優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
第三季度，市場錄得成華萬科大廈的交付。需求延續(xù)回暖態(tài)勢，凈吸納量居全國第四，錄得約9.5萬平方米，環(huán)比上漲32.9%，為去年同期的七成；甲級寫字樓凈吸納量約4萬平方米，環(huán)比上漲210.2%，為去年同期的六成。一方面大中型企業(yè)的租賃需求明顯升溫；另一方面部分企業(yè)抓住租金調(diào)整窗口期升級、擴(kuò)租，分別占比季內(nèi)辦公策略的24.3%、18.0%。相應(yīng)地，市場整體空置率環(huán)比下降0.5個百分點至21.1%；平均賬面租金環(huán)比下跌0.4%至每月每平方米82.4元，跌幅收窄0.7個百分點。
城市運(yùn)轉(zhuǎn)加快恢復(fù)，基本面向好，市場活力蓄勢待發(fā)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月成都市規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)進(jìn)出口總額等多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實現(xiàn)同比正增長。營商環(huán)境方面，減稅降費(fèi)等一系列保護(hù)市場主體的政策紅利持續(xù)傳導(dǎo)至實體經(jīng)濟(jì)。全市1-7月新增市場主體35.5萬戶，同比增長21.7%。這一趨勢在寫字樓市場上亦有所體現(xiàn)，季內(nèi)新增本地租戶成交中的32%為2020年新注冊企業(yè)�；ǚ矫妫緝�(nèi)地鐵18號線首開段正式運(yùn)行，覆蓋金融城、大源、天府新區(qū)等多個寫字樓區(qū)域市場，進(jìn)一步提高南北主干線通勤效率。
科技驅(qū)動新周期，行業(yè)調(diào)整加速。按行業(yè)看，TMT、房地產(chǎn)建筑和傳統(tǒng)金融業(yè)為季內(nèi)前三大需求來源。其中，TMT占比租賃面積的27.2%居首位，季內(nèi)“在線+”頭部企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張。極具韌性的科技行業(yè)為成都新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的核心引擎，季內(nèi)科技巨頭繼續(xù)加碼成都，包括騰訊全國新文創(chuàng)總部、字節(jié)跳動創(chuàng)新業(yè)務(wù)中心等項目紛紛落地，同時市場亦見證新能源、通信、智能制造等重要科技領(lǐng)域的國內(nèi)外企業(yè)機(jī)構(gòu)的持續(xù)進(jìn)駐。在頭部企業(yè)聚集效應(yīng)下成都科技創(chuàng)新氛圍愈發(fā)濃厚，未來有望衍生更多辦公需求。
房地產(chǎn)建筑緊追其后，占比18.6%，市場持續(xù)錄得房企、地產(chǎn)交易服務(wù)及建筑設(shè)計類企業(yè)的租賃成交案例。但隨著融資環(huán)境不斷收緊，擴(kuò)張需求或?qū)⒎啪彙鹘y(tǒng)金融業(yè)的活躍度繼續(xù)攀升，占比較二季度上升8.1個百分點至16.5%，市場持續(xù)錄得銀行及保險頭部企業(yè)的新租、擴(kuò)租及升級案例，預(yù)計下季度仍有大面積成交落地。二級租賃市場方面，盡管聯(lián)合辦公及包租公司憑借產(chǎn)品的便捷性、差異性積極承接小面積租賃需求實現(xiàn)較高入駐率，但另一方面市場隱形風(fēng)險上升，部分二房東因資金流動性枯竭而存違約風(fēng)險。
租戶行為轉(zhuǎn)變或成長期趨勢，推動寫字樓產(chǎn)品變革。疫后企業(yè)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略把多功能協(xié)作和統(tǒng)一性提升到全新高度，愈發(fā)看重辦公場所對效率的提升，同時亦增加了對辦公場景在協(xié)作和創(chuàng)新中所發(fā)揮作用的考量。成都寫字樓市場已見端倪，季內(nèi)見證更多企業(yè)開始整合零散的辦公地點，特別是房地產(chǎn)和傳統(tǒng)金融業(yè)；同時也看見更多企業(yè)或其新業(yè)務(wù)新進(jìn)成都時選擇如聯(lián)合辦公等靈活空間，或要求寫字樓業(yè)主提供更短租賃周期和拎包入住房源�！岸嘣钡男枨笞兏飳⒊砷L遠(yuǎn)趨勢，繼而考驗寫字樓業(yè)主的運(yùn)營能力，包括提供更為合理的物理空間及更為靈活的租賃條款等，完成從“承載企業(yè)”到“服務(wù)企業(yè)”的角色轉(zhuǎn)型。
預(yù)計第四季度市場將迎來約10萬平方米的新增供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)新周期下，科技等引擎行業(yè)的辦公需求或?qū)⑦M(jìn)一步加速落地，而部分行業(yè)優(yōu)勝劣汰所脫穎而出的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的辦公需求亦有望投落于甲級寫字樓。同時業(yè)主或?qū)⒎e極把握復(fù)蘇契機(jī)，考慮租戶行為變革，提供更具柔性的租賃條款和更多元的空間與服務(wù)。
CBRE成都顧問及交易服務(wù) | 辦公樓部主管黃璐表示，“成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的基本面并未受到較大的疫情沖擊，而影響亦逐漸消除。大面積辦公需求客戶的情緒顯著改善并投射到租賃市場，尤其是TMT行業(yè)。就選址傾向而言，新經(jīng)濟(jì)周期下科技等多個行業(yè)開始試水新業(yè)務(wù)，故而對入駐條件和租約周期的靈活性提出更高要求。未來，業(yè)主或?qū)⑿枰貙忁k公產(chǎn)品及租賃條款以承接變革中的辦公需求�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
第三季度，成都商業(yè)信心明顯回升，四個購物中心密集開業(yè)，包括龍湖上城天街、盈嘉廣場等。同時，晶融匯在改造升級后分階段重新亮相。隨著零售商情緒有所改善，現(xiàn)有購物中心得到有效補(bǔ)位，市場整體空置率扭轉(zhuǎn)疫后上升態(tài)勢，環(huán)比下降1個百分點至7.0%；部分空置率高企的項目繼續(xù)以價換量，帶動全市購物中心首層平均租金環(huán)比下跌0.2%，但跌幅收窄0.8個百分點。國內(nèi)游和周邊游的回暖將推動市場的持續(xù)復(fù)蘇。數(shù)據(jù)顯示，2020年國慶、中秋黃金周成都接待總?cè)藬?shù)、旅游收入分別恢復(fù)到去年同期的90.4%、80.1%。
新增供應(yīng)和疫后零售新風(fēng)向共同驅(qū)動市場開啟新一輪大規(guī)模調(diào)整。在核心商圈，臨近項目間的錯位調(diào)整除以橫向的業(yè)態(tài)及品牌的搭配作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，愈發(fā)縱向聚焦品牌周期、設(shè)計風(fēng)格等方向。新增項目盈嘉廣場和改造升級后的晶融匯均在“年輕潮流”業(yè)態(tài)上發(fā)力，前者開出多個全品類運(yùn)動品牌旗艦店，后者招引新興、小眾的話題性網(wǎng)紅潮牌。有鑒于此，商圈內(nèi)既有項目啟動新一輪大規(guī)模調(diào)整。遠(yuǎn)洋太古里和IFS積極招引受眾面廣的成熟品牌以在“年輕潮流”上錯位競爭，同時開始上調(diào)奢侈品牌占比。值得關(guān)注的是，隨著春熙路商圈在調(diào)整中不斷強(qiáng)者恒強(qiáng)，加之科甲巷、大慈坊等城市更新項目加速推進(jìn)，其虹吸效應(yīng)不斷加大，故老牌核心商圈東移趨勢初見端倪，或?qū)⑼苿影}市口及一環(huán)內(nèi)商業(yè)項目的轉(zhuǎn)型升級。
在非核心商圈，新開業(yè)項目龍湖上城天街一街之隔的金牛萬達(dá)廣場，于季內(nèi)借力接駁地鐵的地下樓層TOD優(yōu)勢，積極調(diào)改引入以休閑餐飲、生活為主的品牌吸聚客流。另一方面，部分運(yùn)營商抓住疫后品牌更迭的窗口期，優(yōu)化定位調(diào)改，如季內(nèi)悠方購物中心引入Aape、Evisukurd等中高端潮牌強(qiáng)化其年輕潮流定位等。
順應(yīng)疫后消費(fèi)回流趨勢，奢侈品牌繼續(xù)在蓉擴(kuò)張并以單品類店、快閃店、奧萊店等方式多樣化呈現(xiàn)。此外，成都政府亦簽手中免集團(tuán)，機(jī)場免稅店、城市免稅綜合體等項目落地。同期，新能源汽車體驗店擴(kuò)張迅速，體驗業(yè)態(tài)有所回暖，成高空置率項目主要招引對象。
社區(qū)商業(yè)被重新定義，助力城市消費(fèi)脈絡(luò)升級。疫后社區(qū)商業(yè)迎來開發(fā)機(jī)遇的同時，其更是跳脫固有形象，在建筑形態(tài)、定位及租戶品質(zhì)上提檔升級。季內(nèi)，麓湖天府美食島攜眾多高端餐飲品牌開業(yè)；Hyperlane超線公園啟幕；年內(nèi)市場還將迎來龍湖武侯星悅薈、中海天府環(huán)宇坊等優(yōu)質(zhì)社區(qū)項目的開業(yè)。
預(yù)計第四季度市場還將迎來四個購物中心開業(yè)，合計約43萬平方米新增供應(yīng)，其中包括備受矚目的萬象城二期，屆時城東商業(yè)能級及輻射力將顯著提升。另外，8月成都首次面向全球發(fā)布交子公園商圈投資機(jī)會清單，商圈建設(shè)將提速，四季度將迎來合景摩方的開業(yè)。總體而言，在抓住經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇先機(jī)的背景下，成都政府、運(yùn)營商、零售商等多方參與者第一時間針對疫后消費(fèi)市場新特征，推動供需兩端積極調(diào)整升級，從而助力成都打造國際消費(fèi)中心城市。
CBRE成都顧問及交易服務(wù) | 商業(yè)部主管江南表示，“季內(nèi)成都零售物業(yè)市場的活躍度顯著提升，國慶期間客流量的走高亦進(jìn)一步提振市場信心。新周期伊始，隨著運(yùn)營商和品牌方的主動謀變，商業(yè)載體越發(fā)多樣化，街區(qū)、社區(qū)商業(yè)涌現(xiàn)；同時餐飲、生活等品牌選址的包容性亦提高�？偠灾�，變革中的成都市場未來可期�！�
倉儲物流市場
第三季度，市場錄得萬緯龍泉物流園交付，新增供應(yīng)9萬平方米。本地夯實的消費(fèi)基礎(chǔ)繼續(xù)助力物流業(yè)加速復(fù)蘇，季內(nèi)倉儲租賃需求回暖態(tài)勢明顯，凈吸納量錄得22萬平方米，環(huán)比大幅上漲65.9%，與去年同期基本持平，居全國第一。相應(yīng)地，市場空置率環(huán)比下降3.5個百分點至19.7%。租金方面，上半年率先以價換量的項目取得一定成效，并帶動這場價格戰(zhàn)的范圍繼續(xù)擴(kuò)大，故而全市高標(biāo)庫平均租金環(huán)比下跌1.4%，至每月每平方米23.1元，但跌幅收窄0.3個百分點。
租戶擇機(jī)積極布局推高需求活躍度。按行業(yè)看，電商和第三方物流主導(dǎo)季內(nèi)去化，分別占比新增需求的45.0%、43.5%。其中，租戶抓住租金調(diào)整的窗口期，戰(zhàn)略性擴(kuò)倉的長租占比75%，包括數(shù)宗電商企業(yè)在自建庫周邊布局衛(wèi)星倉的成交案例等；而電商及相關(guān)第三方物流為備戰(zhàn)“雙十一”購物節(jié)的短租占比25%。
疫后社區(qū)團(tuán)購重回資本視野成需求新增點。本季成都高標(biāo)倉庫市場上，生鮮占整體電商新增租賃面積的比重由上季度的15.0%增長至30.2%。這一趨勢也驅(qū)動更多開發(fā)商著眼冷鏈設(shè)施開發(fā)或標(biāo)準(zhǔn)倉改造。但值得關(guān)注的是，上述新興電商模式仍在流量與供應(yīng)鏈中探尋盈利點，故租賃需求的不確定性尚存。
終端用戶對效率的追求使雙邊庫愈發(fā)受青睞。電商和物流行業(yè)間的競逐點逐漸從單純的價格戰(zhàn)延伸至完善供應(yīng)鏈服務(wù)，這一轉(zhuǎn)變使租戶愈發(fā)青睞雙邊庫。未來業(yè)主應(yīng)重審可開發(fā)面積和雙邊庫建設(shè)的平衡，以改善倉儲條件或設(shè)備來契合日新月異的倉儲需求。
展望未來，第四季度成都倉儲物流市場還將迎來2個項目合計15萬平方米的新增供應(yīng)。著眼需求端，市場價格戰(zhàn)有望置換更多租戶戰(zhàn)略性提前布局，而消費(fèi)升級所衍生的新增需求也從另一方面支撐市場，如生鮮電商等，空置率預(yù)計繼續(xù)改善。
CBRE成都顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管單宇迪表示，“本季度成都倉儲物流市場延續(xù)回暖態(tài)勢，空置率改善、租金下行放緩，預(yù)計年末一系列的購物高峰有望繼續(xù)刺激電商倉儲需求增長。盡管未來兩年高位供應(yīng)下市場將面臨持續(xù)的去化壓力，但不斷完善的交通基礎(chǔ)設(shè)施將進(jìn)一步強(qiáng)化成都作為區(qū)域物流中心對周邊縣市的輻射力，物流設(shè)施的中長期投資價值將進(jìn)一步提升。”
投資市場
第三季度，成都投資市場錄得一筆甲級寫字樓的大宗交易。根據(jù)CBRE 8月發(fā)布的《2020年年中亞太區(qū)房地產(chǎn)市場展望》報告，由于疫情得到有效控制，中國二季度經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，近期投資者對于中國商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會的關(guān)注度明顯提升。門戶城市核心區(qū)的寫字樓、主要城市群的物流設(shè)施、數(shù)據(jù)中心和長租公寓是投資者的關(guān)注焦點。此外，疫情后還涌現(xiàn)出樓宇綠色改造、產(chǎn)業(yè)相關(guān)物業(yè)的售后回租等投資機(jī)會。
隨著成渝經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)帶來的新一輪戰(zhàn)略機(jī)遇，城市擴(kuò)容、產(chǎn)業(yè)鏈升級、人才導(dǎo)入等逐步推進(jìn)，成都商業(yè)地產(chǎn)的中長期價值將被更多投資者看好。預(yù)計人民幣基金機(jī)構(gòu)以及自用為目的的投資者將持續(xù)活躍，核心區(qū)域現(xiàn)金流穩(wěn)定的寫字樓是投資者最為追捧的投資標(biāo)的。此外，如倉儲物流、學(xué)校教育地產(chǎn)等也備受關(guān)注。
CBRE成都投資及資本市場部主管金靈表示，“隨著房地產(chǎn)融資監(jiān)管預(yù)期收緊，成都投資市場中存貨變現(xiàn)的緊迫性上升，賣方更為主動的態(tài)度及更具彈性的條件力爭在年內(nèi)鎖定交易。同時，季內(nèi)成都商業(yè)地產(chǎn)租賃市場的回暖表現(xiàn)，也吸引更多潛在投資者關(guān)注成都，積極捕捉有限的投資機(jī)會�！�
來源：CBRE世邦魏理仕
