2021年三季度，盡管受到小規(guī)模疫情爆發(fā)和臺(tái)風(fēng)汛期等因素的影響，中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求加速反彈。寫字樓、零售物業(yè)和倉儲(chǔ)物流的當(dāng)季凈吸納量分別較去年同期大幅增長78%、151%和68%。更為重要的是，三大物業(yè)類型今年前三季度累計(jì)需求均已突破上一輪市場(chǎng)周期的同期高點(diǎn)。上一次市場(chǎng)出現(xiàn)相同的信號(hào)要追溯到2010-2011年，此后中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)全面進(jìn)入新一輪的增長周期。
投資市場(chǎng)方面，前三季度大宗物業(yè)交易金額累計(jì)達(dá)到1,878億元，同比上升34%，接近2019年同期的歷史峰值。而作為市場(chǎng)熱度的另一個(gè)重要指標(biāo)，外資交易金額占比在今年一季度降至11%的階段性低點(diǎn)后連續(xù)反彈，三季度占比已回升至25%。與此同時(shí)，投資者持續(xù)關(guān)注和推進(jìn)北京、上海、深圳這三大門戶城市的大宗物業(yè)投資交易機(jī)會(huì)，尤其是貼合產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向的園區(qū)物業(yè)和優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目。有鑒于此，CBRE世邦魏理仕預(yù)計(jì)2021年全年的大宗物業(yè)投資金額有望超過2,500億元，較去年增長20%以上。
盡管近期頗受關(guān)注的恒大事件令市場(chǎng)情緒有所波動(dòng)，但上述各種跡象表明，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)邁入新一輪的上升周期，周期性的需求增長和疫情后結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)演化的疊加正在共同開啟市場(chǎng)的投資窗口。而恒大事件所體現(xiàn)的政府持續(xù)去杠桿的努力將使中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走上更加平衡和可持續(xù)的長期發(fā)展道路。
政策與市場(chǎng)合力，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資方興未艾
疫情后在線經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等行業(yè)的加速發(fā)展令產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為全球房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的最大熱點(diǎn)。CBRE 2021年投資者意向調(diào)查顯示，47%的受訪者選擇工業(yè)物流為其最青睞的主流資產(chǎn)類別，排名第一；而在另類資產(chǎn)中數(shù)據(jù)中心以57%的關(guān)注度位居榜首。今年前三季度，包括物流設(shè)施、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額超過340億元，創(chuàng)歷史新高。
CBRE認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資方興未艾。在三大因素的共同驅(qū)動(dòng)下，未來5-10年將進(jìn)入中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金期。
經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)持續(xù)催化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求
十四五規(guī)劃提出，2025年戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提升至17%和10%。中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)將推動(dòng)相關(guān)地產(chǎn)需求的快速增長。
以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)之一的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為例，今年上半年醫(yī)藥制造業(yè)工業(yè)增加值增速達(dá)到29.6%。與此同時(shí)，生物醫(yī)藥企業(yè)在京滬辦公樓和商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)的新租面積占比達(dá)到8.2%，較疫情前4-5%的水平大幅提升。
而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資最為成熟的物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域，CBRE在今年發(fā)布的《全球電商展望》專題報(bào)告中預(yù)測(cè)，每新增10億美元的電商銷售額將創(chuàng)造100萬平方英尺（92,903平方米）的倉儲(chǔ)需求。中國擁有最大的電商市場(chǎng)規(guī)模，2020年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額達(dá)到97,950億元。若以較為保守的10%年增速測(cè)算，則理論上未來5年國內(nèi)電商銷售的增長需要吸納的倉儲(chǔ)面積將超過8,000萬平方米。
公募REITs啟航，金融創(chuàng)新激活產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)交易流動(dòng)性
2021年6月，籌備多年的國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)的正式啟動(dòng)，首批REITs中有5只以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)。公募REITs為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了新的融資和退出通道，增加了市場(chǎng)透明度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的交易流動(dòng)性將因此進(jìn)一步提升，尤其是目前在大宗交易市場(chǎng)中活躍度偏低的位于二線及以下城市的資產(chǎn)。我們對(duì)5只產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)的分析顯示，按項(xiàng)目估值計(jì)算，38%位于二線及以下城市；對(duì)比產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng) ，盡管近期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)交易活躍度提升顯著，但2020年至2021年三季度期間，二線及以下城市的成交額仍僅為總體成交額的30%左右。
資產(chǎn)配置角度，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)極具增長潛力
疫情爆發(fā)以來，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展，在大宗交易金額中的占比目前已經(jīng)達(dá)到15%以上，但與全球平均約25%的比重相比仍有長足的增長潛力。從全球資本配置的角度我們也能得出相近的結(jié)論。根據(jù)RCA的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至今中國的物流地產(chǎn)交易額僅占全球4%；該比例也低于中國辦公樓和零售物業(yè)在全球大宗交易額的占比。
而在資產(chǎn)價(jià)格方面，截止今年二季度，全球工業(yè)物流地產(chǎn)的平均租金回報(bào)率已降至3.96%，甚至比甲級(jí)辦公樓低8個(gè)基點(diǎn)；相比之下，中國一線城市的物業(yè)設(shè)施回報(bào)率水平處于5%左右，并仍高于辦公樓和零售物業(yè)50-100個(gè)基點(diǎn)�？梢�，從全球資產(chǎn)組合配置的角度看，中國的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施是極具吸引力的投資標(biāo)的。
寫字樓租金觸底反彈，投資信號(hào)不斷增強(qiáng)
寫字樓是強(qiáng)周期性商業(yè)地產(chǎn)的典型代表。2018年后，受到經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律以及中美貿(mào)易戰(zhàn)、新冠疫情爆發(fā)等事件的疊加影響，寫字樓需求和租金增長持續(xù)走弱，投資前景的不確定性加劇。2020年，投資型寫字樓大宗交易金額僅為2017年峰值的1/3左右。
但進(jìn)入2021年以來，租賃市場(chǎng)的積極信號(hào)不斷增強(qiáng)。伴隨前三季度寫字樓需求突破歷史新高的同時(shí)，租金指標(biāo)的趨勢(shì)性轉(zhuǎn)折也初露端倪。第三季度中國一線城市平均租金指數(shù)錄得環(huán)比增長0.1%，自2019年一季度以來首度上漲。作為全國最大、也是最具風(fēng)向標(biāo)意義的寫字樓市場(chǎng)，上海寫字樓租金本季環(huán)比上漲0.6%，三大核心板塊租金齊齊上漲，前灘、北外灘等加速成熟的新興板塊漲幅居前。
盡管判斷寫字樓租金是否將就此開啟如同2010-2011年的強(qiáng)勢(shì)周期上行尚需進(jìn)一步確認(rèn)，但毋庸置疑投資窗口期正日益臨近。此外，從CBRE最新的寫字樓租戶調(diào)查結(jié)果來看， 60%的受訪租戶預(yù)期其企業(yè)員工規(guī)模將在未來三年有所增長，同時(shí)近一半的租戶計(jì)劃將增加其人均辦公面積。因此，我們預(yù)計(jì)短中期內(nèi)寫字樓租賃需求將持續(xù)活躍，并建議投資者加大對(duì)寫字樓的關(guān)注力度，尤其是受益于租戶升級(jí)需求且新增供應(yīng)有限的一線城市核心位置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
運(yùn)營溢價(jià)加速凸顯，存量地產(chǎn)價(jià)值提升空間廣闊
疫情后政府、企業(yè)和公眾對(duì)公共建筑環(huán)境的重視程度顯著上升，這意味著中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將加速進(jìn)入以運(yùn)營為核心的下半場(chǎng)。中國主要城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模目前已經(jīng)超過2.5億平方米，存量地產(chǎn)的運(yùn)營提升將提供龐大的投資機(jī)遇。
以寫字樓市場(chǎng)為例，CBRE租戶調(diào)查顯示37%的企業(yè)將“樓宇內(nèi)外環(huán)境的綠色和健康”作為選址決策中的重要考量，超越層高、架空地板、電梯和車位配置等一眾傳統(tǒng)硬件標(biāo)準(zhǔn)成為選址第一要素。同時(shí)企業(yè)對(duì)租期、優(yōu)先續(xù)租權(quán)、提前解約權(quán)等租賃條款的靈活性也提出了更高的訴求。這些轉(zhuǎn)變意味著在區(qū)位、傳統(tǒng)樓宇標(biāo)準(zhǔn)之外，差異化運(yùn)營將成為未來寫字樓資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)提升的重點(diǎn)。
與寫字樓相比，運(yùn)營溢價(jià)在購物中心投資中的作用更為凸顯。CBRE對(duì)數(shù)家上市房企零售物業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)的分析顯示，今年上半年，具備強(qiáng)運(yùn)營能力的房企所擁有的中端定位購物中心可比租金收入較2019年同期的平均上漲幅度達(dá)到10.6%；而受奢侈品銷售回流推動(dòng)，高端購物中心的租金收入增幅超過30%，兩者均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社會(huì)消費(fèi)品零售總額的整體增長。
2021年前三季度，零售及含零售物業(yè)的綜合體大宗交易總額超過800億元，同比猛增近150%，創(chuàng)歷史同期新高。通過運(yùn)營優(yōu)化實(shí)現(xiàn)溢價(jià)進(jìn)而提升整體資產(chǎn)組合回報(bào)水平是近期零售物業(yè)投資顯著回暖的重要原因，而疫情后綠色健康和全渠道將是運(yùn)營提升的兩大維度。從長期來看，中國當(dāng)前的人均購物中心面積不足0.3平方米，僅為英國的40%，不足美國的十分之一，在城市化和消費(fèi)升級(jí)的進(jìn)程中購物中心供給側(cè)改善的空間巨大。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
