時間進入2月底，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響還在進一步加劇。
多地商場閉門、線上銷售、延遲開工......疫情對現(xiàn)金流的沖擊仍不容忽視，房企又迎來了信用評級及展望變動的風(fēng)險，再融資的風(fēng)險也隨之攀升。
近期，惠譽一份研報指出，新冠病毒疫情對其受評的166家中國企業(yè)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了不同程度的影響，6%企業(yè)的再融資風(fēng)險上升。其中，億達中國（CCC）、毅德國際（B-/穩(wěn)定）、新湖中寶（B-/穩(wěn)定）、國瑞置業(yè)（B-/穩(wěn)定）四家房企被點名“再融資風(fēng)險高”。
1月房地產(chǎn)成交量冷冷清清，2月成交量更加冷淡�；乜铍y、杠桿高的部分中小房企迎來了現(xiàn)金流考驗，如果此時企業(yè)信用發(fā)生變動，其融資難度、融資成本或?qū)⑸仙M一步加劇流動性風(fēng)險，長期將會導(dǎo)致信用評級出現(xiàn)下調(diào)，形成一個惡性循環(huán)。
而“家大業(yè)大”的大型房企手持大把現(xiàn)金流，跑步加速再融資，發(fā)債、拿地，等待春天。
房企短期信用變動與分化
“我們對杠桿較高、存貨規(guī)模較大、流動性壓力較大的中小房企的信用水平比較關(guān)注�！睒似招旁u相關(guān)人士對觀點地產(chǎn)新媒體透露，本次疫情將對一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售產(chǎn)生沖擊，對全年銷售面積和銷售額2020年同比均回落5%左右。
上述四家非投資級別房企中，億達中國的評級最低，短期資金缺口最明顯，流動性風(fēng)險最高。近期，億達中國再次推遲了2017年12月31日止年度每股股份8分的現(xiàn)金派息，并又一次推遲中民嘉業(yè)2.885億元相關(guān)貸款的還款，另45.79億元的貸款協(xié)議有觸發(fā)風(fēng)險。
根據(jù)企業(yè)公告，億達中國115.8億元債務(wù)將于2020年6月前到期。疊加半年度現(xiàn)金及銀行結(jié)余13.84億元、下半年營業(yè)收入49.04億元，億達中國短期內(nèi)難以覆蓋債務(wù)。
值得注意的是，毅德國際、國瑞置業(yè)借新還舊的融資成本正在不斷攀升，而本次疫情帶來的一季度銷售沖擊讓現(xiàn)金流回流雪上加霜。
以美元債為例，毅德國際最新擬發(fā)行的1.99億美元2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率14%，比之2020年到期1.57億美元優(yōu)先票據(jù)高出了2個百分點；國瑞置業(yè)最近一筆美元票據(jù)利率13.5%，較上兩筆美元債利率高出至少3個百分點，其2020年1月合約銷售金額卻同比減少了兩成。
誠然多家房企為一季度自救，推出線上售樓、“無理由退房”、折扣買房等活動，不容忽視的是，從簽約到交付訂金再到實質(zhì)性計入賬目中，至少還有2個月等待期亦或是“變數(shù)期”。
世茂總裁許世壇亦在開工信中表示，疫情對房地產(chǎn)市場影響將在前兩個月的銷售市場上陸續(xù)體現(xiàn)出來�！吧踔翆τ诓糠种行⌒头科髞碚f，由于沒有銷售，沒有資金回籠，疫情必將成為壓死駱駝的最后一根稻草�！�
除上述四家房企外，多家機構(gòu)認為目前規(guī)模較大的房企仍具有更高的運營和財務(wù)靈活性。以朗詩（B/穩(wěn)定）、鑫苑置業(yè)(B-/穩(wěn)定)為例，惠譽已將其再融資風(fēng)險評估由“高”調(diào)整至“低”。
就整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，標普信評指出，房企信用質(zhì)量2020年仍將分化，整體信用質(zhì)量略有下降。其中，其受評的房企主體信用評級中值為“BBB-”，潛在個體信用評級中位數(shù)為“BB”，堪堪觸及投資級水平門檻。
再融資承壓與后期加速
悄然變動的不僅是房企信用評級及展望，還有房企的再融資活動。春節(jié)假期疊加疫情因素已經(jīng)帶來1月融資下滑兩成，一方面是房企信用變動助推中小房企融資成本攀升，一方面是到期債務(wù)壓力整體延后，將會促使房企后期更加積極借新還舊。
據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截至2月21日，房企單月通過公司債、超短期融資券、票據(jù)、貸款、保理融資等方式新增逾40起融資活動，金額超747億元，環(huán)比1月縮水了四成。
融資成本的集中攀升體現(xiàn)在境外融資上，同時伴隨著融資活動筆數(shù)減半、總金額縮水。以中昌國際為例，其延期12個月的4.69億元融資貸款利率高達11%、23%，系2月房企中已披露的融資成本之最。而當(dāng)代置業(yè)、華南城兩筆美元債利率均超10%。
穆迪指出，中國房企在境外融資上舉足輕重。在亞太市場2022年到期的770億美元債中，中國房企占比近75％。由此，分析人士預(yù)測，這將推動房企繼續(xù)尋求跨境融資。鑒于目前疫情，部分國際投資者信心下降，利率上行的可能性很高。
境內(nèi)融資方面，雖然總?cè)谫Y金額下降，但多家頭部公司已加快融資進度，先后公布多筆大額公司債發(fā)行計劃。金地110億元、陽光城80億元、龍湖180億元、碧桂園85.38億元公司債均已向上交所提交申請，狀態(tài)顯示為“已回復(fù)交易所意見”、“已接收反饋意見”等。其中，金地公司債期限最長可達20年，實屬罕見。
“疫情防控債”首次出現(xiàn)，帶有明顯的時代印記。多家房企宣布所籌集資金將用于疫情防控相關(guān)業(yè)務(wù)、非地產(chǎn)行業(yè)運營及疫情恢復(fù)的后續(xù)工作。其中，遠東租賃擬發(fā)行不超過50億元的疫情防控債，第一期發(fā)行規(guī)模不超過30億元，利率3.87%；越秀擬發(fā)行不超過20億元的公司債；中南建設(shè)擬發(fā)行不超過17億元的公司債（第二期），其中不低于1.7億元用于支持疫情防護防控相關(guān)業(yè)務(wù)。目前，這些債券仍處于申請階段，資金到位或推遲。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房企2020年將有逾2000億元信用債到期，高峰期為3月以及7月至10月期間。這意味著接下來，房企再融資壓力變大，年內(nèi)融資活動將更為密集，延期風(fēng)險也隨之增加。
成本攀升、融資加速及延期風(fēng)險是否會對房企主體信用及債券信用產(chǎn)生負面影響？相關(guān)人士表示，這有待長期觀察�？梢源_定的是，再融資總體承壓與延后將會加劇部分企業(yè)的流動性難題，部分中小房企無疑正在經(jīng)歷一個嚴峻的冬天。
2003年已經(jīng)過去了17年，2008年已是12年前。置身于時代的變局之中，新一輪的洗牌即將到來。
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：koko
