2019年，西安甲級辦公樓新增供應(yīng)集中釋放，高新區(qū)成為焦點。“三個經(jīng)濟”持續(xù)推進，推動西安成為絲綢之路經(jīng)濟帶門戶城市，助力西安吸引更多戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)落戶。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，拉動TMT辦公需求持續(xù)增長。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)下沉至城市外圍，存量競爭催生西安核心商圈格局悄然變化。城市更新激發(fā)西安商業(yè)潛能，古樸與現(xiàn)代相融合的西安在國際消費中心城市之路上砥礪前行。
仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“西安經(jīng)濟發(fā)展回速，全年商業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)健，市場基本面按季企穩(wěn)，投資者、開發(fā)商、品牌方對西北經(jīng)濟中心持樂觀預(yù)期。作為西部地區(qū)第三個、西北地區(qū)首個國家中心城市，西安對于發(fā)展關(guān)中平原城市群以及整個西北地區(qū)都占據(jù)著主導(dǎo)地位。優(yōu)越的地理位置以及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，使西安成為各類產(chǎn)業(yè)擴張西北地區(qū)首要門戶，為商業(yè)地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展注入動能。2020年，西安商業(yè)地產(chǎn)市場將在變革中迎來新機遇�！�
西安辦公樓市場解讀
2019年，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場新增供應(yīng)約70萬平方米，其中第一季度占比達到45%。全年甲級辦公樓6個項目入市，共計39萬平方米，較去年同期增加52.1%，推動甲級辦公樓存量上升至180萬平方米。高新區(qū)辦公樓市場發(fā)展勢頭強勁，區(qū)位價值凸顯，以天安人壽中心、萬科金域國際為代表的甲級辦公樓新增供應(yīng)超過75%集中于高新區(qū)，帶動高新北(唐延路)和高新南(錦業(yè)路)兩個子市場存量占比均達到30%以上。
2019年西安GDP增速回落，前三個季度同比增長6.7%，但仍高于全國平均水平。宏觀經(jīng)濟走勢同樣在辦公樓市場需求端有所顯現(xiàn)，全年甲級辦公樓凈吸納量約19.4萬平方米，較2018年峰值回落7.1%；與中國主要城市對比，西安甲級辦公樓凈吸納量仍位居全國第七位。聯(lián)合辦公擴張失速是導(dǎo)致西安2019年甲級辦公樓凈吸納量下降的主因。全年聯(lián)合辦公在一級租賃市場未釋放新增需求，其在甲級辦公樓租戶的存量占比為10.8%。早期進駐西安市場的聯(lián)合辦公的去化速度相對理想，整體實現(xiàn)約80%的轉(zhuǎn)租率，但2018年以來后進市場的品牌的去化率卻不如預(yù)期，去化壓力較大。
另一方面，新增供應(yīng)增加市場可租賃面積，帶動多數(shù)行業(yè)需求加速釋放，新增需求呈同比上升趨勢�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)行業(yè)領(lǐng)跑需求增量，占比33.2%，下半年表現(xiàn)更加活躍。高新區(qū)承載大量科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求，尤其今年快速擴張的在線教育更是青睞該區(qū)域。金融業(yè)需求緊隨其后，貢獻率高達23.5%。保險業(yè)擴張勢頭明顯，且單個公司租賃面積較大，年內(nèi)泰康人壽擴租中晶科技廣場、企業(yè)總部大廈，成為大面積成交代表案例。房地產(chǎn)建筑業(yè)占比13.9%，需求主要集中于高新南和城北兩個子市場，自用需求占比較大是該行業(yè)的主要特征。
由于一季度新增供應(yīng)高企，西安甲級辦公樓市場平均空置率攀升至歷史高位41.5%，隨后需求持續(xù)釋放帶動空置率回落至39.0%，但較上年同期仍上升3.0個百分點。辦公樓市場空置率較前幾年明顯增加，導(dǎo)致市場承壓，業(yè)主方紛紛下調(diào)租金預(yù)期吸引租戶。數(shù)據(jù)顯示，2019年西安甲級辦公樓市場平均租金同比下降2.8%，報102.8元/平方米/月。
西安打造“三個經(jīng)濟”，構(gòu)筑辦公樓市場新引擎
樞紐經(jīng)濟——作為絲綢之路經(jīng)濟帶新起點，承載西北地區(qū)樞紐職能。西安在“一帶一路”倡議中扮演至關(guān)重要的角色，中歐班列打通西北物流大通道，讓西安這座內(nèi)陸城市成為對外開放高地。2019年前11個月，西安海關(guān)進出口總額394.4億美元，貿(mào)易順差15.4億美元，對“一帶一路”沿線國家投資持續(xù)增長。地理格局優(yōu)勢轉(zhuǎn)變吸引更多貿(mào)易、物流、制造業(yè)進駐西安，推動西安辦公面積去化。年內(nèi)，獨角獸企業(yè)驢媽媽旅游網(wǎng)落戶國際港務(wù)區(qū)，中國西安南美商品貿(mào)易總部聚集區(qū)項目在西咸新區(qū)灃東新城成功啟動。
門戶經(jīng)濟——打造區(qū)域經(jīng)濟中心與科技中心，激發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新動力。金融與科技是西安辦公樓市場兩大核心支撐。作為西北經(jīng)濟中心，銀行、保險等大型金融機構(gòu)都將西安視作進駐西北市場的橋頭堡。西安金融業(yè)已具備一定規(guī)模，西安甲級辦公樓租戶結(jié)構(gòu)中，金融業(yè)占比居首位，占比達到25.6%。同時，政府積極引導(dǎo)金融企業(yè)為技術(shù)密集型和知識密集型企業(yè)融資，促進科技與金融協(xié)同發(fā)展。2019年前三季度，西安高技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值增長12.3%，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值增長9.8%。西安大力發(fā)展以人工智能、航空航天、生物技術(shù)、光電芯片、信息技術(shù)、新材料、新能源、智能制造等為代表的高精尖科技，目標打造“硬科技之都”。以華為為代表的龍頭科技企業(yè)在西安市場積極擴張，年內(nèi)新承租面積超過8,000平方米，并建立鯤鵬生態(tài)創(chuàng)新示范園。金融與科技的結(jié)合將繼續(xù)支撐西安產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展與辦公樓需求增長。
流動經(jīng)濟——新一線城市吸引力提升，西北重鎮(zhèn)日益崛起，產(chǎn)業(yè)、人才與要素向西北中心流動轉(zhuǎn)移。伴隨經(jīng)濟增速放緩，企業(yè)經(jīng)營面臨更加嚴峻挑戰(zhàn)，多數(shù)企業(yè)不動產(chǎn)策略趨于保守，承租能力下降。在這一大背景下，內(nèi)陸城市雖然經(jīng)濟實力與沿海一線城市存在差距，但經(jīng)濟增速快，企業(yè)不動產(chǎn)與人力資源成本低。西安的211大學數(shù)量并列位于全國第四，科研實力在中國名列前茅，吸引大批科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)向西安轉(zhuǎn)移。伴隨中國西部科技創(chuàng)新港、西工大翱翔小鎮(zhèn)的建立，產(chǎn)學研緊密結(jié)合轉(zhuǎn)化科研成果。2019年，在線教育產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為西安辦公樓新增需求的一匹黑馬。在線教育企業(yè)對人力及租金成本敏感，部分位于沿海城市的企業(yè)開始向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，其中西安成為承接這一產(chǎn)業(yè)的門戶城市。一方面，西安高校云集、教育資源豐富；另一方面，人力成本低廉，辦公樓租金較低，也是吸引在線教育企業(yè)進駐西安的重要因素。年內(nèi)，新東方在線教育等企業(yè)在甲級辦公樓需求活躍，成為科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)不可忽視的重要力量。
未來展望
中國經(jīng)濟增長模式從高增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整引致辦公樓需求結(jié)構(gòu)隨之轉(zhuǎn)變。西安作為國家中心城市、西北地區(qū)經(jīng)濟中心，仍然是經(jīng)濟新常態(tài)下的增長引擎。伴隨辦公樓市場逐步擴張并日漸成熟，西安正形成“一核心多中心”的市場格局。2020年預(yù)計新增三個甲級辦公樓項目，分別是位于高新南的永威時代中心、國瑞西安國際金融中心和位于城北的保利廣場。高新區(qū)仍是西安市場最為活躍的板塊，金融與科技類企業(yè)將主導(dǎo)需求，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)更加凸顯。曲江作為西安的文化產(chǎn)業(yè)基地，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)支撐辦公需求。城北以二產(chǎn)為主導(dǎo)，同時也是地產(chǎn)開發(fā)商、建筑企業(yè)及制造企業(yè)的聚集地。從租金表現(xiàn)看，兩級分化將加速顯現(xiàn)。新入市高品質(zhì)樓宇必將吸引更多在老舊樓宇辦公的企業(yè)升級，后者將承受較大的市場壓力進而降租。整體而言，未來兩年西安甲級辦公樓未來供給相對平緩，租金降幅有望收窄，庫存消化將帶來空置率回落。
西安零售物業(yè)市場解讀
2019年，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場錄得九個新開業(yè)項目，新增供應(yīng)約78.1萬平方米，帶動市場總體量增至621萬平方米。2019年新增供應(yīng)均位于區(qū)域商圈并延伸至近郊商圈，商業(yè)項目開發(fā)的持續(xù)下沉，有效提振非核心商圈商業(yè)活力。分區(qū)域看，城北新增供應(yīng)占比最高，其次為高新商圈，城東商圈緊隨其后。截至2019年末，城北商圈的零售商業(yè)總體量緊追鐘樓商圈，位列各大商圈體量排名第二，區(qū)域活力不斷提升。
從需求端來看，伴隨經(jīng)濟增速放緩，消費者的收入預(yù)期改變，進而改變當期消費支出及結(jié)構(gòu)。西安百貨業(yè)在調(diào)整中實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，部分百貨商場停業(yè)。零售物業(yè)市場整體需求仍保持穩(wěn)健，亮點紛呈。
國際時尚品牌布局趨穩(wěn)，國潮崛起驅(qū)動品牌加速拓店。2019年，國際品牌布局西安市場節(jié)奏趨緩，Chanel、Heron Preston等國際品牌首進西安市場，Victoria’s Secret、Diane von Furstenberg、Hugo Boss及Mossy Sly等品牌繼續(xù)下沉布局區(qū)域商圈。國內(nèi)代表潮牌中國李寧、HEA等加速布局市場、開設(shè)多家門店，羽絨服代表品牌波司登在第四季度擴張迅猛，并通過快閃店形式加強自身宣傳，測試區(qū)域購物中心受眾群。
網(wǎng)紅餐飲持續(xù)下沉區(qū)域級商圈，創(chuàng)新升級形成新一輪競爭。喜茶、奈雪的茶等網(wǎng)紅茶飲在本年度擴張迅猛，其中喜茶連開5店，同時，在推出喜茶GO小程序后，又開設(shè)了全新店型HEYTEA GO，通過科技增強購物便捷體驗，主要布局社區(qū)商業(yè)。奈雪的茶新增8家門店，且其產(chǎn)品線呈現(xiàn)一定的差異，迎合消費者獵奇心理；為體現(xiàn)差異化，奈雪的茶推出Bla Bla Bar, 在第四季度首進西安市場。
消費主力趨向千禧一代、Z世代消費者，升級類品牌需求持續(xù)上揚。其中化妝品牌表現(xiàn)活躍，積極在購物中心開設(shè)獨立門店。2019年，大融城形成美妝廣場區(qū)域， Nars在大悅城開出西安首店；生活類零售需求增長顯著，圖書、玩具等品類需求持續(xù)升溫。西西弗書店連擴四店，上海三聯(lián)書店首次入駐西安，亮相中大國際。樂高授權(quán)專賣店西安首店亮相王府井百貨后，隨即又新開三家門店。同時，Miniso、九木雜物社等雜貨類零售品牌在年底擴張趨勢凸顯。
體驗類需求持續(xù)擴張，寵物類、健康類品牌凸顯。寵物經(jīng)濟迅速蔓延，2019年錄得ZKK Pets、喵小姐的貓首進西安并快速拓店；同時，由于現(xiàn)代人對健康的重視，養(yǎng)生類體驗館、運動館等新增需求上升。
從供應(yīng)端來看，截至2019年末，零售物業(yè)市場受供應(yīng)放量影響，競爭加劇致使需求有所放緩，全市零售物業(yè)平均空置率升至4.7%，同比增長1.2個百分點。購物中心首層零售平均租金報284.0元/平方米/月，可比項目租金同比上升3.2%。
存量競爭激發(fā)核心商圈迭代更新，西安邁向國際消費中心城市。根據(jù)西安今年發(fā)布的《西安國際消費中心城市創(chuàng)建實施方案》，從2019年起，西安將創(chuàng)建“一中心一街區(qū)”引領(lǐng)，“多區(qū)域多熱點”支撐的國際消費城市時尚矩陣。優(yōu)質(zhì)項目不斷布局區(qū)域商圈，吸引了眾多品牌的入駐，促進區(qū)域級商圈逐漸趨向成熟。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2019年非核心商圈新租賃成交國際品牌占比超越核心商圈達18.2%。與此同時，面臨區(qū)域商圈向城市級商業(yè)中心轉(zhuǎn)型的城市發(fā)展方向，鐘樓商圈面臨大洗牌，部分百貨退出核心商圈，而部分項目則選則持續(xù)迭代響應(yīng)“中優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)為鐘樓國際消費中心。其中，吸引高能級國際品牌的西北或國內(nèi)首店入駐成為提檔升級第一步：Chanel西北首店進駐SKP，Heron Preston 國內(nèi)首店選址中大國際，持續(xù)提升鐘樓商圈消費輻射力，打造國際化消費體驗。同時，項目持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)配比、重塑特色定位，以滿足消費者多元消費需求。繼SKP進駐鐘樓商圈，其周邊同等定位項目面臨優(yōu)質(zhì)客群流失，奢侈品牌撤出等挑戰(zhàn)，吸引升級類業(yè)態(tài)、轉(zhuǎn)變自身定位成為其新發(fā)展方向。其中，生活類、體驗類及餐飲類的優(yōu)質(zhì)品牌的引入成為其迭代舉措，潮流化、品質(zhì)化等概念成為其優(yōu)化方向。
創(chuàng)新驅(qū)動零售物業(yè)新形態(tài)，城市更新激發(fā)消費新動能。西安旅游資源豐富，2019年上半年共接待海內(nèi)外游客1.39億人，同比增長21.89%。旅游客群帶動本地消費市場繁榮，重塑商業(yè)格局。歷史人文資源賦予西安商業(yè)全新開發(fā)思維，以大華1935為代表的城市更新范本，將更多歷史與城市記憶的元素融入現(xiàn)代商業(yè)，消費場所煥新迭代，激發(fā)西安消費動能。
西安古城重塑城市IP，線上線下雙輪驅(qū)動引流蓄客。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)監(jiān)測，2018年西安人均優(yōu)質(zhì)零售面積同比增漲20%。2019年四大線下引流法寶被眾多零售物業(yè)運用，分別為通過明星效應(yīng)導(dǎo)流、首店經(jīng)濟吸引消費者、網(wǎng)紅餐飲引入年輕消費力、以及IP展連接消費者情感。與此同時，數(shù)字化創(chuàng)新成為實體零售引流新突破。微信公眾號、微博營銷號的開設(shè)成為各大零售物業(yè)線上宣傳自身活動的方式，伴隨著抖音、大眾點評等社交平臺廣泛使用，各類新媒體傳播途徑成為實體零售引客新方式。品牌方面，線上線下布局更為直觀——線上宣傳、線上布局，加之線下門店體驗性的優(yōu)化，線上線下的結(jié)合已成為品牌提升自身客群的雙引擎。例如，唯品會開設(shè)線下店布局各大商圈，始于電商的完美日記在西安布局其線下店。線下店的布局不僅拓展了品牌自身的客源渠道，同時增強了品牌體驗性，提升品牌影響力。
未來展望
未來三年，西安零售物業(yè)市場仍將迎來大量新增供應(yīng)。伴隨城市外擴，商業(yè)開發(fā)將繼續(xù)下沉至產(chǎn)業(yè)與居民密集的高新及城北等新興區(qū)域。優(yōu)質(zhì)零售布局區(qū)域商圈將持續(xù)走向成熟，市場競爭也不斷升級，未來核心商圈的老舊物業(yè)將進入調(diào)整升級周期，以滿足西安打造國際化消費城市的發(fā)展要求。
仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“2019年，‘三個經(jīng)濟’的發(fā)展助力西安打造內(nèi)陸開放平臺新高地，展現(xiàn)出強大的‘西引力’�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)企業(yè)支撐經(jīng)濟發(fā)展，TMT行業(yè)成為西安辦公樓市場核心需求。零售物業(yè)市場兩條腿走路，城市更新迸發(fā)新活力，西安核心區(qū)域進入存量時代；與此同時，城市加速向外擴張，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)下沉。未來，我們相信西安商業(yè)地產(chǎn)市場的強大潛力將獲得更多投資者青睞，資本市場也將隨市場基本面保持活力。”
