供給和需求
2020年第一季度深圳共錄得四個(gè)甲級(jí)寫字樓交付，近30萬(wàn)㎡的新增供應(yīng)入市，其中部分為2019年延遲交付的項(xiàng)目。分區(qū)域來(lái)看，南山區(qū)、羅湖區(qū)和龍崗區(qū)均有錄得新增供應(yīng)，細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)主要分布在前海片區(qū)及其他非核心區(qū)域。第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，未來(lái)五年深圳將迎來(lái)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)高峰，今年預(yù)計(jì)共有134萬(wàn)平方米寫字樓交付。未來(lái)五年，新增供應(yīng)面積達(dá)到507萬(wàn)平方米。
從全市辦公樓市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看，2020年一季度新開工面積為18.05萬(wàn)平方米，出現(xiàn)較大幅度下滑，同比下降79%；竣工面積為17.71萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)150.14%；銷售面積為17.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%。
圖：2018年1月～2020年03月深圳寫字樓新開工和竣工面積
數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局、CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版
需求方面，受到疫情影響，市場(chǎng)對(duì)商務(wù)活動(dòng)形成一定阻礙，企業(yè)擴(kuò)張和租賃計(jì)劃明顯下降或延期。租賃需求分行業(yè)來(lái)看，一季度深圳的主力租賃需求包括專業(yè)服務(wù)、零售貿(mào)易和金融。其中專業(yè)服務(wù)類、零售貿(mào)易行業(yè)貢獻(xiàn)超兩成，前者細(xì)分業(yè)態(tài)聚焦在專業(yè)資訊類，后者主要來(lái)源于大型貿(mào)易企業(yè)升級(jí)搬遷。
圖：市場(chǎng)租賃需求行業(yè)占比（按租賃面積）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CBRE
租金和空置
租金方面，截止3月份，深圳全市甲乙級(jí)寫字樓的租金108.13元/㎡·月，同環(huán)比分別下降12.42%和1.13%。分商圈看，截止2020年3月份，福田中心區(qū)的甲乙級(jí)寫字樓的月租金處于相對(duì)高區(qū)，達(dá)到172.77元/㎡·月，未來(lái)會(huì)面臨較大下行壓力；前海、華強(qiáng)、寶安中心區(qū)的月租金處于中間區(qū)域，約為115~118元/㎡·月，未來(lái)租金走勢(shì)輕微承壓；而龍崗中心城、龍華區(qū)域的價(jià)格相對(duì)較低，平均月租金分別為75.20元/㎡·月和73.12元/㎡·月，未來(lái)走勢(shì)較為平穩(wěn)。
圖：深圳9個(gè)商圈甲乙級(jí)寫字樓歷史租金及未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)（2018年9月～2021年3月）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版
空置方面，多家行研機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級(jí)寫字樓空置率超過(guò)20%，居四大一線城市之首，一季度空置率有所上升。第一太平戴維斯的報(bào)告指出，一季度，深圳寫字樓平均空置率環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至26.2%；戴德梁行為環(huán)比上漲2.6個(gè)百分點(diǎn)至24.6%；世邦魏理仕則是21.2%。鑒于2020年深圳寫字樓市場(chǎng)將有大量的新增供應(yīng)，因此，預(yù)計(jì)高位的空置率將貫穿全年度，租金的下行趨勢(shì)將持續(xù)一段時(shí)間。
大宗交易
不少投資者仍將深圳視為大灣區(qū)的投資首站，一季度商業(yè)物業(yè)大宗交易的投資意向不降反升。一季度，深圳大宗交易錄得兩宗，總交易額達(dá)9.8億元。從交易標(biāo)的來(lái)看，兩宗交易類型分別為寫字樓和工業(yè)物流。從交易價(jià)格來(lái)看，本季雖然交易宗數(shù)不多，但價(jià)格相對(duì)企穩(wěn)。投資者將往長(zhǎng)期投資方向看齊，利好資本升值，投資市場(chǎng)價(jià)格基本保持穩(wěn)定。
圖：2020年一季度大宗交易各物業(yè)類型占比
數(shù)據(jù)來(lái)源：CBRE
總結(jié)與展望
近幾十年，深圳牢牢把握住了當(dāng)今全球的兩大潮流——金融與科技，培育了國(guó)內(nèi)最強(qiáng)的民營(yíng)企業(yè)孵化能力，誕生了平安、華為、招商、騰訊、萬(wàn)科等一批世界500強(qiáng)企業(yè)，以及比亞迪(62.790, -0.41, -0.65%)、中興、大疆、華大基因(122.000, -1.50, -1.21%)等新興科技公司。金融、科技等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)聚集與產(chǎn)業(yè)鏈延伸，成為長(zhǎng)期以來(lái)支撐深圳寫字樓市場(chǎng)的核心要素。
從短期看，由于經(jīng)濟(jì)的不確定性在增加，寫字樓市場(chǎng)的需求端所受的負(fù)面影響將更為顯著。中小企業(yè)資金壓力加大，多數(shù)企業(yè)的擴(kuò)張需求將有所下降。從長(zhǎng)期看，深圳經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，新經(jīng)濟(jì)正成為增長(zhǎng)的主引擎。盡管疫情對(duì)其寫字樓市場(chǎng)在短期內(nèi)造成了一定的干擾，但深圳良好的營(yíng)商環(huán)境、持續(xù)優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及較為年輕化的人口結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)將是深圳寫字樓尤其是甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來(lái)向好的重要支撐。
來(lái)源：中指研究院
編輯：wangdc
