“金九”房企推盤(pán)節(jié)奏加快，供應(yīng)顯著放量的背景下，成交復(fù)蘇動(dòng)能減弱，使得百城狹義庫(kù)存環(huán)比微增3%，同比則增長(zhǎng)12%，去化周期微增至12.01個(gè)月。分能級(jí)來(lái)看，一線城市因供應(yīng)放量，庫(kù)存面積環(huán)比增長(zhǎng)5%，但成交熱度延續(xù)使得去化周期降至2019年以來(lái)新低，僅為11.81個(gè)月；二線城市本月庫(kù)存量較上月穩(wěn)步增長(zhǎng)1331萬(wàn)平方米，同比上漲14%，在不同能級(jí)城市中居首；去化周期延續(xù)上揚(yáng)趨勢(shì)。三四線城市無(wú)明顯庫(kù)存積壓，去化周期環(huán)比微增，但已低于去年同期水平。
商品房待售面積回落至5億平以下，住宅回落顯著，商業(yè)由增轉(zhuǎn)降重回低位
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，9月末，商品房待售面積49581萬(wàn)平方米，比8月末減少471萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少419萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少15萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少62萬(wàn)平方米。
縱觀2020年待售面積數(shù)據(jù)變化，因新冠疫情影響，2020年1-2月有一輪跳增，此后隨著商品房成交的逐步恢復(fù)，整體庫(kù)存量也在緩步回落，待售面積連續(xù)7個(gè)月下行，當(dāng)前總量已大體降至疫情前水平。分業(yè)態(tài)來(lái)看，住宅待售面積下降最為顯著，較8月末減少419萬(wàn)平方米；辦公樓延續(xù)上月小幅微降態(tài)勢(shì)，值得關(guān)注的當(dāng)屬商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其待售面積已經(jīng)由增轉(zhuǎn)降，隨著疫情負(fù)面效應(yīng)減弱，整體商業(yè)去化重回正軌，待售面積跌至1.3億平以下，降至歷史低位，預(yù)計(jì)下月仍有望延續(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)。
狹義庫(kù)存：同環(huán)比齊增，逼近6億平，同比漲幅二線>一線>百城>三四線
據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年9月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了59787萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)12%和3%。步入2020年下半年以來(lái)，整體庫(kù)存基本都在5.8億平方米持穩(wěn)，本月則出現(xiàn)了顯著跳增，究其原因，與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱，供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平密切相關(guān)：一方面，9月進(jìn)入傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，房企明顯加快了推盤(pán)節(jié)奏，供應(yīng)量大幅攀升；另一方面，熱點(diǎn)城市加碼政策不斷，杭州、寧波、南京等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)明顯降溫，成交轉(zhuǎn)升為降，以此也使得整體復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。供需博弈之下，整體庫(kù)存高位持增，預(yù)判10月，整體還將延續(xù)當(dāng)前穩(wěn)中有增的態(tài)勢(shì)。
聚焦不同能級(jí)，環(huán)比來(lái)看，一線漲幅居首達(dá)到了5%，二線次之，為4%，三四線持穩(wěn)，微增1%。不過(guò)絕對(duì)增量層面，二線增長(zhǎng)達(dá)1331萬(wàn)平方米，占新增量的81%。同比來(lái)看，二線漲幅最為顯著達(dá)到了16%，杭州、呼和浩特、武漢、鄭州等城市漲幅均超60%；一線居中，同比上漲13%，北京漲幅顯著超過(guò)平均水平；三四線庫(kù)存量同比上揚(yáng)6%。
具體來(lái)看，一線城市中上海復(fù)蘇動(dòng)能最強(qiáng)，是北上廣深四個(gè)城市中唯一保持庫(kù)存同環(huán)比齊降的城市，9月末庫(kù)存量?jī)H為726萬(wàn)平方米，同比去年已穩(wěn)步回落了8%，主要得益于成交熱度高位維持，中高端產(chǎn)品成交去化依舊出眾。廣、深因本月供應(yīng)大幅放量使得庫(kù)存出現(xiàn)階段性上揚(yáng)，不過(guò)整體成交熱度不減，雙創(chuàng)2020年以來(lái)單月新高。廣州主要基于深圳、東莞政策加碼后，不少客戶(hù)外溢至南沙、增城兩區(qū)，致使市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。而深圳新房市場(chǎng)“高熱不退”，網(wǎng)紅盤(pán)因一、二手價(jià)格倒掛，再次出現(xiàn)搶購(gòu)潮，在一定程度上也刺激市場(chǎng)人氣。預(yù)判下月，若房企調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，短期內(nèi)的“庫(kù)存高企”問(wèn)題也將被居民較高的購(gòu)房熱情逐步消弭。
二線城市本月庫(kù)存量較上月穩(wěn)步增長(zhǎng)1331萬(wàn)平方米，同比上漲14%，在不同能級(jí)城市中居首。其中天津、太原、青島、沈陽(yáng)等城市9月末庫(kù)存量均突破2000萬(wàn)平方米，處二線城市前列。環(huán)比來(lái)看，各城市漲多跌少，僅貴陽(yáng)、哈爾濱、石家莊、濟(jì)南、�？凇⒛喜瘸鞘谐霈F(xiàn)穩(wěn)步回調(diào)，余下城市均保持增勢(shì)，武漢、重慶、杭州、南寧、南京、廈門(mén)等漲幅顯著，均超10%。杭州、南京等熱點(diǎn)城市皆因前期調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，成交穩(wěn)步回落，繼而使得庫(kù)存量持續(xù)攀升。同比來(lái)看，近2/3的城市庫(kù)存處在上升通道，武漢、呼和浩特、鄭州、杭州等同比增幅超60%。
三四線庫(kù)存量環(huán)比持平，微增1%，同比增幅收窄至6%，同環(huán)比漲幅在不同能級(jí)城市中居末，庫(kù)存表現(xiàn)超預(yù)期。環(huán)比漲多跌少，城市間分化則更為顯著：惠州、煙臺(tái)、梅州、寶雞、肇慶、汕頭 、臨沂、蕪湖、柳州、北海、洛陽(yáng)、瀘州、嘉興、紹興、防城港、日照、淮北、衡陽(yáng)等城市商品住宅庫(kù)存量同環(huán)比齊增，高位波動(dòng)；而無(wú)錫、東莞、常州、中山、珠海等東南沿海城市因短期成交熱度延續(xù)，供求比小于1，9月庫(kù)存量均穩(wěn)步回落。
圖2-3 2020年9月商品住宅庫(kù)存量同比上漲TOP20城市情況（略）
表2-1 百城2020年9月商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）
庫(kù)存消化周期：下行-趨穩(wěn)-微增至12.01個(gè)月，一線環(huán)比持降達(dá)2019年新低
從商品住宅去化周期來(lái)看，隨著國(guó)內(nèi)新冠疫情得到初步控制，樓市供求日漸恢復(fù)，整體去化周期也呈現(xiàn)出下行后趨穩(wěn)轉(zhuǎn)微增態(tài)勢(shì)，由8月的11.5個(gè)月小幅回升至12.01個(gè)月。分能級(jí)來(lái)看，一線和二線城市9月商品住宅去化周期均為11.8個(gè)月，略低于百城平均，三四線超12個(gè)月，不過(guò)整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。而從變化情況來(lái)看，本月一線去化周期下降最為顯著，由12.61個(gè)月降至11.81個(gè)月；二三線小幅微增半個(gè)月左右，同比來(lái)看，一線和三四線去化周期已低于去年同期水平。
具體來(lái)看，一線城市北上深因供需兩旺，去化周期均保持同環(huán)比齊降，僅廣州一城環(huán)比持平，同比下降14%，主要源于廣州供應(yīng)放量過(guò)于顯著，房企加緊“金九”推盤(pán)，單月供應(yīng)突破200萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)一倍有余，也使得庫(kù)存出現(xiàn)了短期積壓。北京的庫(kù)存消化周期居首，達(dá)到了19個(gè)月，不過(guò)隨著疫后成交的逐步恢復(fù)，也呈現(xiàn)出逐月下行的態(tài)勢(shì)，目前已然低于疫前水平。
30個(gè)二線城市中僅有太原、大連、天津、沈陽(yáng)4個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)20個(gè)月，多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以?xún)?nèi)。從變化情況來(lái)看，漲多跌少，不同城市間分化加劇：太原、大連、天津、沈陽(yáng)、青島、福州、蘇州、蘭州、成都、鄭州、昆明、南寧、武漢、南京、杭州、重慶等同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面；而哈爾濱、貴陽(yáng)、石家莊、濟(jì)南、寧波等同環(huán)比維持降勢(shì)，去庫(kù)存效果顯著。
三四線庫(kù)存消化周期環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比下降5%，整體庫(kù)存壓力適中。其中桂林、瀘州、連江、北海、梅州、洛陽(yáng)、永泰等去化周期均超30個(gè)月，且本月去化周期同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加劇；而東南沿海三四線城市，諸如珠海、常州、東莞、中山等城市則同環(huán)比齊降，去庫(kù)存效果顯著，基本不存在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。
表3-1 百城2020年9月商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）
廣義庫(kù)存：由升轉(zhuǎn)降至34億平，三四線新開(kāi)工加快致廣義庫(kù)存同環(huán)比齊跌
而從廣義庫(kù)存的角度來(lái)看，9月由升轉(zhuǎn)降，穩(wěn)步回落至340129萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，與去年同期基本持平。僅一線維持同環(huán)比齊增，主要與疫情之后政府加緊供地導(dǎo)致土地成交量激增密切相關(guān)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2020年1-9月一線城市經(jīng)營(yíng)性用地成交總建面積同比上漲了44%，這也直接導(dǎo)致了一線未開(kāi)工地塊建面穩(wěn)步增加；三四線同環(huán)比齊降，跌幅超百城平均，前九月經(jīng)營(yíng)性用地成交總建面同比依舊為負(fù)，廣義庫(kù)存量回落顯著。
具體來(lái)看，一線城市中廣州廣義庫(kù)存量最大，2020年9月末已達(dá)6679萬(wàn)平方米，且同環(huán)比齊增，庫(kù)存壓力持續(xù)增大，主要源于“金九”房企推盤(pán)積極性較高，供應(yīng)“翻番”所致；北京環(huán)比與上月基本持平，同比增長(zhǎng)33%，仍顯著高于去年同期。上海、深圳得益于良好的成交表現(xiàn)，同環(huán)比齊降，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
二三線城市中，貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、唐山、石家莊廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米，煙臺(tái)、滄州、寶雞、佛山次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。
環(huán)比角度，多數(shù)城市廣義庫(kù)存量環(huán)比變動(dòng)不大，漲跌幅基本不超過(guò)10%，荊門(mén)、珠海、北海、三明、岳陽(yáng)跌幅顯著超20%，主要源于房企加快了工程進(jìn)度，未開(kāi)工地塊建面大幅回落。若與2019年9月同期對(duì)比，則呈現(xiàn)出漲跌參半：以廊坊、張家口、鄭州、洛陽(yáng)等為代表的中部城市廣義庫(kù)存量顯著增加，漲幅超50%，而短期內(nèi)市場(chǎng)恢復(fù)良好的成都、深圳、上海等城市廣義庫(kù)存量則有了穩(wěn)步回落，目前的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。
表4-2 百城2020年9月商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）
綜上，可以看出，因“金九”供應(yīng)放量、成交平平使得狹義庫(kù)存同環(huán)比齊增，總量逼近6億平方米，庫(kù)存消化周期止跌微增至12.01個(gè)月，不過(guò)廣義庫(kù)存因三四線工程進(jìn)度加快，未開(kāi)工地塊總建面回落而降至34億平方米，與去年同期基本持平。
分能級(jí)來(lái)看，一線城市狹義庫(kù)存同環(huán)比齊增，但因居民支付力較強(qiáng)，市場(chǎng)成交熱度延續(xù)，去化周期仍延續(xù)下行趨勢(shì)，降至11.81個(gè)月；廣義庫(kù)存因疫情之后政府加緊供地導(dǎo)致土地成交量激增，后期仍有望延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。核心二線因調(diào)控頻頻，成交轉(zhuǎn)淡，狹義、廣義庫(kù)存均保持同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，不過(guò)去化周期仍低于百城平均，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；三四線庫(kù)存表現(xiàn)好于預(yù)期，狹義庫(kù)存總量增速低于一二線，廣義庫(kù)存則同環(huán)比齊降，不過(guò)不同城市分化加�。阂岳确�、張家口、洛陽(yáng)等為代表的中部城市廣義庫(kù)存量顯著增加，漲幅超50%；荊門(mén)、珠海、北海、三明、岳陽(yáng)等城市因房企加快了工程進(jìn)度，未開(kāi)工地塊建面大幅回落，帶動(dòng)廣義庫(kù)存量穩(wěn)步下行。
預(yù)判未來(lái)，我們認(rèn)為，“銀十”在即，房企推盤(pán)積極性依舊較高，不過(guò)考量到當(dāng)前熱點(diǎn)城市調(diào)控頻頻，成交轉(zhuǎn)淡苗頭初顯，下月整體庫(kù)存仍有望與本月持平或小幅微增。不同能級(jí)城市分化持續(xù)加劇，一線供需兩旺勢(shì)頭延續(xù)，庫(kù)存高位維持，不過(guò)依托于良好的成交表現(xiàn)，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；核心二線城市因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，可能會(huì)出現(xiàn)短期庫(kù)存攀升等問(wèn)題；三四線供求維穩(wěn)，整體庫(kù)存量變動(dòng)不會(huì)太大，不過(guò)因收入壓縮等原因，去化周期仍有望延續(xù)小幅微增態(tài)勢(shì)。
來(lái)源：克而瑞研究中心
