北京：市場(chǎng)表現(xiàn)活躍 租金企穩(wěn)回升
季度甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和空置率走勢(shì)
三季度，得益于市場(chǎng)態(tài)勢(shì)活躍和需求強(qiáng)勁，全市季度凈吸納量高達(dá)24.2萬(wàn)平方米，為自2018年二季度以來(lái)單季最高值。受此影響，全市空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至16.2%。整體市場(chǎng)租金企穩(wěn)回升，在連續(xù)十個(gè)季度持續(xù)下跌后首次迎來(lái)小幅上揚(yáng)，環(huán)比上升1.8%至每月每平方米人民幣332.0元。
行業(yè)表現(xiàn)
高科技企業(yè)持續(xù)活躍，成交占總成交面積的50.8%，其次為金融業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占成交總面積的20.8%和10.6%。
市場(chǎng)未來(lái)展望
北京全年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將接近100萬(wàn)平方米，或?qū)⒗^續(xù)拉高市場(chǎng)空置水平，而平均租金水平將繼續(xù)保持穩(wěn)定。北交所的正式運(yùn)營(yíng)將為創(chuàng)新型中小企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求將得到進(jìn)一步提升。
上海：市場(chǎng)持續(xù)活躍 租金維持穩(wěn)定
季度甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和空置率走勢(shì)
三季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增5個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，全部在新興商圈。而核心商圈雖然近一年新增供應(yīng)相對(duì)較少，但仍然頗受優(yōu)質(zhì)企業(yè)青睞，空置率降至目前的12.1%。今年以來(lái)單季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的凈吸納量都接近或超過(guò)40萬(wàn)平方米，持續(xù)復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)環(huán)境幫助核心區(qū)域的平均月租金穩(wěn)定在282.5元/平方米左右。
行業(yè)表現(xiàn)
三季度，金融業(yè)在上海租賃市場(chǎng)中成交較多，占比達(dá)28.7%，TMT行業(yè)位居其次。隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，制造業(yè)、零售和醫(yī)藥健康公司也更加活躍。
市場(chǎng)未來(lái)展望
預(yù)計(jì)2022-2025年上海將有約362萬(wàn)左右平方米的優(yōu)質(zhì)未來(lái)供應(yīng)。尤其是2022年，更多新的高質(zhì)量項(xiàng)目將在城市的核心商圈完工入市，為未來(lái)更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供高質(zhì)量的總部空間，吸引更多全球及國(guó)內(nèi)企業(yè)重倉(cāng)上海。保險(xiǎn)科技、創(chuàng)新醫(yī)藥、私人財(cái)富管理公司也將于近期及未來(lái)構(gòu)建上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)新的增長(zhǎng)極。
廣州：新增供應(yīng)放緩 高品質(zhì)物業(yè)韌性持續(xù)
季度甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和空置率走勢(shì)
本季度，僅位于琶洲的環(huán)球夢(mèng)大廈入市，帶來(lái)超過(guò)4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓存量擴(kuò)容至551.4萬(wàn)平方米。受疫情影響，原計(jì)劃本季入市的多個(gè)項(xiàng)目延期交付。新增供應(yīng)有限，空置率下降至6.8%，凈吸納量錄得6.2萬(wàn)平方米。
行業(yè)表現(xiàn)
專(zhuān)業(yè)服務(wù)、金融業(yè)、TMT仍是需求主力。律所、保險(xiǎn)等細(xì)分行業(yè)租戶(hù)在本季度搬遷至面積更大或品質(zhì)更高的辦公空間。擁有眾多高品質(zhì)樓宇的珠江新城仍是熱門(mén)選擇，租金穩(wěn)定在每月每平方米197.2元，空置率環(huán)比下降至4.9%。
市場(chǎng)未來(lái)展望
下半年開(kāi)始，延期交付的樓宇將陸續(xù)投入使用，年內(nèi)預(yù)計(jì)還有73萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，集中于琶洲及珠江新城。短期內(nèi)全市空置率或?qū)⒂兴仙�。�?jìng)爭(zhēng)壓力之下，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的核心競(jìng)爭(zhēng)力有望提升。
深圳：空置率再回落 租金企穩(wěn)微揚(yáng)
季度甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和空置率走勢(shì)
在無(wú)新增甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)的情況下，單季度全市吸納量達(dá)19.94萬(wàn)平方米。由于前期寫(xiě)字樓租金已持續(xù)下行刺激市場(chǎng)需求釋放，目前處于止跌企穩(wěn)狀態(tài)�？罩寐室蚕陆�3.02個(gè)百分點(diǎn)至19.25%，時(shí)隔兩年重回20%以下。
行業(yè)表現(xiàn)
寫(xiě)字樓租賃需求延續(xù)相對(duì)活躍狀態(tài)且西移趨勢(shì)明顯。科技類(lèi)企業(yè)為當(dāng)前深圳辦公需求當(dāng)中的關(guān)鍵支撐，清潔能源類(lèi)企業(yè)也有擴(kuò)張趨勢(shì)。
市場(chǎng)未來(lái)展望
結(jié)合可見(jiàn)供應(yīng)的項(xiàng)目計(jì)劃，在5年內(nèi)有望入市的供應(yīng)量或逾600萬(wàn)平方米。后續(xù)在途供應(yīng)量不減，市場(chǎng)壓力尚存。預(yù)計(jì)隨著新興板塊新項(xiàng)目陸續(xù)入市、成熟板塊年末租賃業(yè)績(jī)指標(biāo)壓力增大，業(yè)主端仍會(huì)采用相對(duì)積極的策略，整體租金水平將保持平穩(wěn)狀態(tài)。
來(lái)源：戴德梁行
編輯：wangdc
