2019年，招商蛇口邁入40周歲大關(guān)。從招商蛇口2019年成績單來看，多項數(shù)據(jù)都屬穩(wěn)字當(dāng)頭，這是其發(fā)展多年“不惑”的底氣。而營收及利潤的增長與規(guī)模增速不相匹配，卻成為招商蛇口2019年的焦點之“惑”。從2019年銷售額排名來看，招商蛇口未入前十，排名第12名。
2019年全年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%。但相較于2017年、2018年分別為52.54%、51.26%的規(guī)模增速，招商蛇口去年增速明顯放緩。
在質(zhì)量和效益上，招商蛇口也鮮有亮點。2020年第一季度利潤與其目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，歸屬于上市公司股東的凈利潤約26.26億元，較上年同比下降79.48%。
此外，在京土地儲備“失守”，業(yè)主集體維權(quán)，涉嫌虛假宣傳等消息也被曝光。站在后一個40年開局，招商蛇口能否如愿“解惑”？
利潤增速不及預(yù)期
雖然招商蛇口2019年的營收與歸母凈利潤同比有所增長，但增速較2018年分別下降6.4個百分點和19.5個百分點。顯然，這個利潤增速并未讓投資者滿意。
面對投資者反復(fù)提及的規(guī)模排名問題，招商蛇口董事長許永軍在公司2019年業(yè)績會上回應(yīng)稱，招商蛇口的理念是“規(guī)模、質(zhì)量、效益”三者的平衡，“從去年開始公司就把質(zhì)量放第一位，效益放第二位，規(guī)模第三位”。
也有投資者直接發(fā)問，“在招商蛇口2017年的銷售業(yè)績和權(quán)益數(shù)據(jù)明顯增長的背景下，為何2019年歸母利潤只有5%的增長？”
招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆解釋稱，歸母凈利潤除了受結(jié)轉(zhuǎn)利潤的影響外，還與投資收益以及減值等相關(guān)。公司2019年毛利率下降，受限價及市場下行的影響是一個方面，還受不同區(qū)域、不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響。
關(guān)于歸母凈利增長不及預(yù)期的討論，也透露出投資者對于毛利率下滑的擔(dān)憂。
年報顯示，2019年招商蛇口收獲毛利338.43億元，毛利率約為34.65%，較2018年下降了4.8個百分點。其六大區(qū)域的毛利率均出現(xiàn)同比下滑，而營收占比最高的深圳大本營，毛利率降幅最大，為13%。
此外，三費(fèi)費(fèi)用率上升也侵蝕了招商蛇口的部分利潤。其中銷售費(fèi)用增長最快，同比增長42.01%，增至22.06億元。招商蛇口在年報中解釋，其原因是傭金代理費(fèi)等費(fèi)用出現(xiàn)明顯增加所致。
今年一季度，受疫情影響招商蛇口銷售額為361.1 億元，同比下降4.7%，完成全年計劃銷售額2500億元的14.4%。
在京土儲“捉襟見肘”
據(jù)招商蛇口年報披露的2019年主要房地產(chǎn)項目顯示，全國共346個項目，北京地區(qū)只有9個，其中3個項目已經(jīng)竣工。招商蛇口如今在北京的土地儲備“捉襟見肘”。
北京市場中，招商蛇口所占權(quán)益比例超過50%的只有4個項目，在建住宅項目中，亦莊建華小學(xué)東南側(cè)項目（招商臻瓏府）是招商蛇口在北京唯一擁有全部開發(fā)權(quán)益的項目；北京雍合府，招商蛇口擁有51.63%權(quán)益比例；壹亮馬項目招商蛇口擁有10%的權(quán)益比例。
在2019年年報中，招商蛇口并未詳細(xì)披露北京區(qū)域的銷售業(yè)績。在公司分地區(qū)營業(yè)收入中，華北區(qū)域2019年的營收占比約為7.4%，相較2018年的11.74%下降了4.34個百分點，營業(yè)收入同比則減少30.28%。
事實上，翻開招商蛇口的履歷，其在北京市場曾經(jīng)頗有建樹。2014年，招商蛇口打造的臻園奪得年度銷售冠軍。然而臻園以后，招商蛇口在北京市場頗為沉寂，再未創(chuàng)造出能夠匹敵臻園、銷售與口碑俱佳的熱門項目。
質(zhì)量隱患猶存
今年4月，整治的重拳落在了招商蛇口太子灣灣璽身上，除了項目被鎖盤，開發(fā)商在深圳所有項目的網(wǎng)簽也全面受限。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺4月28日消息顯示，招商蛇口旗下太子灣灣璽項目除32套已備案、1套已簽預(yù)售合同房源外，其余192套房源被“分局鎖定”。根據(jù)官方解釋，“管理局鎖定”指房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為，導(dǎo)致售房系統(tǒng)被管理局鎖定。
彼時有報道稱，該樓盤在今年3月7日首推70套N3棟公寓，當(dāng)日售罄；3月13日再推出14套房源，8秒售罄；4月5日推出54套N5棟公寓，半天時間也全部售罄。
根據(jù)深圳市規(guī)土委的規(guī)定，樓盤取得預(yù)售后須在10日內(nèi)全部公開房源并一次性對外銷售，因此，太子灣灣璽項目的做法顯然與該規(guī)定相悖。
聲稱“把質(zhì)量放第一位”的招商蛇口，2019年也遭遇不少投訴尷尬，甚至被業(yè)主直指“質(zhì)量差”。
2019年，寧波招商御湖華苑小區(qū)、合肥高端住宅項目招商公園1872等均被曝光過質(zhì)量問題。
此外，招商蛇口開發(fā)的招商雍華府曾因虛假宣傳被職能部門勒令整改。合肥市委辦公廳表示，針對該公司要求消費(fèi)者簽訂的房屋裝修改造協(xié)議內(nèi)容和簽訂方式存在的問題，市工商部門已對開發(fā)商進(jìn)行了行政約談，責(zé)令其進(jìn)行整改。該項目曾因虛假宣傳導(dǎo)致消費(fèi)者因限購無法買房被法院判令敗訴，退還消費(fèi)者定金。
限競房“紅�！彪y突圍
目前，招商蛇口在北京區(qū)域最主要在售項目是招商臻瓏府，這被售樓處銷售人員視為招商蛇口在亦莊的“扛鼎之作”。
該地塊是招商蛇口2019年11月13日以42.815億元拿下的，溢價率為0.5%。地塊限均價52695元/平方米，最高售價不超過57965元/平方米，執(zhí)行90/70政策。
6月7日，記者走訪亦莊招商臻瓏府售樓處發(fā)現(xiàn)，該項目做了3個樣板間，分別是77平方米南向兩居、89平方米三居、139平方米四居。
針對戶型設(shè)計，有購房者評價，“89平方米小三居樣板間臥室轉(zhuǎn)角的飄窗很不錯，但北向兩個次臥小得可憐。139平方米的四居戶型，廚房隔了家政區(qū)后，操作臺變得非常小�！�
招商臻瓏府預(yù)計6月底開盤，2022年底精裝修交付�，F(xiàn)在處于排卡階段，無需驗資，排卡后每天可減1000元房款，最高可減10萬。置業(yè)顧問透露，開盤時推出多少套房源還不確定，大概1000套左右，目前參與排卡的有400多人。
招商臻瓏府所在的亦莊板塊，如今已是競品林立。
北側(cè)緊鄰融創(chuàng)公園壹號售樓處，同樣是純新盤，執(zhí)行90/70政策的限競房。為了打出產(chǎn)品差異化，僅三居戶型，融創(chuàng)公園壹號就做了三個面積，分別是89.5平方米三居、99平方米三居和124.5平方米三居。
臨近的經(jīng)開汀塘現(xiàn)房售賣，主力戶型為82平方米兩居，91-92平方米三居；而禧瑞天著限競房，主打戶型為建筑面積89平方米2-3居，118-138平方米四居。
除了亦莊路東這4個新盤，亦莊河西區(qū)有6個限競房項目，瀛海板塊也有明星項目，競爭可見一斑。
業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時表示，亦莊僅作為大興的一個板塊，限競房供應(yīng)量遠(yuǎn)超其他城區(qū)。亦莊板塊目前整體在售項目量比較多，粗略估計，近十個項目有近萬套房源集中供應(yīng)，是北京典型的紅海市場，客源爭奪戰(zhàn)尤為激烈。
上述人士表示，開發(fā)商要想在紅海市場突圍，無非是從以下兩個層面入手。第一是在產(chǎn)品上做加法，比如功能空間的升級，精裝配置的加碼等，這些都可能給項目帶來更高的價值提升；第二是在價格上做減法，降低開發(fā)商自己的價格預(yù)期和利潤預(yù)期，用適銷對路的合理定價來吸引購房者。
“亦莊整體市場去化并不樂觀�！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言，由于限競房遵循90/70政策，局限于“89平方米的命題式作文”，產(chǎn)品和產(chǎn)品之間其實很難做出差異化。區(qū)域內(nèi)扎堆推出的限競房項目，基本身陷產(chǎn)品同質(zhì)化的泥潭，很難成功突圍。
招商蛇口能否在亦莊限競房紅海市場突圍，破解去化難的魔咒？仍需拭目以待。
來源：北京晚報
編 輯：chenhong
