政策速覽
遵循房住不炒 多城市收緊調(diào)控政策
9月，房地產(chǎn)行業(yè)政策主要包括調(diào)控政策、人才吸引以及資金監(jiān)管。
調(diào)控政策方面：9月，多城市發(fā)布調(diào)控政策，從限購(gòu)、限貸和限售等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體包括東莞、杭州、沈陽(yáng)、常州和成都。未來(lái)各城市調(diào)控政策大概率在以往出臺(tái)的政策基礎(chǔ)上做出收緊或者放松，整體表現(xiàn)為因城施策，以穩(wěn)為主，以防止市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，總體上堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”政策基調(diào)。
人口吸引方面：一線(xiàn)城市加入搶人大戰(zhàn)中，最終目的都是為了促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升。雖然房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)中仍處于較大的比重，但是隨著政府對(duì)待地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度的變化決定了未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)不會(huì)再依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)。而且隨著中美關(guān)系的改變，實(shí)現(xiàn)技術(shù)突破搶占全球市場(chǎng)，提升國(guó)家綜合實(shí)力變得尤為重要，由此全國(guó)多數(shù)城市出臺(tái)人口落戶(hù)和人才吸引舉措多是為了完善城市的產(chǎn)業(yè)建設(shè)，提高產(chǎn)業(yè)實(shí)力，以產(chǎn)促城，最終推動(dòng)城市綜合實(shí)力的提升。
資金監(jiān)管方面：融資環(huán)境的收緊為房企融資帶來(lái)了極大的壓力，但大中房企憑借較高的償債能力和信用評(píng)級(jí)能夠在資本市場(chǎng)上獲得較大力度的籌資流入；中小房企自身規(guī)模有限，若無(wú)國(guó)企背景，公司融資門(mén)檻大大提高，融資壓力較大。對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，政府加大房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的資金監(jiān)管，一方面有利于保持行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行，避免市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象；另一方面有利于加快行業(yè)整合，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，規(guī)避劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。
住宅市場(chǎng)
住宅成交量同環(huán)比上行 去化周期整體下行
從我們監(jiān)測(cè)的40城數(shù)據(jù)來(lái)看，9月商品住宅銷(xiāo)售面積為2458.0萬(wàn)平米，同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)上升，分別為12.4%和2.3%，成交量穩(wěn)中有升。
一線(xiàn)城市商品住宅成交同環(huán)比上行，分別達(dá)到42.7%和2.6%。；核心二線(xiàn)城市住宅成交量達(dá)到783.0萬(wàn)平米，同比上行5.4%，環(huán)比上行1.5%；普通二線(xiàn)城市住宅成交量達(dá)到445.0萬(wàn)平米，同比、環(huán)比均上行，分別為2.0%和9.0%；三四線(xiàn)城市9月份住宅成交量824.0萬(wàn)平米，同比上行14.1%，環(huán)比下行0.5%。
總的來(lái)看，9月住宅市場(chǎng)同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，市場(chǎng)熱度相比8月小幅回暖。結(jié)合行業(yè)政策，我們認(rèn)為全年住宅市場(chǎng)表現(xiàn)整體相對(duì)平穩(wěn)，難以出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)，更多是市場(chǎng)的自我調(diào)整。
我們長(zhǎng)期看好一二線(xiàn)城市和具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的三四線(xiàn)城市。這些城市具備較強(qiáng)的內(nèi)需，并不斷有外部需求進(jìn)入，有利于提升城市住宅市場(chǎng)熱度，增加成交量。另外從房企的城市投資布局走向來(lái)看，整體上也遵循這一思路，即：優(yōu)先布局一二線(xiàn)城市，關(guān)注具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的強(qiáng)三線(xiàn)城市。
土地市場(chǎng)
供應(yīng)與成交背離 融資收緊抑制土地成交增長(zhǎng)
2020年9月，全國(guó)土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積30941.2萬(wàn)平米，同比增加2%，環(huán)比上升13%。土地成交合計(jì)規(guī)劃建筑面積21461.9萬(wàn)平米，同比下跌4%，環(huán)比上漲4%。
9月土地成交量同比整體下行。我們認(rèn)為主要因素與資金收緊有關(guān)，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管更嚴(yán)。比如銀保監(jiān)和財(cái)政部表示，限制小額貸款和政府專(zhuān)項(xiàng)債等用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二是對(duì)因企施策，控制高杠桿房企債務(wù)增速。傳聞監(jiān)管部門(mén)將以三道紅線(xiàn)為基準(zhǔn)，將房企劃分為四檔，按企業(yè)所處不同的檔位規(guī)定房企的有息負(fù)債增速區(qū)間，限制房企債務(wù)增速也將抑制房企的投資積極性。三是傳統(tǒng)的金九銀十市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，9月份房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)雖然環(huán)比增長(zhǎng)，但是同比增速不及以往，內(nèi)生造血能力有所下降，使公司可動(dòng)用資金規(guī)模相對(duì)有限。
企業(yè)表現(xiàn)
金九悄然來(lái)臨 但房企融資規(guī)模下降，成本上升
2020年1-9月，億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的17家典型房企拿地面積18964.5萬(wàn)平米，同比下降15%，較2020年1-8月累計(jì)降幅收窄了3個(gè)百分點(diǎn)；拿地金額10659.3億元，同比下降2%，較2020年1-8月累計(jì)降幅收窄了2個(gè)百分點(diǎn)，整體上房企拿地規(guī)模有所回升。
從投資金額上看，2020年1-9月房企的投資金額同比下降2.2%，但降幅較8月累計(jì)已經(jīng)收窄了4個(gè)百分點(diǎn)，主要是一線(xiàn)城市與普通二線(xiàn)城市的投資金額有了較大的提升，較8月累計(jì)均上漲了9個(gè)百分點(diǎn)。
銷(xiāo)售方面，TOP200房企9月累計(jì)銷(xiāo)售金額同比增加5.3%，單月同比增長(zhǎng)23.2%，金九悄然來(lái)臨。
融資方面，2020年9月，房企信用債融資規(guī)模629.3億元，環(huán)比減少9.1%，平均票面利率為4.86%，較8月份上升0.18個(gè)百分點(diǎn)，發(fā)債成本有所回升，延續(xù)了自4月份以來(lái)票面利率不斷上行的趨勢(shì)。
海外債方面，9月房企境外融資規(guī)模為33.2億美元，同比下降36.4%，環(huán)比下降51.4%。海外債平均票面利率為8.1%，較8月上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，海外借貸成本有所上行。
來(lái)源：億翰智庫(kù)
編輯：wangdc
