“未來公司發(fā)展要靠內(nèi)生發(fā)展動力，即業(yè)務(wù)產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流去驅(qū)動增長。2023年，我們五個航道都實現(xiàn)了凈現(xiàn)金流為正，相比于過往的舊發(fā)展模式，這是我們新發(fā)展模式最重要的不同�！�3月22日，龍湖集團管理層在2023年度業(yè)績發(fā)布會上向投資者以及《證券日報》等媒體表示，公司希望通過高質(zhì)量發(fā)展新模式穿越周期，并完成房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。
對于行業(yè)未來，龍湖集團管理層表示，從市場基本面來看，每年9億平方米至10億平方米是新房市場的真實居住需求承載量，但當前居民的購房意愿、信心仍在恢復(fù)過程中，“龍湖經(jīng)常提前償還債務(wù)，始終把債務(wù)安全放在第一位，履行所有債務(wù)的安全兌付，這也是我們用行動來給行業(yè)注入信心。”
利潤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化
3月22日，龍湖集團公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入為1807.4億元，歸母凈利潤128.5億元，剔除公平值變動等影響后的歸母凈利潤113.5億元。其中，由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)248.8億元，全集團經(jīng)營性現(xiàn)金流達35億元，首次為正。
在凈利潤超過百億元的同時，龍湖集團的利潤結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，其中，開發(fā)業(yè)務(wù)隨著新房市場成交量以及價格的調(diào)整，利潤貢獻有所下降。與此同時，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入有所增長，在核心權(quán)益凈利中的貢獻占比達到60%以上，這也是龍湖全年經(jīng)營性利潤占比首次過半。
對于未來的展望，龍湖集團方面表示，在整個集團負債壓降情況下，運營和服務(wù)兩大板塊有望迎來雙位數(shù)以上的收入和盈利增長，是龍湖集團穿越周期的壓艙石。
而對于傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)，在業(yè)績會上，龍湖集團首席財務(wù)官趙軼表示，下一步還是會聚焦核心城市、核心地段，精挑細選優(yōu)質(zhì)項目。
“我們做了一個分析，從整個結(jié)構(gòu)來看，2022年及2023年之后所拿項目的毛利率都能做到20%以上。”趙軼表示，當前土地市場競爭激烈程度不如以前，更有機會拿到好項目，持續(xù)修復(fù)毛利率。
今年以來，龍湖集團在西安、佛山兩地土地市場均有所斬獲。在供貨端，公司2024年存量項目的供貨預(yù)計有2400億元左右，包括期初的1400億元，以及年內(nèi)將新增的供貨1000億元左右。
“今年我們會‘以銷定支’，主動把握好投資節(jié)奏，并依然嚴守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)。在城市選擇方面，會高度聚焦二線高能級城市，同時也會密切關(guān)注政策和市場變化。”公司管理層表示，龍湖集團會根據(jù)資金盤面繼續(xù)去新增獲取土地，保持彈性供貨。
保持負債規(guī)模穩(wěn)步下降
自2022年以來，龍湖集團開始主動、有序地壓降負債規(guī)模。2023年，龍湖集團多次提前償還未到期債務(wù)。今年3月8日，龍湖集團再度提前兌付本應(yīng)于2024年底到期的46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）。
在此次業(yè)績會上，據(jù)趙軼透露，龍湖集團今年年內(nèi)到期債務(wù)余額147億元，占比不到集團有息負債規(guī)模的8%。目前已全額備妥5月份到期境內(nèi)公司債兌付資金，2024年還會有序、主動提前償還2025年到期的部分債務(wù)，削減短債，保持債務(wù)結(jié)構(gòu)的安全。
不過，龍湖集團方面亦強調(diào)，會保持負債規(guī)模的穩(wěn)步下降，但這主要依靠正向經(jīng)營現(xiàn)金流，而不是靠被動出售資產(chǎn)，或降低手頭現(xiàn)金。
除本身的現(xiàn)金流外，過去一段時間內(nèi)，監(jiān)管層在房地產(chǎn)融資方面推出多項舉措，包括經(jīng)營性物業(yè)貸、白名單等，龍湖也切實感受到政策對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持。
龍湖集團管理層表示，目前龍湖集團與國有六大行及部分股份制商業(yè)銀行進行了深度合作，融資結(jié)構(gòu)中，銀行融資占比達到77%，融資額度非常充裕，助力整個公司穿越周期。
“2023年全年龍湖集團的經(jīng)營性物業(yè)貸凈增174億元，平均融資成本不到4%。今年年初以來，我們整個存量項目經(jīng)營性物業(yè)貸置換增額達到110億元以上。”趙軼表示，目前公司約有110座重資產(chǎn)，還有約40座可用于后續(xù)融資，為公司提供了長賬期、低成本融資渠道，未來在經(jīng)營性物業(yè)貸方面會繼續(xù)深耕。
而對于市場關(guān)注的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，趙軼表示，由于很多綜合體是跟住宅捆綁的，要慢慢剝離才能達到發(fā)行的狀態(tài)。所以仍處在積極關(guān)注、研究和準備的狀態(tài)。
來 源：證券日報
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