最新國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自一季度以來，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開始復(fù)蘇。1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降0.3%，降幅比1—4月份收窄3.0個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下降6.1%，降幅收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)。一季度末，寫字樓市場(chǎng)也開始企穩(wěn)。一線城市中，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上，除住宅再度成為焦點(diǎn)外，總部經(jīng)濟(jì)、疫情相關(guān)行業(yè)等不斷進(jìn)駐，為深圳寫字樓市場(chǎng)注入活力。
第一季度空置率企穩(wěn)
萊坊2020年第一季度《深圳寫字樓市場(chǎng)報(bào)告》顯示，當(dāng)季甲級(jí)寫字樓新增42,690平方米供應(yīng)，在該季度平均租金環(huán)比下跌3.2%至每月每平方米人民幣212元的優(yōu)惠刺激下，凈吸納量達(dá)9.3萬平方米，使空置率環(huán)比小幅下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至19.5%。
報(bào)告指出，深圳不同區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)冷熱不均。例如蔡屋圍子市場(chǎng)的某甲級(jí)寫字樓業(yè)主給出更優(yōu)惠租金，帶動(dòng)該區(qū)域租金水平環(huán)比下跌13.3%至每月每平方米人民幣208元。而去年前海管理局出臺(tái)租金補(bǔ)貼政策，促進(jìn)大批企業(yè)回流，使得前海子市場(chǎng)租賃需求增加，推動(dòng)本季該租金不降反升，環(huán)比小幅上升0.7%至每月每平方米人民幣154元。
總體來看，本季度深圳子市場(chǎng)中，后海、前海和車公廟在去化上都有相對(duì)較好表現(xiàn)，其空置率環(huán)比下降幅度都超過了2個(gè)百分點(diǎn)。
盡管第一季度后期經(jīng)濟(jì)重啟帶來深圳寫字樓租賃需求回暖，但由于2020年仍將有大量新增供應(yīng)，萊坊預(yù)計(jì)高位空置率仍將貫穿于全年度。
供應(yīng)量持續(xù)增加 推升空置率與抑制租金
與許多城市需求不振造成寫字樓空置率高不同，深圳空置率居高不下的原因并非需求不振，而在于供給太多。
萊坊研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也證明了這點(diǎn)：2010年至今，除2014年凈吸納量超過供應(yīng)量外，其他年份都是供應(yīng)量超過凈吸納量，其中有6年還是大幅超過。
去年8月，深圳市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)人針對(duì)深圳寫字樓空置率一線城市最高的現(xiàn)象曾表示，空置率處于10%-20%區(qū)間都是健康合理的�？梢姡@種情況或是政府有意通過增加供給抑制租金上漲，以支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)的結(jié)果。因此，在未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，空置率可能會(huì)繼續(xù)保持在高位水平。
吸納量強(qiáng)勁且前景向好
盡管今年疫情對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)影響較大，以及深圳寫字樓供應(yīng)量持續(xù)增加，但房地產(chǎn)顧問和服務(wù)公司依然保持對(duì)市場(chǎng)的正面態(tài)度，其原因在于深圳凈吸納量一直在增加。
根據(jù)萊坊研究部的數(shù)據(jù)，深圳去年凈吸納量為71.7萬平方米，同比增長(zhǎng)61.9%。與此同時(shí)，深圳寫字樓主力租戶以科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為主。今年的疫情不僅對(duì)這些類型公司沖擊有限，反而那些疫情相關(guān)的企業(yè)，如TMT的在線直播、在線教育、云服務(wù)等迎來了風(fēng)口，帶來租賃需求。
此外，深圳可供用地遠(yuǎn)小于其他三個(gè)一線城市也是謹(jǐn)慎樂觀原因之一。在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃及深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等重要政策引導(dǎo)下，借助政府對(duì)寫字樓價(jià)格、租金的壓制，深圳仍具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)吸引能力。目前短暫的大量新增供應(yīng)在有限的土地面前必然會(huì)放緩腳步，最終被源源不斷進(jìn)駐和發(fā)展的企業(yè)和“閑置商業(yè)辦公用房可改建租賃住房”等應(yīng)對(duì)政策所消化。因此，深圳的寫字樓市場(chǎng)會(huì)因?yàn)檫@一明確市場(chǎng)預(yù)期而表現(xiàn)穩(wěn)定。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)3.9%，環(huán)比增長(zhǎng)2.27%，說明國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已從疫情中逐步恢復(fù)。萊坊認(rèn)為，深圳寫字樓市場(chǎng)也會(huì)隨之變得活躍。
南山區(qū)與新興技術(shù)、ATM、金融值得關(guān)注
萊坊從錄得的大面積租賃活動(dòng)成交推測(cè)，今年深圳寫字樓租賃市場(chǎng)或有以下兩個(gè)方面的變化值得關(guān)注。
其一是南山區(qū)因2020年底前計(jì)劃通達(dá)7條地鐵線路，有效連接南山區(qū)前海片區(qū)、深圳灣超級(jí)總部基地等新興商務(wù)區(qū)，以及后海福田中心區(qū)等成熟商務(wù)區(qū)，該區(qū)域甲級(jí)寫字樓價(jià)值空間和租賃活躍度得到進(jìn)一步提升，但因?yàn)椤渡钲谑?020年重大項(xiàng)目計(jì)劃》提出多個(gè)南山區(qū)項(xiàng)目，包括中國(guó)電子深圳灣總部基地、大疆創(chuàng)新總部基地、萬科總部大廈、深圳灣超級(jí)總部基地（恒大）、招商銀行全球總部大廈等30個(gè)總部基地項(xiàng)目，帶來巨大供應(yīng)，對(duì)供求平衡仍帶來一定壓力。
其二是租賃需求結(jié)構(gòu)中，新興技術(shù)企業(yè)、TMT企業(yè)、金融企業(yè)或?qū)⒊蔀樾滦枨蟮闹髁�。萊坊報(bào)告顯示，今年第一季度大唐智慧能源租賃華潤(rùn)前海大廈T5棟4,000平方米寫字樓空間，美團(tuán)租賃喜年中心3,000平方米寫字樓空間。而在疫情沖擊下的第一季度，來自金融行業(yè)租賃需求在去年開始的金融業(yè)進(jìn)一步開放政策加持下出現(xiàn)需求增加現(xiàn)象，從原先20%左右提升至44%，反超了TMT行業(yè)的29%。此外，疫情還加速醫(yī)療健康等疫情相關(guān)行業(yè)前行，需求已于季度末逐漸在租賃市場(chǎng)引起關(guān)注，這些都將成為后續(xù)市場(chǎng)亮點(diǎn)。
萊坊董事及深圳辦公樓服務(wù)部主管吳婧表示，深圳寫字樓是國(guó)內(nèi)最具創(chuàng)新活力的城市，新興技術(shù)行業(yè)也持續(xù)為寫字樓租賃帶來新增需求。與此同時(shí)，為新興技術(shù)服務(wù)的地區(qū)性金融中心的建設(shè)也在不斷加強(qiáng)，額外添加助力。在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃、社會(huì)主義先行示范區(qū)、金融業(yè)全面開放、商辦改租賃、支持光明科學(xué)城等從中央到地方各級(jí)支持政策的幫助下，深圳寫字樓市場(chǎng)的需求因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、行業(yè)前景良好而保持穩(wěn)定，但相較于巨大的供應(yīng)量，未來數(shù)年內(nèi)，空置率、租金依然會(huì)受到較大壓力，不過這也正是吸引新興技術(shù)、TMT以及金融業(yè)入駐深圳的原因之一，是必經(jīng)的歷程。
來源：萊坊
編輯：wangdc
