房訊網訊 2014年8月13日，創(chuàng)意產業(yè)集聚搶先中國未來——經略天則戰(zhàn)略合作發(fā)布會在北京臺湖總部基地盛大舉行。活動由經略天則主辦，房訊網（m.4455mseq.cn）全程協辦。以下是房訊網董事長、中國產業(yè)地產聯盟秘書長劉凱先生演講實錄：
房訊網董事長兼總裁 劉凱
產業(yè)地產發(fā)展的支撐就是整個國內產業(yè)升級和深化改革，這是我們產業(yè)地產行業(yè)發(fā)展的一個堅實的基礎。那么，進入2014年整個產業(yè)地產行業(yè)發(fā)展進入了一個快車道，也成為一些房地產企業(yè)，包括其他的一些行業(yè)的業(yè)務的標準的配置。一個就是因為房地產企業(yè)的轉型，第二個就是金融行業(yè)向下游延伸的一個戰(zhàn)略考慮。第三就是實體企業(yè)進入不動產的開發(fā)。第四就是地方投融資平臺出于盤活資產的需要，第五擁抱新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，最后推動企業(yè)發(fā)展的一個戰(zhàn)略考慮。
產業(yè)地產是中國產業(yè)升級的一個重要的平臺，新經濟需要新園區(qū)，也就是產業(yè)園區(qū)的發(fā)展。產業(yè)地產的發(fā)展的根本動力，來自于中國產業(yè)升級，第二個根本動力來自于中國政府政治、體制改革的需要。
小結一下，產業(yè)地產面臨的企業(yè)地產與政府地產的雙重需要，所以未來的空間極為廣闊，目前也是處于一個快速發(fā)展的時期。
大家都在談房地產的泡沫，也有個別的人在說產業(yè)地產的泡沫，實際上我們認為是根本不存在的。
目前整個產業(yè)地產的格局，行業(yè)競爭將更加激烈，合作共贏將成為一個趨勢。
目前產業(yè)地產行業(yè)，有四大企業(yè)類型：
第一個就是房地產企業(yè)轉型，有代表性的有綠地、萬科，他們的優(yōu)勢在于在房地產設計、開發(fā)等方面，積累了大量的經驗，也擁有了較好的融資能力，當然有劣勢，劣勢就是由于住宅開發(fā)的慣性行為，產業(yè)地產商業(yè)模式并不是非常清晰，在貫徹的時候也經常會走偏，前一段也發(fā)生了知名房企在某二線城市陷入一個困境的報導。
第二個類型就是實體企業(yè)涉足房地產，或者是涉足產業(yè)地產，代表性的有海爾，還有輿論，以及部分信息類、文化類企業(yè)，他們都在主動，或者被動地圈地，試圖在主業(yè)之外尋求新業(yè)務，他們的優(yōu)勢就是有良好的產業(yè)資源和政府的關系背景，當然他們有劣勢，他們的劣勢就是在開發(fā)、設計、建設等方面經驗不足，由于他們本身也是行業(yè)的龍頭，所以在招商的時候容易陷入困境，出現一些問題。
第三個類型就是傳統產業(yè)地產的企業(yè)，包括聯東、光谷、華夏幸�；鶚I(yè)、天安等國內企業(yè)以及普洛斯等外籍企業(yè)，優(yōu)勢擁有較為成熟的商業(yè)模式，劣勢在于目前也面臨著路徑依賴的問題，隨著環(huán)境的變化，還有他們的全國布局的戰(zhàn)略，對以往成功的模式也造成了一個很大的挑戰(zhàn)。據我們所知，有些企業(yè)在全國布局當中也出現一些問題。怎么應對，聯東目前實施經典化戰(zhàn)略，放棄一些比較大眾化的東西。華夏幸福基業(yè)培育產業(yè)資源，也在擴充二級的產品線。
第四個類型就是金融類的企業(yè)，比如說復星集團、天賦資本高調宣布進入這個領域，復星集團提出蜂巢城市概念，物流蜂巢、醫(yī)療蜂巢等等項目，天賦資本主要從事農業(yè)產業(yè)園開發(fā)，他們的優(yōu)勢是資金充裕，政府關系比較好，擁有部分高端產業(yè)資源，未來擴展性與靈活性較好，當然劣勢我們認為欠缺項目的開發(fā)團隊，還有經驗。
小結：以上幾類企業(yè)均有自己進入產業(yè)領域的獨特優(yōu)勢，或勝在經驗，或勝在資金，或勝在產業(yè)資源、品牌，但也可以看到每類企業(yè)都有自己的不足，未來取長補短，企業(yè)間的合作，將成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。
未來的趨勢，我們認為產業(yè)地產商業(yè)模式的核心應該是金融化，實際上我們認為房地產說白了本質屬性就是金融，所以在國外包括在美國，他們有的時候會把房地產作為一個金融分類，產業(yè)地產也是同樣如此。
產業(yè)地產行業(yè)未來，我們認為有六大趨勢。
1、融資創(chuàng)新，必須在原有的開發(fā)貸、信托等融資模式上面加強與政府、實體企業(yè)合作共贏，重視產業(yè)發(fā)展基金，新型城鎮(zhèn)化政策性貸款，企業(yè)園區(qū)政策貸款與新型模式。
2、體制創(chuàng)新，目前深化國企改革，盤活國有資產，地方政府負債的政策大環(huán)境下，產業(yè)地產應該作為政策與實業(yè)資本間的一個重要平臺，在盤活國有資產，混合所有制試點等領域，做出更多的探索與創(chuàng)新。
3、業(yè)務創(chuàng)新，目前人才團隊的形成，已經沒有辦法快速滿足我們產業(yè)地產行業(yè)的發(fā)展需要，許多公司也有很多很好的項目，但是沒有開發(fā)的經驗，從而形成了品牌服務輸出，盡快形成比較成熟的團隊。
4、經營創(chuàng)新，產業(yè)園區(qū)作為企業(yè)法人生產發(fā)展物理空間，生產屬性語特征明顯，園區(qū)運營受到業(yè)內的一些看好，目前園區(qū)運營方面并沒有看到更多的，少數幾個在運營方面做得比較好。所以我們認為園區(qū)運營一直處于雷聲大雨點小的狀態(tài)，隨著互聯網思維、平臺思維的不斷地深入，一批有遠見的國內企業(yè)，加強產業(yè)地產開發(fā)商建立戰(zhàn)略合作關系，園區(qū)運營這兩年實現持續(xù)性的發(fā)展和爆炸性增長，中小額貸款，PE、VC、商務服務、人才招聘、園區(qū)活動等增值業(yè)務作為相關企業(yè)提供長久的運營現金流和利潤。
5、產品創(chuàng)新，我們產業(yè)地產產品是園區(qū)、廠房、物流倉儲以及辦公研發(fā)等建筑，我們認為只是園區(qū)一部分，目前園區(qū)不能滿足企業(yè)與企業(yè)員工的發(fā)展需求，存在大量的空間浪費，還有功能的缺失。市場上實際上也存在著巨大的產品創(chuàng)新和升級的空間，所以我們認為升級的方向，可能從幾個方面，一個就是節(jié)能、環(huán)保、信息化等新技術的適度應用。從園區(qū)角度總體考慮，比如說配套空間，還有公共的商業(yè)增值空間升級等等。
6、投資創(chuàng)新，目前產業(yè)地產大部分投資于一二線城市的新區(qū)，主要是利用工業(yè)，或者是倉儲物流用地，注重周邊城市、周邊土地的未來升值空間，以及工業(yè)與商業(yè)土地之間的最大價格差異，未來我們認為伴隨著中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展方式轉變與土地政策日趨靈活，產業(yè)地產投資方向愈發(fā)多元化，郊區(qū)開發(fā)向老城區(qū)城市更新轉變，工業(yè)土地向商業(yè)用地、科研用地、集體土地、劃撥用地等多種土地轉變，從投資國內向投資海外園區(qū)轉變。這是投資創(chuàng)新。
總之，產業(yè)地產企業(yè)商業(yè)模式也處在一個不斷地變革、進化時期，在土地融資、業(yè)務合作合辦方面存在巨大的改善空間，而其中金融產品的創(chuàng)新，將成為變革的前提條件，所以金融核心。