購物中心是實(shí)體商業(yè)的主要力量，能最大程度反映實(shí)體商業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，其發(fā)展力亦是宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)。2020年，受疫情等諸多方面的因素影響，導(dǎo)致購物中心總體數(shù)據(jù)下滑。后疫情時(shí)代，城市購物中心的活力已經(jīng)處于明顯恢復(fù)的趨勢(shì)，但至今還未恢復(fù)至2019年同期水平。
1、開業(yè)數(shù)量不及預(yù)期
2020年購物中心的開業(yè)率再創(chuàng)新低。
一二線城市依舊是購物中心的集中地，2020年全國商場(chǎng)計(jì)劃開業(yè)數(shù)量超過1000家。從地區(qū)來看，華東是重點(diǎn)區(qū)域，開業(yè)數(shù)量達(dá)347座，占全國34.22％，預(yù)計(jì)新開店的規(guī)模，5萬-10萬平方的購物中心居多。
但實(shí)際開店數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期。公開數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年購物中心開業(yè)率僅20.1%。下半年在疫情逐漸趨緩的情況下，開業(yè)情況可謂逐步轉(zhuǎn)好，預(yù)計(jì)全年開業(yè)率介于32%-42%之間。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，購物中心（面積≥2萬平方米）新開業(yè)的數(shù)量為169家。1月份，共有39家新的購物中心開業(yè)。受疫情的影響，2-4月，每月只有1家購物中心新開業(yè)，之后逐漸好轉(zhuǎn)，但5-8月每月的開店數(shù)量均沒有超過20家。從9月份開始，購物中心大規(guī)模開店，共計(jì)69家。其中廣東省開店的數(shù)量最多，共有28家，2名-5名分別為江蘇、浙江、四川和湖南。
從開業(yè)面積來看，2020年新開業(yè)的購物中心的面積為1821.55萬平方米。廣東省購物中心的開業(yè)面積為648萬平方米，占總開業(yè)面積的35.5%。江蘇省購物中心的開業(yè)面積為216.61萬平方米，位列第二。第3-5名為四川省、湖南省和浙江省。
疫情延緩大多數(shù)商家實(shí)體店擴(kuò)張計(jì)劃。疫情過后，一些品牌需要重整旗鼓，解決資金周轉(zhuǎn)壓力。未來存在很多不確定性，比如疫情的再次爆發(fā)、消費(fèi)模式的不斷轉(zhuǎn)變等。品牌方提高了風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，更加傾向于選擇謹(jǐn)慎的經(jīng)營策略，他們更傾向于縮減開支，節(jié)約成本，這在一定程度上影響了品牌方的拓店策略。
調(diào)查結(jié)果顯示，67%的品牌擱置了2020年原本的拓店計(jì)劃，36%的品牌在疫情期間有關(guān)店或終止租約的行動(dòng)
2、疫情期間，租戶與業(yè)主共克時(shí)艱
租金是品牌方在資金方面的主要支出之一。疫情期間，超千家購物中心主動(dòng)提出減免租金、物業(yè)費(fèi)等政策，以減輕場(chǎng)內(nèi)租戶的壓力，與品牌方共擔(dān)損失，共同渡過難關(guān)。國家也推出了減免租金的政策，要求各中央企業(yè)要按照相關(guān)文件要求，嚴(yán)格執(zhí)行房屋所在地對(duì)經(jīng)營出現(xiàn)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的房租減免政策，至少免除上半年3個(gè)月房屋租金。
由于政策的指引，國內(nèi)品牌方普遍享受了來自業(yè)主方的租金減免優(yōu)惠。從減租方式來看，有租金全免和租金減半兩種方式，包括物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi)的減免，大多數(shù)商場(chǎng)執(zhí)行商戶租金（可能含物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi)）減半的優(yōu)惠政策。
從減租時(shí)間范圍來看，時(shí)間長(zhǎng)短不一，短則一周左右，最長(zhǎng)則兩個(gè)月左右。根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理的16家企業(yè)中，有7家企業(yè)免除一個(gè)月以上的全部租金，有6家企業(yè)免除半個(gè)月的租金，以及3家企業(yè)免除7-10天的租金。租金減半的16家企業(yè)中，龍湖商業(yè)減免的時(shí)間最長(zhǎng)，多達(dá)68天。剩余的15家企業(yè)中，租金減半的企業(yè)從7天到31天不等，其中有5家企業(yè)租金減半時(shí)間超過20天。
3、租金、營業(yè)額雙降
租金是商場(chǎng)、企業(yè)運(yùn)營功力的重要考核指標(biāo)。隨著半年業(yè)績(jī)的出爐，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在疫情下的表現(xiàn)也得以更多地呈現(xiàn)。在疫情影響下，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上半年的收入出現(xiàn)下降。
2020年上半年，華潤(rùn)置地的租金收入為62.5億元，超過2019年整年的租金收入為91.50億元的68%，華潤(rùn)商業(yè)也在疫情期間減免了9天的全部租金。排名第二的是萬達(dá)商管，或許是受到減免租戶一個(gè)月租金的影響，2020年上半年的租金為59.61億元，與2019年的351.48億元相差甚遠(yuǎn)。排名3-5位的是凱德集團(tuán)、印力集團(tuán)和恒隆地產(chǎn)。
購物中心是實(shí)體商業(yè)的主體力量，受新冠疫情影響，為配合抗疫、防疫需要，減少人員聚集，許多購物中心明確發(fā)出閉店聲明，因此購物中心銷售額受到較大沖擊。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年3月購物中心銷售額下降最多，同比下降33.7%。隨著疫情逐漸得到控制，4月份購物中心商鋪開業(yè)情況持續(xù)改善，銷售額降速略有回落。
在統(tǒng)計(jì)的10家購物中心中，除了萬達(dá)商管以外，剩余購物中心的銷售額逐年遞增。但2020年上半年的銷售額，均未達(dá)到2019年銷售額的一半。2020年上半年，印力集團(tuán)的銷售額排名第一，為1463.5億元。
4、REITs/CMBS發(fā)行規(guī)模下降收并購市場(chǎng)不活躍
商業(yè)地產(chǎn)已然進(jìn)入存量管理時(shí)代，REITs／類REITs產(chǎn)品的逐漸落地，將提振投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心，對(duì)購物中心運(yùn)營者來說，也不失為一種激勵(lì)。
2020年前三季度發(fā)行的22個(gè)CMBS產(chǎn)品中，以購物中心為底層資產(chǎn)的CMBS有5只，占總數(shù)量的23%，發(fā)行金額為87.88億元，占總體金額的27%。2020年發(fā)行的類REITs產(chǎn)品共12個(gè)，其中以購物中心為基礎(chǔ)標(biāo)的的類REITs有3只，占比25%，發(fā)行金額為95.85億元，占總體金額的44%。
而2019年前三季度，以購物中心為底層資產(chǎn)的CMBS/類REITs產(chǎn)品共有27只，發(fā)行總金額為472.89億元。與2019年前三季度相比，不論是發(fā)行數(shù)量還是發(fā)行金額均有大幅下降。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年上半年有12例購物中心收購事件，遍布全國各地。收購方的企業(yè)性質(zhì)也不大相同，有國企、基金、信托和上市公司等。除了南海怡豐城和昆明愛琴海購物公園兩個(gè)項(xiàng)目沒有披露收購金額之外，剩余10個(gè)項(xiàng)目的收購金額為132.97億元，相較于2019年上半年的288.41億元，大幅下降。
綜上所述，2020年購物中心整體市場(chǎng)行情大不如前，無論是租金規(guī)模、開業(yè)情況還是租金、銷售額均呈下降趨勢(shì)。資本市場(chǎng)也不活躍，三個(gè)季度的REITs、CMBS和收購規(guī)模不及2019年上半年的規(guī)模。
來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)
編輯：wangdc
