“一季度和二季度我們會全面地儲備土地”，華夏幸福董事、聯(lián)席總裁孟驚在此前的線上業(yè)績發(fā)布會 曾提到，2020年上半年，該公司會加緊拿地儲糧。根據(jù)該公司經(jīng)營戰(zhàn)略和土地儲備策略，為提高經(jīng)營決策效率，董事會批準，公司及下屬公司于2020年5-6月期間，在成交總額不超過220億元范圍內(nèi)獲取土地使用權或進行土地相關投資。
獲取土地的方式包括股權并購或股權合作方式、參加土地管理部門組織的土地招標拍賣掛牌方式及法律法規(guī)允許的其他國有土地出讓方式。
華夏幸福已經(jīng)在公開市場斥資約110億元購地，如今，該公司再度獲批220億元的拿地預算，意味著上半年，該公司的擴儲金額將超過300億元，接近去年全年的購地總額。
華夏幸福在補充土儲上有迫切需求，一方面，對比銷售前二十的房企，華夏幸福的土地儲備仍比較少。
“第二方面，過去兩年該企業(yè)明顯減少了土地投資，反映到業(yè)績上，2018年投資拿地不足已經(jīng)影響到了企業(yè)2019年的銷售額�！�
220億土儲加速
“2018年公司為了防控風險，存在著投資不足的情況”，華夏幸福副總裁、財務總監(jiān)吳中兵曾表示，自中國平安(601318)先后兩次入股以來，公司已經(jīng)逐步地回歸了正常的經(jīng)營發(fā)展節(jié)奏。
2018年，因環(huán)京調(diào)控等政策影響，華夏幸福遭遇資金鏈危機，為了防控風險，同年，該公司大幅降低了經(jīng)營性支出。
數(shù)據(jù)顯示，2018年，華夏幸福的投資性支出同比下降20%，其中，拍地支出下降25%，土地整理支出下降40%。這一年，華夏幸福在購地金額、新增土儲面積兩方面均錄得近四年以來的最低值。
根據(jù)華夏幸福的公告，2016年全年，該公司新增土儲453.09萬平方米，購地金額140.41億元，隨后2017年，華夏幸福以238.91億元的成交總額新增土地儲備607.1億元。這是華夏幸福大手筆納儲的一年，自此以后，這家似乎按下了拿地的“暫停鍵”。
隨后的一年，華夏幸福鮮少在土地拍賣的公開市場露面，全年新增土地儲備亦僅為257.92萬平方米，同比下降57.52%，購地總金額僅為102.47億元。
“隨著平安的加盟，華夏幸福度過了資金危機，土地投資預算自然也充裕起來，所以可以看到從2019年一季度開始，華夏幸福就加緊了拿地的步伐”，分析人士表示。
2019年開年，華夏幸福就不斷在公開市場拿地納儲，僅一季度，該公司就在全國范圍內(nèi)合計獲取31宗地塊，土地面積合計超過97萬平方米，成交金額38.75億元。
彼時，華夏幸福董事會秘書林成紅就曾調(diào)侃道“去年四季度，人到位、錢到位；今年一季度，算是地到、投資到”。
如果將2018年看作是華夏幸福拿地緩步的一年，那么，2019年是重啟拿地的一年，2020年則是加速擴儲的一年。
數(shù)據(jù)顯示，今年前四月，華夏幸福在成都、武漢、南京、北京等地擴儲，總計獲得土地儲備95.18萬平方米，拿地金額109.54億元，占2019年311.05億元購地金額的35.22%，占2018年的106.90%。
除此之外，在接下來的兩個月，華夏幸福更是提出了220億元的土地預算，這也就意味著，一旦華夏幸福以上述最高額度取地，該公司上半年的納儲金額將超過去年全年。
對此，華夏幸福相關人士表示，本次授權拿地是業(yè)務正常發(fā)展的需要，一方面公司經(jīng)營持續(xù)提升，回款增長高，不斷獲取優(yōu)質(zhì)資源是業(yè)務持續(xù)發(fā)展需要；另一方面今年也是商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務持續(xù)鋪開布局的重要年份。
至于2020年整體的拿地計劃，該人士則表示并沒有數(shù)量上的具體目標，將會依據(jù)行業(yè)形勢和土地市場情況來綜合判斷。
業(yè)績“追逐戰(zhàn)”
“在高周轉(zhuǎn)模式下，雖然公司在2019年取地量增加了不少，但仍然需要增加土地儲備”，業(yè)績會上，林成紅坦言。
事實上，土地儲備是房企在規(guī)模追逐過程中不可或缺的“彈藥”，土地儲備的多少往往直接影響簽約銷售的多少，以華夏幸福為例，該公司過去兩年暫緩拿地對其2019的銷售收入造成了較大的影響。
2019年全年，華夏幸福實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額1029.35億元，銷售面積1184.19萬平方米，分別同比下降11.21%、21.23%，該公司在經(jīng)營簡報中也表示，房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售額下降主要系2018年公司投資取地不足導致階段性貨值不足，2019年房地產(chǎn)銷售規(guī)模因此受到一定影響。
早在去年中期，穆迪就曾發(fā)布報告提出對華夏幸福的擔憂，“截至2019年6月底，公司擁有1060萬平方米的土地儲備，不足以支付一年的合同銷售”。
截至去年年末，華夏幸福的總土地儲備為1058萬平方米，其中孔雀城886萬平方米，與中期相比并沒有太大出入，也就是說，該公司的土儲依舊無法負擔全年銷售。
華西證券也表示，2020年一季度，華夏幸福的簽約金額同比下降48.4%至157.7億元，一方面是受疫情沖擊，另一方面2018年以來土儲擴充較少，導致銷售大幅下滑。
除此之外，華夏幸福的預收款項亦于2019年呈現(xiàn)下降的趨勢。
對房地產(chǎn)行業(yè)而言，預售賬款通常反映企業(yè)尚未結(jié)轉(zhuǎn)確認的銷售收入，一般而言，房地產(chǎn)項目從預售到結(jié)算確認收入有1到2年的時間差，因此，在確認收入前，上述資金將會計入預售賬款當中。
也就是說，預售賬款的增減將在一定程度上影響房企兩年后的營業(yè)收入情況。
數(shù)據(jù)顯示，2016年，華夏幸福錄得預售賬款1025.48億元，同比增長52.48%，2018年，該公司的營業(yè)收入同比增長40.52%至837.99億元；2017年，華夏幸福的預售賬款同比增長29.18%，2019年，該公司的營收增長25.55%。
但2018年，華夏幸福的預售賬款錄得1375.12億元，同比增長3.8%，2019年，這一數(shù)值減少8.89%至1252.85億元，這就預示著，在接下來的兩年，該公司只能依靠產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入及新業(yè)務收入的增加來拉升營收數(shù)據(jù)，這對房地產(chǎn)銷售收入在總營收當中仍然占據(jù)較大的比例的華夏幸福來說，無疑壓力巨大。
土儲不足、銷售下滑、預售賬款減少......華夏幸福唯有加緊拿地以備來年的業(yè)績追逐。分析人士也強調(diào)，“此類企業(yè)存在業(yè)績的壓力，因此在拿地方面比較迫切”。
值得注意的是，在加緊拿地的過程中，華夏幸福的拿地成本卻大幅增加，2017年、2018年，該公司的土地儲備單價不到4000元/平方米，2019年，該公司的土地儲備單價上升至7383元/平方米，2020年前四月，這一價格達到了1.15萬元/平方米。
土地儲備的多少會影響銷售收入，土地儲備單價的高低卻能影響利潤空間，在補充土儲之后，華夏幸福下一個面臨的問題或許是，高土地成本下的利潤空間如何確保。
來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
