2021上半年，經(jīng)調(diào)研亞太區(qū)22個市場的主要房地產(chǎn)類別，其中58%的地產(chǎn)價值保持穩(wěn)定或增長。預計2021年下半年，高端工業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)保持價值韌性；2021年上半年，澳大利亞和新西蘭是地產(chǎn)領域保持價值增長比例最高的兩個地區(qū)；預計2021年下半年，亞太地區(qū)調(diào)研范圍內(nèi)69%的房地產(chǎn)價值有望上漲或趨穩(wěn)。
萊坊亞太區(qū)研究部主管李敏雯表示，即便在租金水平經(jīng)歷過一輪較快速度的下跌后，房地產(chǎn)市場的前瞻性特征仍意味著亞太區(qū)內(nèi)相關資產(chǎn)價值較好地抵御了沖擊。在疫情發(fā)生初期市場所預計將會巨量發(fā)生的不良資產(chǎn)和折扣銷售并未真正兌現(xiàn)。強有力的貨幣政策和財政政策產(chǎn)生積極效應。同樣起效的是銀行對到期貸款的延期寬限。同時，資本正在押注于亞太區(qū)長期結(jié)構(gòu)性基本面。這些因素都給房地產(chǎn)市場價格水平起到托底的作用。由于業(yè)主希望能夠介入在新常態(tài)環(huán)境下更有望發(fā)揮防御性作用的產(chǎn)業(yè)，而不是坐等并不確定的市場復蘇，作為戰(zhàn)略選項之一的資產(chǎn)用途重新定位也將有所加速。
甲級寫字樓
亞太眾多地區(qū)出現(xiàn)疫情反復，導致整體收益下降，甚至許多地區(qū)主要寫字樓市場喪失了2021年第一季度的正向收益。盡管目前許多經(jīng)濟學家預計亞太地區(qū)全年GDP增長將保持正增長，但疫情對寫字樓市場來說依舊是一次重創(chuàng)，阻礙了市場正常化的進程。
由于投資者對“居家辦公”趨勢的持久性持不同觀點，因此亞太地區(qū)的甲級寫字樓市場表現(xiàn)喜憂參半，價值彈性較大。在疫情發(fā)生之前，靈活辦公已然出現(xiàn)，而疫情發(fā)生之后更是加速了混合辦公模式的趨勢，盡管如此，實體辦公空間不太可能完全被取代，因為它對促進團隊協(xié)作及企業(yè)形象仍起著至關重要的作用，因此預計2021年下半年房地產(chǎn)市場價值將企穩(wěn)。
高端工業(yè)物流地產(chǎn)
亞太區(qū)高端工業(yè)物流地產(chǎn)尤其是數(shù)據(jù)中心和物流設施未來將持續(xù)受益。
2021年上半年，受到疫情持續(xù)影響，消費者和企業(yè)繼續(xù)轉(zhuǎn)向線上市場，電子商務市場繼續(xù)增長，亞太地區(qū)倉庫市場的需求保持強勁，整個亞太地區(qū)的倉庫租金基本保持不變，同比微跌0.1%。
在后疫情時代，打通物流“最后一公里”成為重中之重，因此市場需要更具彈性的供應鏈網(wǎng)絡。在此情況下，能滿足需求的工業(yè)物流地產(chǎn)及設施——如防御性、疫情防控更好的地產(chǎn)將實現(xiàn)從短期到中期的增長利好。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
隨著疫苗接種率的不斷提高以及社會限制的逐步解除，零售業(yè)價值正快速回升。
中國大陸地區(qū)的GDP在2021年第一季度以創(chuàng)紀錄的同比18.3%的速度增長，其中北京和上海的零售市場表現(xiàn)良好。一方面，北京和上海的經(jīng)濟計劃重點關注國內(nèi)需求，使得租賃市場更加活躍，另一方面中國施工完成率較高，使得整體入住率上升。
中國的并購交易也在增加，比如平安保險收購新加坡凱德集團旗下六個來福士來福士資產(chǎn)，布魯克菲爾德收購上海悅薈廣場等五處購物中心，值得關注的是，北京和上海都在其投資組合中。
亞太區(qū)豪宅
政府財政刺激和低利率環(huán)境提升了大多數(shù)門戶城市的住宅價值。疫情在一定程度上增強了住房的重要性，據(jù)萊坊全球買家調(diào)查，住房升級是購買新房的最常見的因素。然而，在脆弱的經(jīng)濟背景下，租金普遍保持疲軟，壓縮了亞太區(qū)域優(yōu)質(zhì)住宅的收益率。
但中國內(nèi)地、香港特別行政區(qū)、澳大利亞、新加坡和新西蘭隨著經(jīng)濟持續(xù)復蘇刺激了國內(nèi)購買，且由于邊境的持續(xù)封鎖，本地買家相比國際賣家勢頭更為強勁。盡管中國出臺了一系列降溫措施，但上海、廣州仍在2021年第二季度房價錄得亞太地區(qū)同比漲幅最高，在全球主要城市指數(shù)中位列前五。未來隨著中國政府倡導“住房不炒”以及收緊住宅市場的政策，預計北京、上海和廣州等中國主要城市的房價增速將會放緩。
整體上看，亞太地區(qū)的背景仍將有利于房地產(chǎn)投資。一方面，亞太優(yōu)質(zhì)可投資股票仍受到強烈追捧，收購將持續(xù)增加。另一方面，亞太大部分地區(qū)的融資成本維持或接近歷史低點，資產(chǎn)價值未來將繼續(xù)保持堅挺。
來源：萊坊
編輯：wangdc
