武漢疫后重振如火如荼，商業(yè)地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)。仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“2020年武漢辦公樓市場展現(xiàn)出極大韌性，第四季度需求快速復(fù)蘇，一掃前三季度陰霾。作為疫情受益行業(yè)，在線教育成為全年最大亮點�！� 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場迎來三個新項目及一個改造項目入市，新項目良好的開業(yè)表現(xiàn)以及存量項目的逐漸恢復(fù)，使得全市空置率年內(nèi)受疫情沖擊走高后逐季回落。
優(yōu)質(zhì)辦公樓
新增甲級項目集中于年末入市，建設(shè)大道和解放大道的競爭更加激烈。2020年的優(yōu)質(zhì)甲級項目全部集中在第四季度入市，分別是位于建設(shè)大道商務(wù)區(qū)的香格里拉中心和武漢環(huán)貿(mào)中心A座，以及位于解放大道商務(wù)區(qū)的恒隆廣場和K11 ATELIER。這些優(yōu)質(zhì)項目的入市一方面提升了片區(qū)的樓宇品質(zhì)，另一方面也加劇了市場競爭。
截至2020年12月末，全市甲級和乙級項目共計636.8萬平方米，其中甲級辦公樓體量為249.4萬平方米，同比上升15.0%；乙級辦公樓體量為387.4萬平方米，同比增長8.0%。受新增供應(yīng)影響，全市空置率同比上升3.8個百分點至39.4%，其中甲級辦公樓空置率同比上升5.0個百分點至35.7%，乙級辦公樓空置率同比上升3.1個百分點至41.7%。
第四季度需求大幅反彈，在線教育的強勁需求貫穿全年。受疫情影響，全年的凈吸納量表現(xiàn)疲弱。2020年全市凈吸納量為15.5萬平方米，為2011年以來的最低點。其中甲級凈吸納量為10.0萬平方米，同比減少32.9%；乙級凈吸納量為5.5萬平方米，同比下降75.8%。
分季度來看，經(jīng)濟的回暖催生了辦公樓市場需求的恢復(fù)。以甲級市場為例，前三季度甲級凈吸納量僅為負1,669平方米，但第四季度的凈吸納量高達10.2萬平米。第四季度的凈吸納量中，新入市項目凈吸納量占比60%，存量項目占40%。而這40%存量項目的凈吸納量不僅明顯強于前三季度，而且較為接近歷史單季平均水平，仲量聯(lián)行認為，武漢辦公樓市場已基本走出低谷。
從成交案例數(shù)量看，2020年一季度“封城”，導(dǎo)致一季度甲級辦公樓租賃成交數(shù)量接近于0。“解封”之后，成交數(shù)量開始恢復(fù)，四季度成交數(shù)量更是占全年的50%左右，指向市場活躍度顯著上升。
分行業(yè)看，在線教育行業(yè)成為2020年需求最旺盛的行業(yè)之一，其甲級市場的成交面積占比高達22%。疫情的沖擊不改人們對教育的熱情，資本的推動更刺激了在線教育的大幅擴張。但仲量聯(lián)行同時觀察到，在線教育的趨勢性擴張也伴隨著部分公司的大面積退租，在線教育處于總量擴張與內(nèi)部分化的發(fā)展階段。除了在線教育，金融業(yè)、非教育服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)及建筑、科技新媒體等行業(yè)都有活躍表現(xiàn)。金融業(yè)中的保險公司不斷擴張代理人，繼續(xù)催生大面積成交；專業(yè)服務(wù)業(yè)中的律師事務(wù)所較為突出，這包括受注冊制背景下企業(yè)上市需求上升以及疫情沖擊之下的經(jīng)濟類訴訟增多等影響。
2020年甲級辦公樓市場租賃成交（按行業(yè)分）
數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行
全年租金顯著下跌，但年末租金隨著需求復(fù)蘇而企穩(wěn)。2020年總需求疲弱，增加了業(yè)主的去化壓力，為了爭奪有限的客戶，價格戰(zhàn)愈演愈烈。截至2020年12月末，全市辦公樓凈有效租金為80元每平方米每月，同比回落7.0%。其中甲級辦公樓凈有效租金為98元每平方米每月，同比下跌7.5%。乙級辦公樓凈有效租金為68元每平方米每月，同比下跌6.4%。
從季頻數(shù)據(jù)看，租金跌幅邊際改善。以甲級市場為例，二、三季度的租金環(huán)比跌幅在3.5%-4.0%之間，但四季度的環(huán)比跌幅僅為0.3%，租金的企穩(wěn)與需求的反彈高度相關(guān)。此外，通過對比近三年的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)單季0.3%的跌幅基本回歸正常水平。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：受疫情影響，原本預(yù)計2020年的供應(yīng)高峰推遲至2021和2022年。此外，需求的復(fù)蘇依然跟不上新增供應(yīng)的腳步，市場仍將處于供大于求的階段。在上述供需關(guān)系的背景下，仲量聯(lián)行預(yù)計，租金易跌難漲。2021和2022年的新增供應(yīng)高峰之后，供需關(guān)系將持續(xù)改善，空置率也有望逐漸降低。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
受疫情影響，新項目集中皆于年末入市。2020年全年武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場共錄得三個新項目以及一個改造項目入市，同時傳統(tǒng)百貨加速退出市場，全年錄得兩個百貨項目閉店，年末全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)總體量收于733.4萬，較2019年同期凈增15.2萬。
武漢優(yōu)質(zhì)零售市場供需概覽
數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行
2020上半年，疫情沖擊下客流驟減，存量項目改造升級動作頻繁，中心百貨隨江漢路步行街封閉性改造一同暫時歇業(yè)，天縱城盤龍購物中心宣布成立盤龍城萬達廣場商管公司，與萬達合作運營。三季度，更多項目進行了局部的調(diào)改升級，如開業(yè)第六年的永旺夢樂城武漢金銀潭購物中心將四樓停車場整體改造成美食街，凈增16,000平方米租賃面積，另有銀泰百貨及新世界時尚廣場兩間傳統(tǒng)百貨閉店退出市場。四季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場迎來新鮮血液，漢口K11購物中心 HK 2館、東西湖萬達以及改造項目盤龍城萬達均于12月上旬開業(yè)。
疫情沖擊下全市空置率走高，現(xiàn)有需求由餐飲、時尚和體驗業(yè)態(tài)驅(qū)動。在疫情的沖擊下，2020年武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率走高至10%以上，年內(nèi)全市空置率由年初的7.1%一度升高至二季度的13.0%，后隨市場秩序恢復(fù)，需求逐漸回暖，逐步下降至年末的11.8%。從凈吸納指標看，二季度錄得歷史新低，需求流失約44.8萬平方米，年末隨新項目入市，全市凈吸納量年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，錄得超38.2萬平方米，受前三季度需求流失較嚴重的影響，全年未實現(xiàn)正吸納，全市凈吸納量收于負17.7萬平方米。觀測新開店鋪，全市需求主要由餐飲、時尚及體驗業(yè)態(tài)的租戶驅(qū)動，生活業(yè)態(tài)分類下電子電器設(shè)備及雜貨需求相對活躍。
餐飲業(yè)態(tài)下，正餐、快餐小吃及咖啡飲品為需求主力，圍爐海鮮烤肉自助、韓宮宴、U你天然調(diào)味餐廳等正餐品牌拓店趨勢明顯，快餐小吃中多見研鹵堂、盛香亭等湘味小吃，咖啡飲品類的書亦燒仙草、喜茶、奈雪的茶等品牌持續(xù)開出新店，其中奈雪的茶新開店鋪營業(yè)面積有所縮小，并開出如奈雪BlaBlaBar的酒吧類跨界店鋪。時尚業(yè)態(tài)下，服飾類店鋪中的拙列、Moussy&Sly等女裝品牌，李寧、VANS、PUMA等運動潮流類品牌，李寧Young、ME&CITY KIDS等兒童類品牌年內(nèi)仍在拓店，化妝品類店鋪中，國潮美妝品牌完美日記、美妝集合店Wow Color及The Colorist調(diào)色師迅速布點年輕客群集聚的光谷、江漢路等熱門商圈，此外Dr.Martens、MONOLOGUE、AJIDOU阿吉豆等鞋包配飾品牌也呈現(xiàn)拓店態(tài)勢。體驗業(yè)態(tài)下，健身運動場館類及教育培訓(xùn)類品牌構(gòu)成需求主力，生活業(yè)態(tài)下來自電子電器設(shè)備、雜貨以及汽車展廳等類別的DJI大疆、Bebe Unicorn、威馬汽車均錄得多家新店開業(yè)。
全市凈有效租金持續(xù)下跌。一季度受疫情導(dǎo)致的封城影響，市場停擺近三個月，主要購物中心及百貨的業(yè)主不同程度減免租金、延長免租期，致使凈有效租金下挫。二季度免租措施力度減弱，凈有效租金下挫趨勢隨之減緩。三四季度受宏觀經(jīng)濟不確定性影響，疊加新項目集中入市帶來的新增供應(yīng)壓力，年末全市首層非主力店可比凈有效租金同比下降10.2%，至368.8元每平方米每月。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：2021年武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場迎來新的供應(yīng)高峰，預(yù)計全年將有超100.3萬平方米新增供應(yīng)進入市場，屆時全市總體量預(yù)計升至833.7萬平方米。新項目主要分布于解放大道、建設(shè)大道青年路、光谷等核心商圈，并由恒隆、龍湖、大悅城等商業(yè)運營經(jīng)驗豐富的業(yè)主操盤，加劇片區(qū)競爭的同時也將持續(xù)刷新核心商圈購物體驗。
注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費，刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項目之后，相同的存量項目的租金變化比例。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
