近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，對(duì)大中華區(qū)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行分析。
CBRE亞太區(qū)租戶研究主管、CBRE大中華區(qū)研究部主管蔡詠嘉表示，展望2020年，大中華區(qū)域內(nèi)企業(yè)商業(yè)信心正在改善，但挑戰(zhàn)猶存。新冠肺炎疫情短期內(nèi)將對(duì)中國經(jīng)濟(jì)形成較大的沖擊，但我們預(yù)計(jì)其影響將是短暫的，經(jīng)濟(jì)增速有望在二季度后段開始回升。2020年大中華區(qū)金融企業(yè)的寫字樓需求將穩(wěn)健增長，而5G商用全面啟動(dòng)將促進(jìn)“ABC”科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，激活區(qū)域內(nèi)科技園區(qū)和數(shù)據(jù)中心的需求。寫字樓市場(chǎng)向租戶傾斜，租戶將迎來更多升級(jí)搬遷選擇，房地產(chǎn)組合的靈活性將成為租戶的優(yōu)先考量。
中國內(nèi)地市場(chǎng)：復(fù)蘇曙光初現(xiàn)
疫情對(duì)主力需求行業(yè)沖擊較小：受疫情影響最大的行業(yè)，如酒店業(yè)、餐飲業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和零售業(yè)的企業(yè)辦公需求可能會(huì)受到重創(chuàng)。然而，我們的分析表明，疫情對(duì)主要需求驅(qū)動(dòng)行業(yè)(TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè))的影響較小，甚至可能刺激某些科技類企業(yè)的辦公租賃需求的加速增長，如在線游戲和教育、企業(yè)在線辦公服務(wù)等。
2019年，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)累計(jì)占中國寫字樓租賃總量的60%，我們預(yù)計(jì)2020年這一占比將進(jìn)一步提升。
金融業(yè)和TMT產(chǎn)業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張：2020年，人壽保險(xiǎn)、期貨、基金和證券行業(yè)將全面取消外資持股比例的限制。對(duì)信用評(píng)級(jí)、支付等行業(yè)的外資企業(yè)也將實(shí)行國民待遇。外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐或業(yè)務(wù)擴(kuò)張將帶來新的寫字樓需求，成為驅(qū)動(dòng)2020年租賃市場(chǎng)的新引擎，尤其將利好北上深等金融中心城市的核心商務(wù)區(qū)。
5G在基礎(chǔ)設(shè)施完善的同時(shí)，也將提速相關(guān)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。ABC行業(yè)——人工智能（AI）、大數(shù)據(jù)（Big Data/Block Chain）、云計(jì)算（Cloud Computing）——將在5G環(huán)境下獲得新的高速成長空間，并加快B端或C端的應(yīng)用領(lǐng)域發(fā)展，如智能安防、智慧樓宇、無人駕駛、視頻直播、網(wǎng)絡(luò)游戲等。
市場(chǎng)仍然受制于供應(yīng)壓力：疫情的爆發(fā)將對(duì)寫字樓市場(chǎng)的供需兩端產(chǎn)生影響。CBRE預(yù)計(jì)，約13%的新增供應(yīng)將延遲交付，故此，2020年的全年新增供應(yīng)預(yù)測(cè)下調(diào)至890萬平方米。核心商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)都會(huì)有充裕的新增供應(yīng)入市。
全年寫字樓市場(chǎng)凈吸納量有望達(dá)到350萬平方米，與2019年基本持平，但較此前預(yù)測(cè)下降了19%。預(yù)計(jì)2020年全國空置率將攀升至25%，15個(gè)城市的空置率或達(dá)歷史最高水平。然而，供應(yīng)減速和需求持續(xù)復(fù)蘇將使得2021年后空置率回調(diào)。
去中心化趨勢(shì)持續(xù)：擁有充裕的高品質(zhì)供應(yīng)和租金優(yōu)勢(shì)的新興商務(wù)區(qū)將繼續(xù)吸引租戶遷入，尤以成本敏感型的行業(yè)為主。越來越多的租戶亦看好新區(qū)不斷改善的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套以及優(yōu)惠措施。
在“去中心化”趨勢(shì)演進(jìn)的同時(shí)，2020年核心商務(wù)區(qū)可租面積的攀升將令“中心化”重拾市場(chǎng)關(guān)注。以專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)為主的升級(jí)需求將成為吸納核心商務(wù)區(qū)空置面積的主力。
業(yè)主必須關(guān)注空間和服務(wù)：租戶對(duì)辦公空間的訴求日趨多元化。多辦公場(chǎng)景的租賃靈活性、建筑可持續(xù)性、員工福祉等非財(cái)務(wù)訴求日益受到租戶重視。有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主開始提供更具柔性的租賃條款、辦公空間和服務(wù)。租賃策略方面，更為靈活的租期、押金支付方式、續(xù)租權(quán)限等都有助于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。
在空間和服務(wù)方面，通過提供靈活辦公、精裝修辦公、多功能的公共會(huì)議設(shè)施、健身餐飲配套等以滿足租戶對(duì)租賃靈活性的需求并提升租戶體驗(yàn)。疫情爆發(fā)后，樓宇空氣凈化監(jiān)測(cè)設(shè)備、訪客管理和物業(yè)管理品質(zhì)也成為疫情爆發(fā)后租戶關(guān)注的焦點(diǎn)。
此外，業(yè)主也應(yīng)積極借助房地產(chǎn)科技打通從租戶到員工的服務(wù)鏈條，從數(shù)據(jù)端切入完善服務(wù)內(nèi)容。
租金仍處下行通道，但跌幅收窄：若疫情整體能在2-3個(gè)月內(nèi)得到控制，其對(duì)大多數(shù)市場(chǎng)寫字樓租金的影響將是有限的。盡管北京、上海和深圳將繼續(xù)保持充足的供應(yīng)，但基于中美貿(mào)易爭(zhēng)端的緩解、金融和科技行業(yè)需求的復(fù)蘇以及專業(yè)服務(wù)業(yè)的成熟發(fā)展，租金下跌的勢(shì)頭已經(jīng)略有緩解。二線城市供過于求的局面在2020年改善的可能性較低，預(yù)計(jì)租金將同比下降1.8%以上。
香港特區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)：遷離核心區(qū)需求支撐大局
逐漸增加的不確定性致使租賃活動(dòng)減弱：全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)不斷升級(jí)，持續(xù)抑制著香港甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租賃需求。中國內(nèi)地企業(yè)的租賃需求在2019年同比下降36％，共享工作空間的需求全年同比下降63％。
留在中央商務(wù)區(qū)的高昂成本以及非核心分區(qū)市場(chǎng)的新供應(yīng)繼續(xù)推動(dòng)著租戶在2019年遷離核心區(qū)。租戶共將731,000平方英尺的租用面積遷離核心分區(qū)市場(chǎng)，是自2015年以來第二多的一年。
疲弱的租賃需求促致市場(chǎng)上的可租用空間上升。核心分區(qū)市場(chǎng)的空置率全都攀升，其中中環(huán)的空置率從2018年底的1.3％升至2019年底的3.4％，是自2014年以來最高的年末值。因此，該分區(qū)市場(chǎng)的租金同比下降了5.9％，是自2012年以來的年度最大跌幅。
成本控制為主導(dǎo)：成本控制將繼續(xù)成為2020年的關(guān)鍵主題。剛竣工及具有成本效益的非核心區(qū)項(xiàng)目將繼續(xù)受到追捧。一些較大的租戶可能會(huì)在現(xiàn)時(shí)下調(diào)的情況下進(jìn)行整合。
空置率的上升和市場(chǎng)氣氛的疲弱將促使2020年甲級(jí)寫字樓的租金進(jìn)一步軟化。其中，由于空置率正在攀升，而租戶又避免支付過高租金，中央商務(wù)區(qū)的壓力最大。港島東將繼續(xù)受益于低空置率，以及來自中環(huán)和灣仔及銅鑼灣的搬遷需求。東九龍也是遷離核心區(qū)的理想地點(diǎn)，但該分區(qū)市場(chǎng)的空置率較高，致使在短期內(nèi)租金難以上升。
臺(tái)灣地區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)：租賃需求穩(wěn)健
續(xù)租成主要租賃活動(dòng)：2020年臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)可望因本地需求增強(qiáng)而維持溫和成長態(tài)勢(shì)，預(yù)料將使整體勞動(dòng)市場(chǎng)受惠。今年來自中小型企業(yè)的詢問可望維持高檔，然而市場(chǎng)上持續(xù)減少的空置單位將使企業(yè)租戶難以覓得符合需求的搬遷地點(diǎn)，并進(jìn)一步影響臺(tái)北寫字樓市場(chǎng)的去化速度。與去年相比，預(yù)測(cè)2020年臺(tái)北甲級(jí)市場(chǎng)凈吸納量將下降至11,090坪（3萬7千平方米），整體租賃活動(dòng)將以續(xù)約為大宗，搬遷案例所占比例將下滑。
低空置率將影響搬遷活動(dòng)：盡管2020年臺(tái)北甲級(jí)寫字樓去化速度將減緩，在租賃市場(chǎng)上沒有任何新供給釋出的助益下，預(yù)測(cè)甲級(jí)寫字樓平均空置率將于年底前降至2.6%，為2001年以來最低水準(zhǔn)。不少承租戶將被迫留在現(xiàn)址，并可能在續(xù)租談判中占下風(fēng)。
有鑒于許多科技公司及金融業(yè)者持續(xù)擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模，對(duì)辦公面積的需求有增不減，預(yù)料此二類產(chǎn)業(yè)的公司將繼續(xù)帶動(dòng)2020年臺(tái)北市場(chǎng)租賃活動(dòng)，其中大型承租戶如外商銀行，將及早擬定未來三至五年的租賃策略，以確保未來幾年內(nèi)能順利遷至新大樓。國際靈活辦公空間業(yè)者普遍仍有意開設(shè)新?lián)c(diǎn)，以擴(kuò)大在臺(tái)北的經(jīng)營版圖，惟目前市場(chǎng)上缺乏符合其選址條件的辦公空間，將大幅影響今年靈活空間業(yè)者的擴(kuò)張速度。
甲級(jí)寫字樓平均租金維持上揚(yáng)走勢(shì)：由于臺(tái)北市中心甲級(jí)寫字樓空置率全面下降，CBRE預(yù)期2020年租賃市場(chǎng)仍然是“房東市場(chǎng)”�？剂课磥砣陜�(nèi)臺(tái)北新增供給量體有限，甲級(jí)寫字樓房東將保持強(qiáng)勢(shì)的態(tài)度，目前已經(jīng)創(chuàng)新高的開價(jià)水準(zhǔn)將維持不變。位于信義基隆區(qū)的甲級(jí)寫字樓房東可能提出超過10%的租金調(diào)幅。
對(duì)有續(xù)約需求的租戶而言，租金水準(zhǔn)可能被快速拉高至市場(chǎng)行情，而從有意搬遷的租戶角度來看，其追價(jià)意愿并不高，部分房東為吸引優(yōu)質(zhì)租戶，對(duì)新簽租約的租金調(diào)幅反而較為和緩。CBRE預(yù)估，2020年臺(tái)北市中心甲級(jí)寫字樓平均租金將較上年溫和成長2.3%，位于精華地段的頂級(jí)寫字樓租金可望年增3%。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
