近日，第一太平戴維斯發(fā)布《審時(shí)·讀市—第一太平戴維斯2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》 ，深度解讀2020房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。
健康發(fā)展理念、人口結(jié)構(gòu)變化及城市規(guī)劃調(diào)整深刻影響市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)
過(guò)去五年中，經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展的重心發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、質(zhì)優(yōu)于量、消費(fèi)升級(jí)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式等關(guān)鍵詞之下，健康發(fā)展理念已深入人心。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，無(wú)論零售、住宅、辦公等具體形態(tài)，或是區(qū)域控規(guī)，都應(yīng)積極融合這一理念，順應(yīng)未來(lái)趨勢(shì)。
人口紅利為過(guò)去四十多年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了有力支撐。然而老齡化出現(xiàn)和結(jié)構(gòu)化差異正帶來(lái)新的課題。地方政府除將應(yīng)對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題，也需創(chuàng)造更多條件，吸引年輕人口流入。
2020年是中國(guó)十三五規(guī)劃的最后一年。同時(shí)，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)、國(guó)土空間規(guī)劃體系等高規(guī)格系統(tǒng)建設(shè)預(yù)計(jì)將在2020年建成或基本建成，推動(dòng)土地規(guī)劃和房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入可持續(xù)性更高、系統(tǒng)性更強(qiáng)的新時(shí)代。隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，不同城市正呈現(xiàn)不同的發(fā)展路徑。成熟、成長(zhǎng)和收縮型城市都需適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，重新思考設(shè)計(jì)、優(yōu)化用途。
辦公市場(chǎng)供過(guò)于求仍在持續(xù)，政府鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉措形成潛在利好
持續(xù)的金融領(lǐng)域去杠桿及貿(mào)易爭(zhēng)端對(duì)商務(wù)活動(dòng)的影響逐步顯現(xiàn)，進(jìn)而對(duì)辦公市場(chǎng)租賃需求產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。出于對(duì)經(jīng)濟(jì)前景不確定性及自身盈利能力的擔(dān)憂，一些企業(yè)暫停或收緊投資計(jì)劃，著力削減成本、節(jié)省開(kāi)支。傾向擴(kuò)張的企業(yè)類(lèi)型有限，更多租賃行為集中于續(xù)約或遷至低成本區(qū)位。
2019年，全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓供應(yīng)總量達(dá)672萬(wàn)平方米，較去年全年增長(zhǎng)22%。續(xù)租類(lèi)交易占比提升，市場(chǎng)去化速度放緩導(dǎo)致平均空置率同比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至24.5%。一線城市中僅有廣州空置率低于5%，二線城市中僅有重慶、杭州、福州及天津年末空置率同比下降，部分原因在于新增供應(yīng)較為有限，但仍不足以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量走勢(shì)。2019年，16座城市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金下跌2.6%。
由于整體租賃需求尚未顯著回暖，供過(guò)于求局面仍將延續(xù)，2020年的辦公市場(chǎng)依然面臨挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)2020年全國(guó)16座重點(diǎn)城市還將迎來(lái)近1,128萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)，業(yè)主方需積極調(diào)整運(yùn)營(yíng)思路和租賃策略以應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。除租賃條件優(yōu)惠，對(duì)物業(yè)進(jìn)行更具針對(duì)性的定位、提升配套和服務(wù)，都有助于提升項(xiàng)目吸引力。
零售市場(chǎng)展現(xiàn)韌性，民生消費(fèi)與頂級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健
得益于龐大的市場(chǎng)規(guī)模及持續(xù)增長(zhǎng)的零售額，中國(guó)或?qū)⒃谖磥?lái)幾年超過(guò)美國(guó)成為第一大消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)國(guó)際品牌的重要性不言而喻。新的品類(lèi)和營(yíng)銷(xiāo)方式不斷出現(xiàn)，令市場(chǎng)格局更加錯(cuò)綜復(fù)雜。新舊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，商場(chǎng)業(yè)績(jī)差異逐步放大，前瞻性的定位、合理的商戶配比和積極的資管策略愈發(fā)重要。
2019年，16座城市累計(jì)零售商業(yè)供應(yīng)量同比下降11%，為751萬(wàn)平方米。與2018年相比，普遍缺乏具備足夠影響力的大型標(biāo)桿項(xiàng)目。現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目調(diào)改帶動(dòng)整體租金走勢(shì)平穩(wěn)，全年首層平均租金累計(jì)上漲1.3%，空置率微升0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.3%。其中，空置率最低的深圳為4.3%，昆明則因供應(yīng)攀至歷史新高，空置率升幅最大，同比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)。
預(yù)計(jì)2020年全國(guó)16座重點(diǎn)城市還將迎來(lái)近1,090萬(wàn)平方米的零售供應(yīng)。商場(chǎng)未來(lái)收益表現(xiàn)很大程度上取決于運(yùn)營(yíng)商專(zhuān)業(yè)能力，地段本身已不足以形成足夠保障。其中，頂級(jí)奢侈品商場(chǎng)受益于境外消費(fèi)回流，表現(xiàn)仍好于大市。此外，核心商圈的老舊項(xiàng)目改造仍將為投資者關(guān)注。
一線城市豪宅市場(chǎng)走勢(shì)穩(wěn)健，開(kāi)發(fā)商融資能力經(jīng)受考驗(yàn)
政府對(duì)住宅市場(chǎng)的態(tài)度正發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。過(guò)去三四年間，新增家庭債務(wù)向住宅市場(chǎng)集聚，銀行日益重視這一領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)貸款人資格審查極為審慎；同時(shí)開(kāi)發(fā)商資金短缺、樓盤(pán)促銷(xiāo)的現(xiàn)象并不罕見(jiàn)，市場(chǎng)整合之勢(shì)已成必然。
2019年前十個(gè)月，主要的16座城市一手整體住宅成交量同比增長(zhǎng)7.5%。其中，四座一線城市同比增長(zhǎng)13.3%，好于二線及全國(guó)整體水平。
一線城市高端市場(chǎng)同樣成交穩(wěn)健，預(yù)計(jì)全年成交金額同比持平。高端住宅市場(chǎng)正迎來(lái)更多差別化的產(chǎn)品出現(xiàn)，除注重項(xiàng)目所在地塊所承載的文化價(jià)值與隨之帶來(lái)的人文氣息，也更多開(kāi)始回應(yīng)買(mǎi)家在宜居、智能及環(huán)伺左右的高水準(zhǔn)服務(wù)等方面的需求。
受外部經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響，加之外籍員工住房預(yù)算縮減及生活成本上升，服務(wù)式公寓市場(chǎng)傳統(tǒng)的租賃需求來(lái)源增長(zhǎng)乏力。2019年，四座一線城市高端品牌服務(wù)式公寓租金平均下跌1.1%，但預(yù)計(jì)在2020年將有所企穩(wěn)。其中，金融服務(wù)以及汽車(chē)行業(yè)的開(kāi)放對(duì)上海和北京形成較大利好。而大灣區(qū)的核心城市深圳和廣州則有望依靠其在科技和貿(mào)易領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，吸引包括港澳人士在內(nèi)的更多灣區(qū)客戶。
展望未來(lái)，住宅市場(chǎng)日益回歸城市經(jīng)濟(jì)、人口、就業(yè)、環(huán)境等基本面因素，市場(chǎng)的表現(xiàn)差異化繼續(xù)放大。值得注意的是，城市的線級(jí)已不足以概括差異，幾大都市圈的發(fā)展將影響未來(lái)細(xì)分市場(chǎng)走勢(shì)。
大宗投資回歸一線城市，境外基金積極尋獲增值型機(jī)會(huì)或自建資產(chǎn)
2019年整體大宗投資市場(chǎng)行之不易。由于2018年部分大額交易于2019年初最終落定，年初市場(chǎng)反應(yīng)活躍。但至年中，諸多不確定性因素影響顯現(xiàn)，交易雙方預(yù)期難以達(dá)成一致，成交熱度逐漸趨冷。雖然年末一線城市出現(xiàn)翹尾行情，但成交高度集中于上海和北京。2019年全國(guó)大宗交易總成交額為人民幣3,170億元，同比下降13%。
在整體市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)的背景下，一線城市憑借較好的流動(dòng)性、透明度及租賃市場(chǎng)基礎(chǔ)吸引大量資金集聚。2019年，一線城市大宗交易總成交額占全國(guó)比重達(dá)71%。其中，上海和北京的成交額分別超過(guò)1,000億和700億元。
國(guó)內(nèi)投資者忙于應(yīng)對(duì)融資困難的同時(shí)，國(guó)際買(mǎi)家無(wú)論是基金還是機(jī)構(gòu)都顯得更為活躍，以期把握收購(gòu)窗口。2019年，來(lái)自境外資金收購(gòu)占比超過(guò)40%，同為近五年來(lái)最高。國(guó)際基金主要關(guān)注有價(jià)值增值潛力的投資機(jī)會(huì)，但也有投資方通過(guò)自建核心資產(chǎn)或利基資產(chǎn)，著眼長(zhǎng)期回報(bào)。
預(yù)計(jì)2020年，在經(jīng)濟(jì)放緩、供應(yīng)持續(xù)增加的背景下，市場(chǎng)仍將繼續(xù)處于盤(pán)整。從價(jià)值角度而言，合適的買(mǎi)入機(jī)會(huì)將有所增加。投資者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期愈發(fā)理性，在收益率維持低位的形勢(shì)下，有效租金回報(bào)愈發(fā)受到關(guān)注。伴隨市場(chǎng)走向成熟，交易量或?qū)⒂兴嘏?/P>
來(lái)源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
