粵港澳大灣區(qū)（GBA），中國四大硅谷之一，擁有數(shù)以千計的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)（以網(wǎng)絡(luò)，信息和通訊技術(shù)為主體的新興產(chǎn)業(yè)）分布在深圳和廣州，蓬勃發(fā)展，百花齊放。而由新經(jīng)濟(jì)企業(yè)飛速發(fā)展所掀起的蝴蝶效應(yīng)，也正在影響并促進(jìn)著廣深辦公樓商業(yè)生態(tài)的轉(zhuǎn)變。
新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)給大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)注入新的生機(jī)與活力。對于辦公樓需求來說，新經(jīng)濟(jì)企業(yè)無論是頭部企業(yè)或其產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，都會迎來風(fēng)口期。而大型國企、傳統(tǒng)行業(yè)也會加大技術(shù)創(chuàng)新與開展多元化業(yè)務(wù)模式。
在深圳，近年的租賃主力也主要是互聯(lián)網(wǎng)、電子產(chǎn)品等科技行業(yè)與金融行業(yè)，今年新經(jīng)濟(jì)行業(yè)的龍頭企業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)的整合加速，深圳的甲級辦公樓租賃成交以大宗交易為主，今年前三季度來自新經(jīng)濟(jì)頭部企業(yè)的租賃成交占了深圳凈吸納總額的30%。
在廣州，今年來自科技行業(yè)，例如電商、游戲以及新媒體企業(yè)的搬遷與擴(kuò)張租賃需求也抵消了部分小微企業(yè)受疫情沖擊而退出甲級辦公樓的影響。
為了更好地吸引和挽留人才，員工的福祉和利益正在反推新經(jīng)濟(jì)企業(yè)提升相關(guān)的福利和提供更人性化的工作環(huán)境。而新經(jīng)濟(jì)企業(yè)提升這些不能單靠自身來完成，還需要周邊的商業(yè)載體例如辦公樓、商鋪等進(jìn)行配合，因此新經(jīng)濟(jì)企業(yè)也會反推商業(yè)載體進(jìn)行配套設(shè)施和服務(wù)的提升，這與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)租賃辦公樓的B2B模式（業(yè)主只需要滿足企業(yè)主的要求）截然不同。因此，辦公樓業(yè)主想要抓住來自新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的租賃需求，就必須針對新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的發(fā)展需要提供定制化的配套服務(wù)和設(shè)施。
拓展工作社區(qū)空間，豐富工作場所配套功能
由于新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的員工需要在辦公樓內(nèi)進(jìn)行較長時間的工作，新經(jīng)濟(jì)企業(yè)需要考慮如何滿足員工在工作、社交娛樂活動和日常生活方面更基本的需求以安撫和挽留員工，其辦公室空間設(shè)計面對的挑戰(zhàn)是如何擴(kuò)大工作場所的功能，以滿足這些需求，例如增加午睡間、健身房、游戲室、咖啡廳等空間及設(shè)施設(shè)備，這些都會增大新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的租賃面積。
在租賃辦公場所時新經(jīng)濟(jì)企業(yè)也會考慮辦公樓是否有底層商鋪能夠提供配套的商業(yè)服務(wù)和零售、餐飲，特別是24小時便利店等，以方便員工不出辦公樓就能進(jìn)行消費。
改善工作空間的社會屬性也是未來辦公樓發(fā)展的趨勢。不少業(yè)主現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)識到在辦公大樓內(nèi)創(chuàng)建社區(qū)的價值，通過該社區(qū)可以在樓內(nèi)組織各種社交活動，例如公司之間的研討會、員工聚會、電影、瑜伽、公開課等。
而目前從事電子商務(wù)、線上教育培訓(xùn)的B2C新經(jīng)濟(jì)公司，由于中國國內(nèi)直播賣貨、網(wǎng)上課堂的火爆流行，也會有再增大辦公室租賃面積的需求，以劃分出一系列的直播間和課室從事直播活動和線上教學(xué)。
人才招聘留用是新經(jīng)紀(jì)公司選擇地點的首要考慮
以往傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)企業(yè)在選擇辦公地點時綜合考慮地點和價格的經(jīng)驗法則，在新經(jīng)濟(jì)企業(yè)這里變得不再那么重要。只要有機(jī)會獲取和留住優(yōu)秀的人才，任何區(qū)位新經(jīng)濟(jì)企業(yè)都愿意進(jìn)駐。
由于新經(jīng)濟(jì)公司內(nèi)大部分是不需要外出拜訪客戶的技術(shù)型員工，而且年青人更愿意綠色出行，所以這些公司對交通的要求是周邊有便利的公共交通即可，不一定需要在市中心。因此新經(jīng)濟(jì)公司辦公地點并不需要選擇在商業(yè)聚集、租金水平較高的中央商務(wù)區(qū)（CBD）。為了讓員工能夠身處更輕松舒適的人性化辦公環(huán)境，新經(jīng)濟(jì)企業(yè)偏向于租賃租金適中的大開間辦公室或者辦公園區(qū)內(nèi)獨棟辦公樓，最好是周邊配套有租金水平適宜的大量住房房源或者長租公寓。
另外，為適應(yīng)業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的需要，新經(jīng)濟(jì)企業(yè)希望其租賃的辦公樓內(nèi)配備有帶裝修的彈性辦公和共享辦公空間，以滿足他們短期的工位需求，這會促使辦公樓內(nèi)核心傳統(tǒng)空間搭配靈活空間辦公的方式逐漸流行，業(yè)主將需要為這類企業(yè)租戶提供綜合的辦公空間解決方案以及靈活的租約。
新經(jīng)濟(jì)企業(yè)創(chuàng)新型租賃案例
深圳：一大型互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)，由于其業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度飛快，租賃需求極其緊迫且需求辦公面積較大，要求尋找能馬上入駐且作為短期過渡辦公的物業(yè)。在目前空置率高于20%的深圳辦公樓市場，不少業(yè)主開發(fā)商都主動提出能定制裝修滿足客戶的需求，并且在各方面都能作出最大程度的配合及讓步，最終該企業(yè)也選擇了能最大程度實現(xiàn)租賃可能性的物業(yè)。這是深圳市場上首次短時間內(nèi)大面積定制裝修且租賃時長較短的案例。
廣州：一家從事線上美術(shù)教育的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)，隨著其業(yè)務(wù)在全國范圍的快速拓展和鋪開，其員工人數(shù)從十幾人增長到1800人。該企業(yè)前期的辦公室租賃，采取的是先隨著業(yè)務(wù)發(fā)展，分開多處地點租下了十幾個在廣州科韻路沿線辦公樓內(nèi)帶裝修的辦公室，最后再整合成一個20000平方米的大辦公室，其中設(shè)有多個直播間以便開展網(wǎng)上直播授課。
業(yè)主在資產(chǎn)管理方面需要進(jìn)行創(chuàng)新以面對挑戰(zhàn)
隨著新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的辦公室租賃需求呈現(xiàn)出爆炸性的增長，未來廣深的新增辦公樓的業(yè)主如果想要從這一新的經(jīng)濟(jì)熱潮中抓住租賃需求的話，他們將需要采取以租戶的員工為中心的心態(tài)（新的B2B2C模式），并改造自己的辦公樓物業(yè)，以滿足新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的期望。
目前不少廣深的業(yè)主已經(jīng)加快了辦公樓的創(chuàng)新，迎合年輕一代對于網(wǎng)紅餐飲店和“打卡點”聚集地的喜好，將這些網(wǎng)紅店引入辦公樓內(nèi)，并且要求這些飲品店為新經(jīng)濟(jì)企業(yè)租戶員工提供量身定制的服務(wù)，包括延長營業(yè)時間和提供特制飲品等。
業(yè)主在物業(yè)管理和設(shè)施管理方面也需要為新經(jīng)濟(jì)企業(yè)提供更周到的服務(wù)，例如提供24小時不間斷的中央空調(diào)等。辦公樓內(nèi)所有負(fù)責(zé)或參與清潔、安保和維護(hù)的工作人員都需要有交錯的全天輪班時間表，機(jī)械工程部門也需要在技術(shù)支持方面進(jìn)行相應(yīng)的合作，以便為新經(jīng)濟(jì)企業(yè)提供全天候的物業(yè)服務(wù)。
除此之外，業(yè)主還應(yīng)考慮將新技術(shù)集成到辦公樓內(nèi)。這需要進(jìn)行大量后臺技術(shù)開發(fā)，例如引入支持5G的基礎(chǔ)設(shè)施，以吸引新經(jīng)濟(jì)企業(yè)進(jìn)駐。
粵港澳大灣區(qū)的目標(biāo)是打造一個世界級的城市集群，并成為全球一系列新經(jīng)濟(jì)公司的基地，政府希望吸引大型新經(jīng)濟(jì)企業(yè)進(jìn)駐建立總部大樓（例如深圳的前海及后海總部基地、深圳灣超級總部基地、廣州琶洲電商總部基地等）。然而，大多數(shù)新經(jīng)濟(jì)公司不具備進(jìn)行土地開發(fā)的能力，因此，仲量聯(lián)行也建議房地產(chǎn)開發(fā)商還可以和新經(jīng)濟(jì)企業(yè)之間建立不同形式的合作伙伴關(guān)系，共同提升新經(jīng)濟(jì)企業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)項目的價值。
仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示，目前新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的發(fā)展正處于投資的風(fēng)口期，辦公樓市場能否從中分一杯羹，取決于辦公樓業(yè)主是否能快速從以往面對傳統(tǒng)行業(yè)客戶的思維模式中順勢改變，抓住先機(jī)，才能更好地把握大灣區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會。
來源：仲量聯(lián)行JLL
