭、推動(dòng)主業(yè)發(fā)展、放大國有資本的重要方式。
雖未成為較大話題，但華僑城進(jìn)入湖南衡陽發(fā)展文旅項(xiàng)目時(shí)，同樣是運(yùn)用“央地混改”的形式。以共同規(guī)劃、建設(shè)來雁新城項(xiàng)目和雨母山大型文旅項(xiàng)目，尤以來雁新城項(xiàng)目最為關(guān)鍵。
華僑城方面對該項(xiàng)目寄予較大期望，表示衡陽市作為國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)城市，并且在央地混改的大背景下，華僑城與衡陽市政府成立了湖南華僑城文旅投資有限公司，打造來雁新城項(xiàng)目，通過整體規(guī)劃，導(dǎo)入華僑城文旅產(chǎn)業(yè)、引入優(yōu)質(zhì)合作伙伴共同開發(fā)建設(shè)來雁新城，將來雁新城打造為國際一流文旅新城樣板和文旅產(chǎn)業(yè)高地。
正當(dāng)來雁新城項(xiàng)目如火如荼進(jìn)行時(shí)，傳來了一則項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的信息。
9月27日，據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露，湖南華僑城文旅投資有限公司擬轉(zhuǎn)讓衡陽雁來置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，底價(jià)6.39億元。
該標(biāo)的企業(yè)主要資產(chǎn)系擬投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所涉及的土地使用權(quán)出讓金及契稅4.23億元，業(yè)務(wù)系投資開發(fā)“石鼓區(qū)松木鄉(xiāng)松梅村商住配套項(xiàng)目”。
關(guān)于此次轉(zhuǎn)讓，華僑城方面回復(fù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，來雁新城作為一二級聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，通過轉(zhuǎn)讓商住配套項(xiàng)目引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)及住宅大品牌商來建設(shè)，更快拉升片區(qū)形象及整體品質(zhì)。
長期研究旅游地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士胡曉鶯則認(rèn)為，華僑城此次轉(zhuǎn)讓的是房地產(chǎn)公司100%股權(quán)，目前華僑城主要專注于文旅內(nèi)容的運(yùn)營，涉及到房地產(chǎn)尤其是跟銷售有關(guān)的部分或全部轉(zhuǎn)讓，或合作開發(fā)，是讓精力和財(cái)力更專注于運(yùn)營端。
在大型文旅項(xiàng)目發(fā)展過程中，轉(zhuǎn)讓其中某一項(xiàng)目公司或者引入合作方，對于華僑城而言并不陌生，這不失為回流現(xiàn)金的好辦法。
來雁新城項(xiàng)目滾動(dòng)投資約500億元，是個(gè)不小的數(shù)字。而且進(jìn)程也頗緊，2018年定下的計(jì)劃是：2年出成果、4年成規(guī)模、6年建示范、8年全面建成，屆時(shí)將成為衡陽集文化、旅游、商貿(mào)、康養(yǎng)等為一體的現(xiàn)代化國際文旅新城。
重注衡陽文旅
華僑城方面透露，湖南華僑城作為省域平臺(tái)公司，從目前落位衡陽市來雁新城項(xiàng)目，到未來發(fā)展到長沙、岳陽等其它城市中去，以文旅產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的方式繼續(xù)在湖南省建設(shè)更多的文旅新城。
根據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，華僑城進(jìn)入湖南可能還屬于比較早的階段，因?yàn)槟壳叭A僑城主要的發(fā)力點(diǎn)在華東地區(qū)、西南地區(qū)，在湖南的投資力度相對不是那么大。
華僑城湖南區(qū)域的文旅布局著重于衡陽，早在2017年5月，就對衡陽市旅游生態(tài)、交通設(shè)施等項(xiàng)目進(jìn)行了考察和調(diào)研。
胡曉鶯表示，當(dāng)下衡陽還是一個(gè)非知名目的地城市，華僑城進(jìn)入很多此類的城市，主要還是用文旅產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和城市更新。
而文旅融合，近年來確實(shí)受到衡陽市政府高度重視，該市也提出了“打造以南岳衡山為龍頭的千億級旅游產(chǎn)業(yè)集群”目標(biāo)。甚至社會(huì)資本方面，除了引進(jìn)華僑城，還有衡南夢東方旅游度假區(qū)、南岳火文化廣場實(shí)景演出文旅項(xiàng)目、湖南四方山?jīng)λ糜尉皡^(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目、東方唐韻田園綜合體等。
具體到來雁新城項(xiàng)目，是華僑城中部集團(tuán)進(jìn)駐湖南的首個(gè)項(xiàng)目，定位為集團(tuán)參與中部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化和全域旅游開發(fā)建設(shè)的重要戰(zhàn)略部署。
該項(xiàng)目總面積13.12平方公里，征拆總量達(dá)24800多戶、300多萬平方米。據(jù)規(guī)劃圖透露，華僑城來雁新城項(xiàng)目將規(guī)劃有歡樂童年親子樂園、城市規(guī)劃館、湘軍水師遺址公園、花兮康養(yǎng)小鎮(zhèn)、歡樂海洋、草橋風(fēng)情街等多處園區(qū)。
華僑城正式落戶衡陽可追溯至2018年7月，其與衡陽市政府簽訂相關(guān)合作、增資協(xié)議，當(dāng)中提到將在衡陽投資53.5億元，把來雁新城打造成國際一流的文旅新城樣板，此外是將雨母山打造成大型文化旅游綜合體。
來雁新城項(xiàng)目自2018年11月破土動(dòng)工之后，各種規(guī)劃信息也接踵而至。目前，草橋文化風(fēng)情街、博物館、松梅生態(tài)公園等文旅項(xiàng)目將于年內(nèi)開工，康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目正全力推進(jìn)，來雁塔文化公園、雕塑藝術(shù)公園、工業(yè)藝術(shù)公園和湘江之門公園等4個(gè)生態(tài)公園陸續(xù)于年內(nèi)開放。
今年1-5月，來雁新城項(xiàng)目已完成投資8.7億元。
尤為關(guān)注的是，來雁新城首個(gè)大型住宅項(xiàng)目華僑城·原岸二期規(guī)劃也于今年開啟了設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，規(guī)劃用地面積為19萬平方米，容積率2.04，總建筑面積59萬平方米。
住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)的開始，意味著銷售將會(huì)提上日程。在耗費(fèi)大筆投資、大量時(shí)間的文旅項(xiàng)目中，住宅去化回款亦是現(xiàn)金回流的方法之一。
只是該項(xiàng)目相關(guān)配套未建設(shè)起來之前，住宅項(xiàng)目的銷售情況尚不可判斷。這時(shí)，找到持續(xù)投入的資金仍然是問題。
而資金輸血的操作，除了上述所提及的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為，湖南華僑城文旅還通過資本市場融資，及時(shí)補(bǔ)充現(xiàn)金流。
于4月初，石鼓區(qū)2020年銀企對接會(huì)暨企業(yè)集中簽約儀式上，湖南華僑城文旅也成功與金融機(jī)構(gòu)簽約，為項(xiàng)目建設(shè)拉來金融投資。
而5月29日，據(jù)上交所信息披露，湖南華僑城文旅2020年非公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”，該私募債擬發(fā)行金額16.5億元。
更早之前，于去年9月，湖南華僑城文旅發(fā)行2019年非公開發(fā)行公司債券，金額為10億元。
源源不斷的資金注入，是緩解華僑城現(xiàn)金流的表現(xiàn)。
買與賣之間
之所以會(huì)有資金問題，很大程度上是因?yàn)槿A僑城這兩年多來較為激進(jìn)的擴(kuò)張。湊巧的是，華僑城買地與賣項(xiàng)目總是會(huì)連在一起。
此次也不例外，9月19日，華僑城以底價(jià)3.6億拿下了衡陽石鼓區(qū)4宗地塊，土地面積共121畝，位置上為同一區(qū)域，也是來雁新城項(xiàng)目范圍內(nèi)的地塊。
買與賣之間的邏輯，其實(shí)不難理解。
華僑城方面亦稱，湖南華僑城作為來雁新城項(xiàng)目的開發(fā)主體，主要承擔(dān)的是城市運(yùn)營者角色，負(fù)責(zé)整個(gè)片區(qū)的一二級開發(fā)，一級開發(fā)包括征地拆遷、路網(wǎng)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施等，通過土地價(jià)款的返還實(shí)現(xiàn)一級開發(fā)的現(xiàn)金回流，然后再通過轉(zhuǎn)讓商住項(xiàng)目回籠資金，將資金投入到其它市政配套建設(shè)當(dāng)中，從而快速建設(shè)新城。
胡曉鶯也有提到：“華僑城的買賣邏輯就是以央企實(shí)力拿下整個(gè)片區(qū)的開發(fā)權(quán)，當(dāng)然這個(gè)片區(qū)在文化旅游發(fā)展層面上會(huì)有比較大的潛力。做完配套之后，將純房地產(chǎn)開發(fā)用地轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献鱽砥胶馇捌诘穆糜闻涮桩a(chǎn)業(yè)投入�！�
這次轉(zhuǎn)讓的衡陽雁來置業(yè)公司成立于2019年8月，開發(fā)建設(shè)用地面積約14.2萬平方米，包括55號(hào)、56號(hào)、57號(hào)、59號(hào)4宗土地，主要涉及高層住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)物業(yè)用房和幼兒園等項(xiàng)目。
據(jù)悉，55號(hào)、56號(hào)、57號(hào)、59號(hào)4宗土地均為去年掛牌出讓的，華僑城當(dāng)時(shí)拿下4宗地塊總價(jià)為3.9億元。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年8月31日，標(biāo)的公司營業(yè)收入為0，凈虧損85.13萬元，總資產(chǎn)4.61億元，總負(fù)債84.02萬元。
據(jù)此分析，該標(biāo)的公司還未實(shí)現(xiàn)盈利，但轉(zhuǎn)讓操作后，華僑城便可獲得現(xiàn)金收入。
行之有效的方法，才會(huì)被重復(fù)使用。華僑城自2018年以來，多現(xiàn)身于各大產(chǎn)權(quán)交易所，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前統(tǒng)計(jì)，2018-2019年，華僑城轉(zhuǎn)讓了近30家子公司股權(quán)和一個(gè)資產(chǎn)包。
根據(jù)歸類，華僑城近年來出售的資產(chǎn)包括項(xiàng)目公司股權(quán)、土地、在建工程、金融資產(chǎn)等，而在股權(quán)交易層面仍以地產(chǎn)項(xiàng)目為主。
對于現(xiàn)金流情況，華僑城討論最多的是債務(wù)規(guī)模和經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額。從2017年起，由于大規(guī)模土儲(chǔ)擴(kuò)張和建設(shè)，華僑城經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額一直呈現(xiàn)負(fù)值狀態(tài)。
數(shù)據(jù)披露，2017-2019年，華僑城集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-152.44億元、-173.21億元和-51.88億元。截至2020年6月30日，華僑城經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-95.95億元，較上年同期增加負(fù)數(shù)10.5億元。
中金證券此前評論，華僑城計(jì)劃通過銷售回款、投資、融資三位一體的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以平衡資金鏈，目標(biāo)則是今年實(shí)現(xiàn)正的經(jīng)營性現(xiàn)金流。
華僑城今年仍在不停地“賣項(xiàng)目”，除了置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的想法外，保證資金鏈安全性才是最為重要的部分。
加上最近熱議的“三條紅線”——華僑城2020年中期業(yè)績報(bào)告顯示，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.52%，凈負(fù)債率為111.24%，現(xiàn)金短債比1.01倍，踩了兩條線。
來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
