疫情疊加供求失衡，2020年的武漢寫字樓市場如履薄冰。
近日，多家顧問機(jī)構(gòu)年度報(bào)告陸續(xù)傳出基本一致的觀點(diǎn)，武漢寫字樓市場指標(biāo)在前兩年下滑的基礎(chǔ)上，在進(jìn)一步惡化。
CBRE世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，由于新增供應(yīng)持續(xù)保持高位且需求受到疫情沖擊，2020年，武漢市寫字樓空置率同比上漲4.5個(gè)百分點(diǎn)，攀升至42.3%。全市寫字樓平均賬面租金同比下降4.5%，錄得每月每平方米90.5元。
而年底需求的突然爆發(fā)，為武漢寫字樓市場增添了一點(diǎn)亮色。仲量聯(lián)行年度報(bào)告認(rèn)為，從季度數(shù)據(jù)看，武漢四季度租金跌幅獲得邊際改善。以甲級(jí)市場為例，二三季度的租金環(huán)比跌幅在3.5%-4.0%，但四季度的環(huán)比跌幅僅為0.3%，租金水平有逐步企穩(wěn)的跡象，這主要緣于年末需求的大幅反彈，通過對比近三年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)單季0.3%的跌幅基本回歸武漢寫字樓市場的正常水平。為此，仲量聯(lián)行認(rèn)為，武漢辦公樓市場有望走出低谷。
年末集中入市，競爭更加激烈
由于上半年受疫情沖擊，武漢2020年的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)項(xiàng)目全部集中在第四季度入市，這些項(xiàng)目分別是，位于建設(shè)大道商務(wù)區(qū)的香格里拉中心和武漢環(huán)貿(mào)中心A座，以及位于解放大道商務(wù)區(qū)的恒隆廣場和K11 ATELIER。這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市，一方面提升了片區(qū)的樓宇品質(zhì)，另一方面也加劇了市場競爭。
仲量聯(lián)行年度報(bào)告顯示，截至2020年12月末，武漢市甲級(jí)和乙級(jí)項(xiàng)目共計(jì)636.8萬平方米，其中甲級(jí)辦公樓體量為249.4萬平方米，同比上升15.0%；乙級(jí)辦公樓體量為387.4萬平方米，同比增長8.0%。
而受疫情影響，武漢市寫字樓市場全年的凈吸納量表現(xiàn)孱弱。2020年全市凈吸納量僅為15.5萬平方米，為2011年以來的最低點(diǎn)。其中甲級(jí)凈吸納量為10.0萬平方米，同比減少32.9%；乙級(jí)凈吸納量為5.5萬平方米，同比下降75.8%。
一方面供應(yīng)不斷增加，一方面市場凈吸納量大幅下降，武漢寫字樓市場結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡并惡化，全市空置率進(jìn)一步攀升逼近40%，其中甲級(jí)辦公樓空置率同比上升5.0個(gè)百分點(diǎn)至35.7%，乙級(jí)辦公樓空置率同比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)至41.7%。
總需求疲弱，增加了業(yè)主的去化壓力，為了爭奪有限的客戶，價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈。截至2020年12月末，全市辦公樓凈有效租金為80元每平方米每月，同比回落7.0%。其中甲級(jí)辦公樓凈有效租金為98元每平方米每月，同比下跌7.5%。乙級(jí)辦公樓凈有效租金為68元每平方米每月，同比下跌6.4%。
四季度需求大幅反彈，有望走出低谷
下半年，隨著武漢疫情防控的成功與經(jīng)濟(jì)的回暖，也催生了辦公樓市場需求的恢復(fù)。以甲級(jí)市場為例，前三季度其凈吸納量僅為負(fù)1,669平方米，但第四季度的凈吸納量高達(dá)10.2萬平方米。第四季度的凈吸納量中，新入市項(xiàng)目凈吸納量占比60%，存量項(xiàng)目占40%。而這40%存量項(xiàng)目的凈吸納量不僅明顯強(qiáng)于前三季度，而且較為接近歷史單季平均水平，為此，仲量聯(lián)行認(rèn)為，武漢辦公樓市場有望走出低谷。
從成交案例數(shù)量看，2020年，武漢一季度“封城”，導(dǎo)致一季度甲級(jí)辦公樓租賃成交數(shù)量接近于零。“解封”之后，成交數(shù)量開始恢復(fù)，四季度成交數(shù)量更是占全年的50%左右，市場活躍度顯著上升。
分行業(yè)看，在線教育行業(yè)成為2020年需求最旺盛的行業(yè)之一，其甲級(jí)市場的成交面積占比高達(dá)22%。疫情的沖擊不改人們對教育的熱情，資本的推動(dòng)更刺激了在線教育的大幅擴(kuò)張。此外，金融業(yè)、非教育服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)及建筑、科技新媒體等行業(yè)都有活躍表現(xiàn)。金融業(yè)中的保險(xiǎn)公司不斷擴(kuò)張代理人，繼續(xù)催生大面積成交；專業(yè)服務(wù)業(yè)中的律師事務(wù)所較為突出，這包括受注冊制背景下企業(yè)上市需求上升以及疫情沖擊之下的經(jīng)濟(jì)類訴訟增多等影響。
2020年甲級(jí)辦公樓市場租賃成交（按行業(yè)分）數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“2020年武漢辦公樓市場第四季度需求的快速復(fù)蘇，展現(xiàn)出其極大韌性�！�
辛毅認(rèn)為，雖然武漢寫字樓全年租金顯著下跌，但年末租金隨著需求復(fù)蘇而企穩(wěn)。從季度數(shù)據(jù)看，租金跌幅邊際改善。以甲級(jí)市場為例，二三季度的租金環(huán)比跌幅在3.5%-4.0%，但四季度的環(huán)比跌幅僅為0.3%。此外，通過對比近三年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)單季0.3%的跌幅基本回歸武漢市場的正常水平。
受疫情影響，原本預(yù)計(jì)2020年的供應(yīng)高峰推遲至2021和2022年，供應(yīng)量會(huì)在疊加中集中爆發(fā)。雖然武漢疫情已經(jīng)化解，需求在復(fù)蘇中企穩(wěn)，但依然跟不上新增供應(yīng)的腳步，市場仍將供大于求。展望后市，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，武漢寫字樓市場租金持續(xù)承壓，易跌難漲。待2021和2022年的新增供應(yīng)高峰之后，供需關(guān)系將有望緩解，不斷攀升的空置率也有望逐漸企穩(wěn)。
來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
