3月26日，寶龍商業(yè)（HK.9909）正式發(fā)布2024年業(yè)績報。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入26.1億元，錄得毛利潤8.34億元，歸母凈利潤2.16億元。受房地產(chǎn)行業(yè)下行引發(fā)的流動性危機影響，寶龍商業(yè)2024年度加大對應(yīng)收款的計提比例，業(yè)績數(shù)據(jù)表現(xiàn)有所波動。剔除該因素，公司年內(nèi)實際歸母核心凈利潤約為4.35億元。盡管身處復(fù)雜多變的市場環(huán)境，寶龍商業(yè)整體經(jīng)營仍穩(wěn)健有序。年內(nèi)新增商場開業(yè)項目11個，新增面積84萬方；新增商業(yè)外拓項目4個，對應(yīng)面積35萬方；商業(yè)收繳率、出租率進一步提振1.7個百分點、0.3個百分點，分別為98.5%、91.5%；同店客流與銷售雙增長，分別同比提升4%、2%。業(yè)績端，商業(yè)運營貢獻營收21.4億元，同比增長0.1%；毛利率約為34.1%，繼續(xù)保持較高水平。大環(huán)境起伏不定，但機會永遠在。卸下包袱，憑借強勁運營力和服務(wù)力，寶龍商業(yè)穿越周期，從產(chǎn)品、布局、運營、創(chuàng)新，多維度具象化闡釋“讓空間有愛”。
一、“多產(chǎn)品線+區(qū)域深耕”雙輪驅(qū)動發(fā)展
以多產(chǎn)品線布局市場，覆蓋多元消費場景，是寶龍商業(yè)一直以來的競爭壁壘。躬身入局商業(yè)近二十載，寶龍商業(yè)打造的“寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍?zhí)斓亍彼臈l產(chǎn)品線已然覆蓋了高端消費、家庭娛樂、社區(qū)便利及文旅體驗等多元場景。產(chǎn)品線的細分，是寶龍商業(yè)差異化滲透市場、優(yōu)化收益結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固基石；同時，根據(jù)城市發(fā)展水平布局產(chǎn)品線，也是寶龍商業(yè)精準匹配城市能級，提升區(qū)域市場占有率的有力抓手。在區(qū)域布局上，寶龍商業(yè)并未隨行業(yè)“全國標準化擴張”的大流，而是精準卡位長三角潛力市場，同步在廣東、福建等地擇優(yōu)落子，以持續(xù)深耕形成規(guī)模效應(yīng)。截至2024年12月31日，公司在長三角布局項目92個，項目數(shù)占比70%；廣東和福建布局項目總數(shù)16個，占比12%。“多產(chǎn)品線+區(qū)域深耕”雙輪驅(qū)動下，寶龍商業(yè)以差異化形成了自己的規(guī)模經(jīng)濟和品牌效應(yīng)。2024年寶龍商業(yè)開業(yè)7座寶龍廣場、4個街區(qū)類項目。未來，寶龍商業(yè)將持續(xù)發(fā)揮這一差異化優(yōu)勢，通過多產(chǎn)品線觸角延伸市場滲透廣度，以區(qū)域本地化運營夯實根植深度，構(gòu)建企業(yè)發(fā)展護城河。
二、“產(chǎn)品邏輯+精細運營”打造項目標簽
緊扣城市發(fā)展脈絡(luò)，寶龍商業(yè)落定的每一個子，都經(jīng)過了精準布局。而落子之后的孕育、養(yǎng)成，寶龍商業(yè)把思維方式轉(zhuǎn)向了產(chǎn)品邏輯和精細運營并行。通過深挖項目所在的城市特性、區(qū)位優(yōu)勢以及未來發(fā)展?jié)摿�，基于對目標客群消費習慣及喜好的持續(xù)洞察，寶龍商業(yè)用“產(chǎn)品邏輯”運營項目。從最初的項目定位開始，將項目視為需要持續(xù)迭代、以用戶需求為核心、具備獨特價值的“產(chǎn)品”，通過場景設(shè)計、氛圍營造、細節(jié)把控、服務(wù)提質(zhì)等多維度優(yōu)化運營，打造項目個性化標簽。以12月20日開業(yè)的濟源寶龍廣場為例：
作為濟源首座城市級購物中心，項目定位為“城市理想生活場”，以潮流青年及家庭為目標客群，重點打造以餐飲美食、服裝零售為核心，生活配套體驗為輔助的業(yè)態(tài)組合，引入180+品牌，其中城市首進超60%。該項目出租率98%，開業(yè)當日客流量達到32.5萬人次，當日銷售額2,047萬元。未來，濟源寶龍廣場將在現(xiàn)有品牌基礎(chǔ)上挖掘新興零售業(yè)態(tài)及網(wǎng)紅餐飲品牌，不斷提升品牌級次，并通過對現(xiàn)有品牌形象的迭代升級，搭配精細化運營及人氣活動，深化項目標簽。
持續(xù)洞察、堅守定位、以變應(yīng)變。對于在營期頭部項目，寶龍商業(yè)也是不斷提升優(yōu)化，強化其城市影響力。以2021年6月開業(yè)的舟山寶龍廣場為例：
圍繞“城市品質(zhì)生活中心”的項目定位，2024年寶龍商業(yè)對其進行招調(diào)，引進包含城市旗艦店的城市首店品牌29家；剝離新能源車業(yè)態(tài)，調(diào)改為備受年輕客群喜愛的NB1906、周四晚等標桿品牌，同時創(chuàng)新孵化二次元業(yè)態(tài)品牌2家，提升項目年輕力。在空間煥新上，項目以外擺提升內(nèi)街氛圍，與城市融合，深化“商業(yè)空間多元化”的項目亮點；引入茶飲烘焙、網(wǎng)紅餐飲，匹配目標客群、深度鏈接消費者，夯實項目個性化標簽，實現(xiàn)內(nèi)街及項目整體商業(yè)價值的提升。
2025年，寶龍商業(yè)將繼續(xù)明確項目的產(chǎn)品價值主張，以差異化定位、標簽化體驗、組合化業(yè)態(tài)，構(gòu)建項目核心競爭力；以項目為產(chǎn)品基礎(chǔ)，建立可持續(xù)競爭優(yōu)勢。
三、“創(chuàng)新思維+科技運用”詮釋空間有愛
與城市、商戶，以及消費者建立更深入的鏈接，差異化內(nèi)容運營及品牌矩陣迭代背后，需要與時俱進的創(chuàng)新思維。寶龍商業(yè)深諳此“順時應(yīng)變”之道，將在2025年以“創(chuàng)新”為驅(qū)動力，以“空間”為錨點，驅(qū)動價值裂變。商戶合作上，寶龍商業(yè)正在探索更靈活的模式，突破原有與商戶的單純租賃關(guān)系，通過與租戶共創(chuàng)，實現(xiàn)共贏；消費者鏈接上，通過研究當代年輕消費群體的習慣喜好，以更新穎的營銷思路結(jié)合寶龍商業(yè)“Mall+街區(qū)”的空間優(yōu)勢，打造有情緒共鳴的營銷活動，深化情感鏈接；業(yè)務(wù)形式上，寶龍商業(yè)將充分挖掘項目空間及各業(yè)務(wù)端的收入價值，以更多元的業(yè)務(wù)形式，提升資產(chǎn)價值。始于空間、基于空間、贏于空間，寶龍商業(yè)始終不忘商業(yè)本質(zhì)，未來也將持續(xù)“空間平臺化”的理念，將“讓空間有愛”的企業(yè)使命有更具象化的體現(xiàn)。通過線下空間強化鏈接，利用線上科技賦能運營，寶龍商業(yè)一直是智慧商業(yè)先行者。
2025年，AI覺醒，而早在幾年前，寶龍商業(yè)就已經(jīng)開始試運行AI風控官，如今欠費管控及風控自動化系統(tǒng)也已經(jīng)運行近一年，已形成閉環(huán)的自動化流程，接管超過5萬個流程，并對近400個到期商戶給出租金提升建議。受益自動化項目積累的RAG設(shè)計經(jīng)驗，寶龍商業(yè)在大模型成本降低后，第一時間啟動了AI深度應(yīng)用開發(fā)。在騰訊云AI團隊的協(xié)助下，已完成AI員工的建設(shè)，并完成一個業(yè)務(wù)場景運行驗證。?2025年，寶龍商業(yè)將以領(lǐng)先行業(yè)的速度推出實用化的AI Agent，應(yīng)用于業(yè)務(wù)的各個方面。同時，也會探索將AI作為私域流量中的抓手之一，通過數(shù)據(jù)整合分析消費者畫像，持續(xù)洞察消費需求。通過“寶龍悠悠”會員小程序、企業(yè)微信等AI算法分配最優(yōu)的觸達渠道，進行跨渠道協(xié)同運營，建立自己的自動化營銷引擎。
