2020年第四季度西安甲級寫字樓空置率高達(dá)30.4%，全年供應(yīng)量較去年下降50%。盡管整體大環(huán)境遇冷，但西安寫字樓市場仍然韌性不減，展示出這座古都頑強的生命力。
報告指出，隨著下半年市場逐步復(fù)蘇，西安甲級寫字樓市場凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，存量升至201萬平方米。但從整體數(shù)據(jù)來看，2020年僅迎來天一國際、永威時代廣場、保利中心等項目入市，共計約15萬平方米，較去年下降49.3%，供應(yīng)量幾近腰斬。
據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2020年西安市甲級寫字樓第四季度市場空置率同比下降3.1個百分點至30.4%。租金方面，全市賬面錄得103.5元每平方米每月，綜合全年數(shù)據(jù)來看同比下滑0.8%，呈小幅下降趨勢。
從租賃行業(yè)占比來看，全年西安甲級寫字樓新增租賃最為活躍的前四大行業(yè)依次為消費者服務(wù)、金融、房地產(chǎn)及信息技術(shù)。其中，在線教育在疫情助推作用下爆發(fā)大量租賃需求，領(lǐng)跑2020。網(wǎng)易有道四季度在高新擴租6000㎡，好未來在建科中心擴租5100㎡，粉筆網(wǎng)在中鐵第壹國際和恒石國際中心分別擴租3000㎡和1500㎡。不難看出，由于西安科研院校集中及人才引進(jìn)等教育資源優(yōu)勢，相關(guān)企業(yè)紛紛加速布局?jǐn)U張，促使在線教育行業(yè)租賃需求集中于大面積產(chǎn)品。
同時，隨著西安“硬科技之都”概念的提出，政府不斷對相關(guān)產(chǎn)業(yè)持續(xù)加碼，催生科技類企業(yè)租賃面積大幅上升，未來還有望更加活躍。
就第四季度寫字樓租賃區(qū)域搜索熱度來看，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、未央?yún)^(qū)占據(jù)排行榜前三名。對比2020全年數(shù)據(jù)，高新區(qū)一直難逃“熱搜”體質(zhì)，榮登企業(yè)最鐘愛區(qū)域榜首。加之西安6號線地鐵的成功開通，使得高新區(qū)寫字樓周邊通勤條件有所改善，便利性大幅提高，租賃需求進(jìn)一步活躍。
除高新區(qū)外，經(jīng)開區(qū)及未央?yún)^(qū)在2020年同樣賺足眼球。憑借行政中心區(qū)位優(yōu)勢及政策傾斜，城北區(qū)域贏得了眾多企業(yè)青睞，同時，該區(qū)域相對較低的租金成本驅(qū)使不少初創(chuàng)型企業(yè)擇址于此，熱度居高不下。
數(shù)據(jù)來源：58安居客房產(chǎn)研究院
寫字樓租賃面積方面，100-200㎡項目關(guān)注度最高，占比38%，較三季度上升2%；其次為200-300㎡及100㎡以下項目，分別占比20%及18%，同比上一季度下降2%；800-1000㎡項目搜索熱度最低，占比僅為1%，以上數(shù)據(jù)全年無較大變化，也進(jìn)一步驗證了中小型辦公面積在寫字樓市場的受歡迎程度。
為了適應(yīng)這一趨勢，西安寫字樓業(yè)主方也逐漸趨向于提供更為豐富且可分割的小戶型產(chǎn)品，同時考慮到企業(yè)運營成本，推出更加靈活的租約模式來吸引租戶。
四季度寫字樓掛牌價上漲 辦公物業(yè)大宗交易活躍
根據(jù)58同城、安居客《2020年Q4寫字樓價格地圖》顯示，四季度西安寫字樓掛牌價為14394元/㎡，環(huán)比上漲4.49%，在新一線城市中表現(xiàn)最為突出。分區(qū)域來看，曲江新區(qū)以16924元/㎡的掛牌價格排名最高，雁塔區(qū)以15075元/㎡的水平排在其后，與上季度相比，除價格略有浮動外，區(qū)域排名無變化。
大宗交易方面，西安2020年錄得4筆大宗交易均為辦公類物業(yè)，金額共計28.8億元，且主要集中在第四季度。不止西安，目前全國有60.9%的買家購買寫字樓項目均以投資增值為主要需求，自用需求占比僅為33.3%。
2021年，自用占比將會進(jìn)一步提升成為主流力量，一方面頭部企業(yè)如在線教育、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)不斷擴張需要更多的辦公面積，一方面受疫情制約，外資買家入場投資步伐有所減緩。
展望2021：新增供應(yīng)量回升 將拉高空置率
未來一年，西安甲級寫字樓市場將迎來一波新增供應(yīng)量，預(yù)計將超過40萬平方米，值得注意的是近來疫情形勢逐漸嚴(yán)峻，2021年項目能否如期交付仍然是一個未知數(shù)。但可以肯定的是優(yōu)質(zhì)項目的入市將進(jìn)一步拉高空置率，致使租金繼續(xù)下行。
盡管西安寫字樓市場仍然處于增量時代，但后疫情時代，企業(yè)對于寫字樓的運營服務(wù)有了更高的要求：是否位于地鐵通勤圈內(nèi)、防疫措施是否到位、樓宇抗風(fēng)險能力高低與否、物業(yè)服務(wù)是否完善都成為了考量寫字樓的新興量化標(biāo)準(zhǔn)。因此，不斷修煉內(nèi)功、提升自身水平、推出更豐富的產(chǎn)品成為了2021年寫字樓市場的頭號目標(biāo)。
伴隨著城市的更新升級及疫情的助推作用，2021年西安市信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)將獲迎來蓬勃發(fā)展，尤其是在“硬科技之都”戰(zhàn)略強有力的支撐下，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)將繼續(xù)成為寫字樓市場需求主要動力。其中，初創(chuàng)型科技企業(yè)對租金成本較為敏感，中小面積及靈活辦公等項目熱度將持續(xù)攀升。
與此同時，就目前國外疫情形勢來看并無緩解趨勢，預(yù)測2021年西安寫字樓租賃及交易市場仍將以內(nèi)資企業(yè)為主，外資企業(yè)活躍度大幅降低。同時，隨著2021年十四運的召開、地鐵11、12、17號線投入規(guī)劃建設(shè)，港務(wù)區(qū)及地鐵周邊寫字樓項目將獲得更多關(guān)注度。
作為新一線城市，隨著政府營商環(huán)境的不斷優(yōu)化和招商引資政策的持續(xù)加碼，未來西安將贏得更多發(fā)展機遇，市場將進(jìn)一步迸發(fā)新活力。其次，在新基建熱潮下，5G技術(shù)、人工智能、數(shù)據(jù)中心等高端技術(shù)產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速發(fā)展期，西安作為“硬科技之都”將持續(xù)吸引更多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)落子。長期來看，西安辦公需求仍有上升空間，經(jīng)濟前景值得看好，尤其是在2020年GDP破萬億后，還將吸引更多投資者關(guān)注。
來源：58商鋪寫字樓
編輯：wangdc
