伴隨著第三季度結(jié)束，重慶統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020前三季度重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，重慶整體經(jīng)濟(jì)釋放出積極信號(hào)，前三季度GDP反超廣州躋身躋身全國前四。重慶反超廣州，意味著GDP四強(qiáng)名單，從“北上深廣”四大一線，變?yōu)椤氨鄙仙钣濉薄?/P>
近年來，重慶第三產(chǎn)業(yè)增長勢(shì)頭良好，助推本地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。今年以來，在利好政策加持、智博會(huì)召開的背景下，重慶寫字樓市場(chǎng)迎來新機(jī)遇。本文將從宏觀環(huán)境、寫字樓市場(chǎng)分析、未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)等方面，對(duì)2020第三季度重慶寫字樓市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行回顧和展望。
成渝經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)效能大 科學(xué)城建設(shè)帶動(dòng)需求風(fēng)口
據(jù)2020年上半年數(shù)據(jù)顯示，重慶有著11209.83億元的GDP總量，同比增長0.8%，受疫情影響的上半年，經(jīng)濟(jì)總體增長緩慢。據(jù)2020年前三季度GDP數(shù)據(jù)顯示，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值17707.10億元，同比增長2.6%。
由此可見，第三季度重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好，推動(dòng)前三季度綜合經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定呈現(xiàn)轉(zhuǎn)好態(tài)勢(shì)，展現(xiàn)出良好的韌性。同時(shí)，第三季度第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3289.6億元，同比增長9.25%，環(huán)比第二季度增長2.18%，表明第三季度第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，助推寫字樓市場(chǎng)活躍度提升。
當(dāng)今，重慶多項(xiàng)政策齊齊發(fā)力，“一帶一路”和長江經(jīng)濟(jì)帶、新一輪西部大開發(fā)、西部陸海新通道、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈、內(nèi)陸國際金融中心等國家戰(zhàn)略疊加，重慶正搶抓戰(zhàn)略窗口期，推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。在金融建設(shè)方面，重慶正加快內(nèi)陸國際金融中心和成渝地區(qū)共建西部金融中心，實(shí)現(xiàn)“雙金融中心”建設(shè)。
金融行業(yè)發(fā)展政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生正向影響。數(shù)據(jù)顯示，從需求端行業(yè)來看，金融業(yè)為第三季度寫字樓租賃前三大主要需求來源，占比13.4%，居第三�？梢�，金融行業(yè)擴(kuò)張會(huì)帶動(dòng)企業(yè)及人才齊聚重慶，同時(shí)會(huì)提升辦公需求。
在9月初，伴隨著智博會(huì)在重慶召開，重慶招商引資卓見成效，為科學(xué)城的建設(shè)鋪路，據(jù)悉，科學(xué)城是以“科學(xué)之城、創(chuàng)新高地”為總體定位的重慶西部重要經(jīng)濟(jì)體，規(guī)劃建設(shè)具有全國影響力的科技創(chuàng)新中心核心區(qū)，也是推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的高質(zhì)量發(fā)展新引擎，智博會(huì)期間科學(xué)城共簽約項(xiàng)目43個(gè)，總投資額高達(dá)1012.4億元，與中國電科、阿里巴巴、中國平安、騰訊、紫光集團(tuán)等頭部企業(yè)達(dá)成合作。
由此可見，在重慶政府推動(dòng)招商簽約項(xiàng)目下，越來越多的總部企業(yè)落戶重慶，為其注入源源不斷的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力和虹吸能力，帶動(dòng)重慶寫字樓市場(chǎng)迎來新一輪的需求風(fēng)口。
寫字樓吸納量大幅增長 空置率回落至疫前水平
寫字樓租賃方面，前期因疫情影響積壓的租賃需求也在本季度得到釋放。
據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，三季度重慶甲級(jí)寫字樓凈吸納量約3.1萬平方米，環(huán)比增長63.3%，亦達(dá)到去年同期的近九成。甲級(jí)寫字樓平均賬面租金環(huán)比下跌0.9%，報(bào)每月每平方米87.2元，跌幅收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。
相應(yīng)地，優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量6.9萬平方米 ，為上季度的三倍。空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至29.6%，基本回落至疫前水平。租金方面，市場(chǎng)去化壓力猶存，業(yè)主維持以價(jià)換量的策略，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均賬面租金環(huán)比下跌0.7%，報(bào)每月每平方米77.5元，跌幅收窄0.8個(gè)百點(diǎn)。
圖表來源：世邦魏理仕
從需求方面來看，TMT、房地產(chǎn)建筑及金融業(yè)為第三季度前三大主要租賃需求來源，分別占全市總量的35.6%，24.4%和13.4%。
按人氣來看，第三季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)以解放碑、江北嘴和大石化三大商圈最為活躍，三者的凈吸納量占了全市總量的77%，帶動(dòng)著全城寫字樓市場(chǎng)快速回暖。
在解放碑，猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫、粉筆教育等在線教育巨頭紛紛集聚，給解放碑寫字樓市場(chǎng)帶來強(qiáng)勁的活力，它們大多以整層或以上大面積入駐，成為解放碑的主要承租力量；在江北嘴的承租企業(yè)中，有近三成為金融類公司，這與重慶著力打造西部?jī)?nèi)陸國際金融中心的政策支持密不可分；而大石化板塊則以金融、信息技術(shù)以及傳媒及娛樂為主，占大石化新增面積一半以上。
從用戶行為來看，58同城、安居客線上搜索數(shù)據(jù)顯示，寫字樓租賃搜索熱度排名前三的區(qū)域分別是渝北區(qū)、江北區(qū)、渝中區(qū)。從熱搜商圈維度，前三名熱搜商圈里有其他區(qū)域涌入，其中南坪搜索熱度位居全市熱門商圈第三。熱門前十商圈基本攬括重慶九大主城的其六區(qū)域，巴南北碚大渡口未出現(xiàn)。
58同城、安居客線上搜索數(shù)據(jù)顯示，從寫字樓租賃面積來看，用戶對(duì)于100-200㎡的房源關(guān)注度最高，占比37%，其次為100㎡以下房源，占比26%，200-300㎡及300-500㎡的中等面積寫字樓房源關(guān)注度也不低，合計(jì)占比27%。
銷售市場(chǎng)逐步復(fù)蘇 成交面積上漲
三季度，重慶辦公銷售市場(chǎng)全市成交 43.9 萬㎡，與 2020 年二季度環(huán)相比上升 27.17%；全市成交價(jià) 10276 元/㎡，環(huán)比下降1.8%，市場(chǎng)價(jià)格總體趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)逐步恢復(fù)。其中，主城區(qū)成交面積明顯上漲，寫字樓市場(chǎng)需求量也在不斷提升。
2016Q3-2020Q3重慶主城各區(qū)銷售市場(chǎng)
圖表來源：克而瑞資管
大宗交易方面，第二季度重慶市場(chǎng)顯示有5宗大宗交易，但買方主要為政府機(jī)構(gòu)。三季度重慶沒有大宗交易呈現(xiàn)，說明投資者信心有待建立，市場(chǎng)觀望情緒為主導(dǎo)。
但是長期來看，重慶辦公市場(chǎng)將在成渝經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)中迎來重大利好。西部科學(xué)城的成立也將促進(jìn)重慶商業(yè)地產(chǎn)氛圍的成熟，從而驅(qū)動(dòng)更多高質(zhì)量企業(yè)來渝發(fā)展，未來重慶寫字樓市場(chǎng)商業(yè)投資熱度有望進(jìn)一步提升。
“創(chuàng)”有廣闊天地 “投”有無限商機(jī)
從宏觀環(huán)境來看，2020年三季度，重慶經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；展望2020年第四季度，相信經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會(huì)繼續(xù)加快，全年成績(jī)單值得期待。
回到寫字樓市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2021-2023年，華潤中心、重慶時(shí)代中心、重慶塔、龍湖中央公園、新城吾悅廣場(chǎng)、合景泰富悠方、中糧大悅城、約克郡光環(huán)購物公園、高新ONER26、陜建西南總部等寫字樓項(xiàng)目將入市。供應(yīng)增加繼續(xù)推高寫字樓空置率，寫字樓市場(chǎng)依然面臨下行壓力。業(yè)主方或?qū)⒗^續(xù)通過“以價(jià)換量”的方式加速去化，短期內(nèi)寫字樓租金或繼續(xù)保持下跌態(tài)勢(shì)。
但從政策環(huán)境來看，重慶陸續(xù)發(fā)布了金融支持西部(重慶)科學(xué)城建設(shè)相關(guān)政策，旨在讓西部科學(xué)城加速形成政策“洼地”、金融“高地”、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)“寶地”，西部科學(xué)城將成為重慶發(fā)展重頭戲，讓未來重慶“創(chuàng)”有廣闊天地、“投”有無限商機(jī)。
相信未來在利好政策的引導(dǎo)下，重慶將為企業(yè)、為人才提供創(chuàng)與投的空間，寫字樓市場(chǎng)也將迎來新機(jī)遇。
來源：58商鋪寫字樓
編輯：wangdc
