近日，第一太平戴維斯舉辦福州媒體發(fā)布會，深入剖析了福州商業(yè)房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀以及下半年的市場趨勢。
甲級寫字樓市場
上半年，福州甲級寫字樓總存量隨閩江北的升龍環(huán)球中心交付入市擴容11.5萬平方米至154.6萬平方米。
疫情帶來的不確定性導致多數(shù)企業(yè)對年內經濟持審慎態(tài)度，新租和擴張決策因此被延后，全市凈吸納量因此同比下降60.8%至約1.7萬平方米。受新增供應影響，全市空置率結構性上升4.8個百分點至25.0%。
在全市租賃需求增長放緩的背景下，福州持有型寫字樓仍對租戶表現(xiàn)出一定吸引力，部分標桿項目空置率穩(wěn)定在個位數(shù)水平。同時，源自金融業(yè)、房地產業(yè)、信息技術業(yè)及專業(yè)服務業(yè)租賃需求仍維系活躍，為市場租賃需求增長提供支撐。
個人業(yè)主愿提供較大租金優(yōu)惠以促去化，而業(yè)權單一的持有型寫字樓業(yè)主租賃情緒相對維穩(wěn)。故全市平均租金下跌至人民幣每平方米每月107.2元，租金指數(shù)半年度環(huán)比下跌3.1%。
展望
2020年下半年，位于金融街的富邦總部大廈及農商銀行總部大樓將交付入市，屆時市場總存量將擴容5.4萬平方米。其中，以富邦總部大廈為代表的持有型寫字樓的入市，全市持有型寫字樓存量將持續(xù)擴容，為租戶提供更多優(yōu)質的租賃選擇。
年內，租賃需求的回暖將主要取決于疫情后經濟的復蘇時點。來自內外部經濟不確定因素的加劇，預計年內來自外貿、教育等行業(yè)租賃需求或見明顯萎縮。但金融、房地產及專業(yè)服務業(yè)租賃需求仍將維持平穩(wěn)。新增供應壓力疊加需求疲軟，預計年內空置率將隨之小幅升高。
由于新增供應主要集中于新興商務區(qū)，加之新興及傳統(tǒng)商務區(qū)之間競爭激烈，新興商務區(qū)以價換量的租賃策略料將延續(xù)，下半年全市平均租金料將繼續(xù)下調。
個人業(yè)主現(xiàn)金流壓力或將延續(xù)至下半年，寫字樓散售市場或見更多低價入市的投資機會，全市寫字樓售價或將持續(xù)下行。
零售物業(yè)市場
受新冠疫情影響，消費者外出消費頻次銳減，對實體店消費需求下降，多數(shù)品牌面臨較大經營壓力，租賃需求出現(xiàn)萎縮。
源自護膚品、化妝品及香水業(yè)態(tài)、家居及生活方式、餐飲業(yè)態(tài)租賃需求仍維持旺盛，而超市及百貨業(yè)態(tài)品牌間競爭加劇，部分超市品牌因此暫時性退出福州市場。
多數(shù)業(yè)主調整租賃策略，為租戶提供適度租金優(yōu)惠。截至2020年上半年，全市平均租金環(huán)比下降3.7%至人民幣每平方米每月452.3元。
展望
2020年下半年，位于浦上、萬寶和東二環(huán)的融僑外灘壹號、蘇寧廣場A/C區(qū)和宜家將開業(yè)入市，屆時將為市場帶來共計約40.3萬平方米的新增供應。
疫情陰霾下，多數(shù)品牌擴張仍將保持謹慎態(tài)度。預計下半年，餐飲、珠寶、化妝品等仍將保持活躍租賃需求。而影院、娛樂、服務等體驗式業(yè)態(tài)租賃需求預計仍將維持低迷。
考慮到現(xiàn)有項目升級改造使存量縮減以及新增供應規(guī)模及其對市場的潛在影響，預計2020年下半年，空置率或將有小幅度攀升。
新入市項目仍需經歷必要的培育期，其過程將影響到租金收益水平。預計2020年下半年，全市平均租金料將持續(xù)下調。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
