2020年前三季度，非住宅市場壓力非常大，住宅市場一季度下降明顯，二季度復(fù)蘇迅速，而在非住宅市場，疫情帶來的壓力將持續(xù)數(shù)年。
其中，辦公市場未來三年一線城市供應(yīng)量持續(xù)增加，去化緩慢；商業(yè)受疫情影響最大，重點(diǎn)城市商業(yè)出租率和租金雙降。
在我們對樣本房企運(yùn)營收入梳理發(fā)現(xiàn)，在新冠疫情的沖擊下，70%的樣本房企運(yùn)營收入出現(xiàn)下滑。
所幸的是，在整體市場承壓之下，核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以其強(qiáng)勁的韌性在市場上仍具競爭力。
在資產(chǎn)證券化方面，截止至前三季度，房企新申請資產(chǎn)證券化項(xiàng)目規(guī)模已達(dá)2718億元，超2019年全年新增規(guī)模，對持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企來說，資產(chǎn)證券化已成其融資重要來源。
在行業(yè)增速放緩，企業(yè)競爭加劇的情況下，頭部房企的優(yōu)勢仍舊明顯。
前三季度辦公商業(yè)成交供應(yīng)雙跌
2020年前三季度全國商業(yè)辦公總供應(yīng)約5280萬平方米，成交約4080萬平方米，同比分別下降24%和23%，其中辦公供應(yīng)2187萬平方米，成交1656萬平方米，同比下降22%和23%。
一線城市中，上海供應(yīng)與成交最高，前三季度供應(yīng)約95萬平方米，成交約73萬平方米。
圖：2016年至今全國寫字樓供應(yīng)成交情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞
雖然從今年第三季度供應(yīng)成交數(shù)據(jù)來看，全國與一線城市辦公供應(yīng)與成交皆出現(xiàn)同比下滑，但從整體來看，辦公樓整體供過于求，未來三年，一線城市供應(yīng)量將持續(xù)增加，去化速度放緩的同時(shí)，租金和出租率也將出現(xiàn)不同程度的下降。
受經(jīng)濟(jì)增速放緩、貿(mào)易爭端的影響，自2018年四季度起，一線城市整體辦公市場一直處于下行態(tài)勢，2020年，新冠疫情的爆發(fā)進(jìn)一步加重了下跌態(tài)勢，受疫情影響，一季度一線城市平均租金降幅達(dá)2.5%，創(chuàng)2019年以來最大降幅，雖然隨著二季度疫情恢復(fù)，二、三季度降幅收窄，但整體依然有較大下行壓力。
在這其中，北京市場整體租金高于其他一線城市，隨著空置率日益上漲，疊加疫情二次爆發(fā)，整體市場波動(dòng)在一線城市中最大。
商業(yè)地產(chǎn)方面，今年的商業(yè)地產(chǎn)可謂是房地產(chǎn)行業(yè)中受疫情影響最大的板塊，前三季度全國供應(yīng)約3093萬平方米，同比下滑26%，重點(diǎn)城市商業(yè)出租率和租金雙降。
圖：2016年至今全國商業(yè)供應(yīng)成交情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞
過去十年，由于受到電商的沖擊，整體零售業(yè)態(tài)大幅度削減，用了3-5年的時(shí)間，發(fā)展出體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)。今年疫情洶涌來襲，導(dǎo)致體驗(yàn)式受到重創(chuàng)，線上平臺(tái)成為熱點(diǎn)，以國內(nèi)市場為例，奢侈品牌、輕奢品牌紛紛進(jìn)駐天貓或通過微信小程序開通官方商城。就連高端珠寶也開始布局線上渠道，比如 CHAUMET、Qeelin 等。
在一線城市中，上海市場化程度較高，因此受到疫情影響的反應(yīng)也更為明顯，但由于上海整體資產(chǎn)價(jià)值略高于其他城市，進(jìn)入三季度后出租率較二季度有所回升。
70%樣本房企運(yùn)營收入出現(xiàn)下滑
從各大房企運(yùn)營情況來看，在新冠疫情的沖擊下，大多數(shù)企業(yè)均受到了較大影響，各大物業(yè)租金下滑明顯。
從我們對47家披露經(jīng)營情況的房企運(yùn)營商半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，2020上半年總運(yùn)營收入達(dá)到591.68億元，同比下降12.93%，雖受疫情影響，但仍處于可控范圍。
47家內(nèi)房企運(yùn)營商業(yè)運(yùn)營收入情況（億元）
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、克而瑞
47家內(nèi)房企：萬達(dá)商管、華潤置地、富力地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、大悅城、中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、新城控股、碧桂園、陸家嘴、中國金茂、招商蛇口、世茂集團(tuán)、綠地控股、合生創(chuàng)展、寶龍地產(chǎn)、金隅集團(tuán)、金融街、北辰實(shí)業(yè)、中南置地、深圳控股、SOHO中國、保利置業(yè)、合景泰富、浦東金橋、中國恒大、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、綠城中國、海印股份、雅居樂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、首開股份、香江控股、首創(chuàng)置業(yè)、中國奧園、旭輝集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、時(shí)代中國、泛海建設(shè)、濱江集團(tuán)、百盛百貨、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、朗詩地產(chǎn)
47家房企中有33家運(yùn)營收入出現(xiàn)不同程度的同比下滑，數(shù)量占比到了70%，值得注意的是，在2020年疫情影響下，仍有14家房企運(yùn)營收入同比為正增長，其中上半年突破10億的包括有5家，分別是龍湖、萬科、新城、中海和寶龍；尤其是前三者的同比增速達(dá)到了20%以上。
此外還有部分規(guī)模同樣在10億以上的房企運(yùn)營商，上半年雖然出現(xiàn)同比下滑，但幅度不高于10%，同樣顯示了較好的抗壓性。
從上半年運(yùn)營收入增長較快的這些企業(yè)來看，絕大多數(shù)企業(yè)是由于規(guī)模增長較快，新開業(yè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)較多，從而彌補(bǔ)了一部分原有的租金損失。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具競爭力
在整個(gè)市場下行的同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)北京CBD優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的市場競爭力仍在。
華貿(mào)中心2020H1總收入為2.53億，環(huán)比微降0.7%。在整個(gè)市場不利的背景下，華貿(mào)中心上半年凈物業(yè)收益率略有提升，平均租金微漲，再次顯示了其強(qiáng)勁的韌性。
據(jù)CAIC資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫檢測顯示，北京二季度疫情出現(xiàn)反復(fù)，全市空置率持續(xù)走高，環(huán)比上漲 2.3個(gè)百分點(diǎn)至14.9%，核心商務(wù)區(qū)空置率達(dá)到歷年最高值9.0%；甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)下降至11.2元/㎡/天，創(chuàng)歷年來最低位，核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓租金下跌至12.5元/㎡/天。
與此同時(shí)，華貿(mào)中心依然保持著較高的出租率與穩(wěn)定的平均租金，出租率93.4%遠(yuǎn)超同期北京甲級(jí)寫字樓出租率平均水平。這主要還是因?yàn)槿A貿(mào)中心優(yōu)越的地理優(yōu)勢和相對高性價(jià)比的租金優(yōu)勢。
春泉產(chǎn)業(yè)信托底層資產(chǎn)主要為北京CBD辦公項(xiàng)目華貿(mào)中心及英國商業(yè)物業(yè)，在整個(gè)市場不利的背景下，華貿(mào)中心項(xiàng)目努力控制經(jīng)營開支，總收入雖微降但上半年凈物業(yè)收益率略有提升，受其影響，春泉產(chǎn)業(yè)信托上半年總收入為2.73億元人民幣，同比下降1.4%，其中華貿(mào)中心錄得總收入2.53億元，環(huán)比微降0.7%，管理經(jīng)營開支0.69億元，環(huán)比下降4.1%。
房企加快資產(chǎn)證券化
雖然商業(yè)辦公綜合體等市場持續(xù)受壓，但對于那些持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)房企來說，這些項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化可獲得較低融資成本。
今年以來，受銀根寬松影響，房企境內(nèi)發(fā)債平均利率一直徘徊在5%左右，而發(fā)行ABS產(chǎn)品融資的成本最低可達(dá)2.5%，市場上以破3利率發(fā)行成功的案例已是屢見不鮮。
隨著“三道紅線”的全行業(yè)全面推行，趕在監(jiān)管新規(guī)全面實(shí)施之前，企業(yè)可以較低成本獲得大量融資，應(yīng)對疫情影響和銷售不暢帶來的資金壓力。廣大房企紛紛加快融資節(jié)奏補(bǔ)血。
從新增項(xiàng)目來看，截至9月29日，9月房企新申請發(fā)行ABS規(guī)模已達(dá)353億元，同比上漲64%。三季度累計(jì)至今，房企新申請ABS產(chǎn)品規(guī)模達(dá)1012億元，同比上漲35%，今年累計(jì)至今，房企新申請資產(chǎn)證券化項(xiàng)目規(guī)模已達(dá)2718億元，已超2019年全年新增規(guī)模。
2020年1-9月房企境內(nèi)及海外債總額（億元）&發(fā)行利率
數(shù)據(jù)來源：Wind, 公開市場資料，CAIC整理
數(shù)據(jù)范圍：9月數(shù)據(jù)截至9月29日，房企境內(nèi)發(fā)行債券含ABS產(chǎn)品
房企新申請ABS發(fā)行規(guī)模（億元）2019VS2020
數(shù)據(jù)來源：WIND，CAIC整理統(tǒng)計(jì)
數(shù)據(jù)口徑：僅包含房企當(dāng)月新增申請ABS項(xiàng)目
截至9月29日，9月房企ABS融資審批通過規(guī)模達(dá)367億元，同比上漲88%。三季度累計(jì)至今，房企ABS審批通過規(guī)模達(dá)687億元，同比上漲31%。三季度以來，央行持續(xù)釋放流動(dòng)性支撐市場，從逆回購操作量來看，8月和9月（截至9月29日）的逆回購操作量分別達(dá)到2萬億元和2.42萬億元，創(chuàng)2018年以來的新高。于房企而言，此時(shí)正是抓緊時(shí)間發(fā)行ABS融資的關(guān)鍵點(diǎn)。
房企ABS審批通過規(guī)模（億元）2019VS2020
數(shù)據(jù)來源：WIND，公開市場資料，CAIC整理
頭部房企過審優(yōu)勢明顯
為支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行，落實(shí)“六保六穩(wěn)”任務(wù)，全力支持企業(yè)恢復(fù)，今年市場流動(dòng)性一直保持相對充裕，貸款利率明顯下行。其中，國企依托強(qiáng)大背景支持和融資成本優(yōu)勢，申請發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS產(chǎn)品）積極度漸增。
今年至今，國資房企新申請ABS產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)1265億，同比大漲123%，已是去年全年申請總規(guī)模1.6倍。國企已逐漸超過民企成為房企資產(chǎn)證券化融資主力�！叭龡l紅線“出臺(tái)后的九月，截至9月29日，國資房企9月新申請ABS項(xiàng)目總規(guī)模超200億，占比超6成。
數(shù)據(jù)來源：WIND，公開市場資料，CAIC整理
不僅如此，今年以來，TOP50房企運(yùn)作資產(chǎn)證券化項(xiàng)目融資的活躍度均有所上升，新增申請發(fā)行ABS規(guī)模上漲，TOP10房企尤為明顯。截至9月29日，TOP10房企今年新申請發(fā)行ABS規(guī)模近500億，同比增長超8成。從審批通過的項(xiàng)目來看，TOP10房企的通過規(guī)模同比大幅增長，其它類型房企過審規(guī)模均不同程度同比下降。在行業(yè)增速放緩，企業(yè)競爭加劇的情況下，頭部房企的優(yōu)勢越發(fā)明顯。
房企新申請ABS發(fā)行規(guī)模按企業(yè)排位
房企審批通過ABS發(fā)行規(guī)模按企業(yè)排位
數(shù)據(jù)來源：WIND，公開市場資料，CAIC整理
這主要是因?yàn)門OP房企中，不少都持有大量商業(yè)存量資產(chǎn)（含商業(yè)、辦公、酒店、產(chǎn)業(yè)物流等），例如在多地布局新城吾悅廣場的新城控股，2020年至今已申請發(fā)行ABS總規(guī)模達(dá)145億，多個(gè)ABS融資項(xiàng)目底層資產(chǎn)為新城持有的吾悅廣場。商業(yè)存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品融資的主要還款來源為其底層資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，擁有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企在發(fā)行ABS產(chǎn)品融資方面擁有著天然優(yōu)勢。例如中海地產(chǎn)今年4月發(fā)行的以北京核心商務(wù)區(qū)寫字樓為底層資產(chǎn)的ABS產(chǎn)品，優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品發(fā)行利率僅為2.5%，創(chuàng)存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行利率新低。
房企申請ABS發(fā)行規(guī)模排名
房企審批通過ABS發(fā)行規(guī)模排名
數(shù)據(jù)來源：WIND，公開市場資料，CAIC整理
綜上所述，進(jìn)入后疫情時(shí)代，仍有部分租戶可能會(huì)有較大的租金壓力，特別是對那些疫情利空行業(yè)的企業(yè)，增大了未來續(xù)租的不穩(wěn)定性，第四季度，無論是對于辦公還是商業(yè)運(yùn)營來說，仍需要努力拓展新租戶確保出租率保持在較高水平。
與此同時(shí)，隨著疫情的逐步恢復(fù)，疫情期間建立的各種線上/直播平臺(tái)等是否會(huì)進(jìn)一步發(fā)展融合也還需繼續(xù)關(guān)注。隨著“主播帶貨”模式被越來越多的人所接受，未來也許會(huì)進(jìn)一步顛覆原有的電商模式，從而建立更新的生態(tài)。
至于資產(chǎn)證券化方面，我們認(rèn)為，在海外債發(fā)行利率高企的今天，境內(nèi)發(fā)債特別是通過發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資仍是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
從房企今年新申請資產(chǎn)證券化項(xiàng)目融資的積極度上來看，也恰恰證明了這一點(diǎn)。眾房企特別是規(guī)模房企會(huì)抓住這最后的融資窗口期，盡可能加快儲(chǔ)備資金以應(yīng)對未來的不確定因素。
來源：克而瑞資管
編輯：wangdc
