進(jìn)入十四五開局之年，中國西部在中國全新地緣政治經(jīng)濟(jì)版圖中扮演著愈發(fā)重要的角色。成都作為西部發(fā)展核心城市，將有效依托高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局以及強(qiáng)大的消費(fèi)動(dòng)能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高速增長。作為經(jīng)濟(jì)載體的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域更蘊(yùn)藏巨大發(fā)展?jié)摿ΑＶ倭柯?lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“以‘內(nèi)循環(huán)’為主導(dǎo)的發(fā)展策略將有效提升市場(chǎng)韌性。特別是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)板塊中，我們觀察到中資崛起、國貨上位，國內(nèi)的消費(fèi)驅(qū)動(dòng)等現(xiàn)象也持續(xù)為辦公樓、零售物業(yè)以及物流地產(chǎn)市場(chǎng)提供信心�！�
辦公樓板塊：科技創(chuàng)新成為本季度辦公樓市場(chǎng)最大驅(qū)動(dòng)力，活躍的市場(chǎng)需求促使全市租金趨于平穩(wěn)；零售物業(yè)方面：成都正在加快建設(shè)國際中心消費(fèi)城市，2021年將迎來更多新晉品牌開業(yè)，項(xiàng)目調(diào)改和商圈升級(jí)仍是市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)；物流地產(chǎn)領(lǐng)域：在春節(jié)假期以及“就地過年”號(hào)召下，線上線下零售消費(fèi)較往年更加繁榮，傳統(tǒng)及社區(qū)團(tuán)購類電商業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張，帶動(dòng)高標(biāo)庫需求進(jìn)一步增長。
辦公樓市場(chǎng)
市場(chǎng)研讀
2021年1-2月，成都多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好，市場(chǎng)信心上揚(yáng)明顯，企業(yè)租賃需求穩(wěn)步釋放。疫后辦公樓市場(chǎng)恢復(fù)良好，一季度甲級(jí)辦公樓凈吸納量達(dá)5.5萬平方米，較往年同期（除2020年）處平均水平。此外，本季度市場(chǎng)帶看量上升明顯，預(yù)計(jì)進(jìn)入第二季度后，成都市場(chǎng)成交將保持活躍，全年凈吸納量或?qū)⒊^預(yù)期。
科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新租占比約33.1%，居各行業(yè)首位。2020年成都市新經(jīng)濟(jì)企業(yè)注冊(cè)數(shù)共計(jì)45.8萬戶。其中高新技術(shù)企業(yè)超6,000家，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)營收突破萬億元。后疫情時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)慣性形成。2021年1-2月，成都實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)交易額3,493.94億元，同比增長11.1%。以個(gè)人消費(fèi)為驅(qū)動(dòng)的科技互聯(lián)網(wǎng)公司持續(xù)為市場(chǎng)需求端注能。電商平臺(tái)、APP開發(fā)、游戲開發(fā)等行業(yè)本季度新租占比達(dá)到11.8%。與此同時(shí)，在線教育持續(xù)擴(kuò)租，季度內(nèi)錄得新租優(yōu)質(zhì)辦公面積近2.5萬平方米，但關(guān)于在線教育行業(yè)規(guī)范、盈利模式等問題或?qū)?dǎo)致該趨勢(shì)在未來不可持續(xù)。
2021年第一季度，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)暫停，乙級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)約5.7萬平方米。新入市項(xiàng)目包括位于建設(shè)路板塊的城市更新項(xiàng)目亞太并購大廈，以及位于大源板塊的港匯天地。在新增供應(yīng)持續(xù)低位的情況下，穩(wěn)健需求推動(dòng)空置率繼續(xù)下降。至季度末，成都甲級(jí)辦公樓空置率錄得21.1%，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。金融城、大源板塊空置率跌入20%水平，板塊內(nèi)供需出現(xiàn)短暫均衡情況。
租金方面，謹(jǐn)慎樂觀為一季度大多業(yè)主所持態(tài)度。截至季末，成都甲級(jí)辦公樓平均租金收至97.6元/平方米/月，環(huán)比下跌0.2%，跌幅持續(xù)收窄。部分業(yè)主市場(chǎng)信心有所上漲，優(yōu)惠空間收窄明顯。預(yù)期部分未來供應(yīng)壓力較小的區(qū)域或?qū)⒂瓉硇》饨鹕蠞q。
此外，從2020年開始，銷售型辦公出現(xiàn)集中供應(yīng)。僅去年第四季度市場(chǎng)新增供應(yīng)約26.2萬平方米，主要聚集于城東、城南板塊；需求方面，從去年年底開始，城市經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好，來自科技互聯(lián)網(wǎng)、金融企業(yè)以及國企自用需求開始釋放，市場(chǎng)成交量大幅上升。其中城南板塊需求旺盛，資本值實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上升。
未來展望
成都產(chǎn)業(yè)、人才吸引力優(yōu)勢(shì)明顯，預(yù)期未來辦公需求端將持續(xù)看漲。仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧艷萍表示：“以國內(nèi)消費(fèi)為驅(qū)動(dòng)力的生產(chǎn)制造以及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將實(shí)現(xiàn)加速增長，中資企業(yè)于未來市場(chǎng)將愈發(fā)重要�！睆男袠I(yè)來看，科技創(chuàng)新為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一內(nèi)核，各類資源預(yù)期將持續(xù)注入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，長期發(fā)展動(dòng)能十足，其辦公占比預(yù)期將繼續(xù)上揚(yáng)。
就供應(yīng)端來看，盡管一季度成都市場(chǎng)新增供應(yīng)放緩，但全年甲級(jí)辦公樓新增面積仍將達(dá)53.0萬平方米，與成都上一輪集中供應(yīng)水平類似（2012-2017年）。部分新興區(qū)域或存集中供應(yīng)壓力，市場(chǎng)空置率走高風(fēng)險(xiǎn)猶存，全市平均租金或在年底持續(xù)下降。
零售物業(yè)市場(chǎng)
市場(chǎng)研讀
家居商場(chǎng)“跨界”購物中心實(shí)現(xiàn)多元經(jīng)營，街區(qū)式商業(yè)供應(yīng)持續(xù)發(fā)力。
季內(nèi)，成都迎來兩個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目入市，共約19.4萬平方米。一個(gè)是紅星美凱龍生活美學(xué)中心——其首次嘗試家居商場(chǎng)“跨界”購物中心，保持較大比例家居品牌的同時(shí)，融入零售、兒童、餐飲、影院、超市等業(yè)態(tài)，擴(kuò)充了多元經(jīng)營的可能性；另一個(gè)是永立王府井Discovery街區(qū)，主打年輕潮流時(shí)尚主題，融入漢服、電競、酒吧等。
時(shí)尚服飾、咖啡甜品、生活零售業(yè)態(tài)加速迭代。
快時(shí)尚品牌加速收縮，潮流服飾表現(xiàn)活躍。Z世代的消費(fèi)文化不僅在于設(shè)計(jì)推陳出新快，更重視個(gè)性表達(dá)。這一趨勢(shì)變革加速了快時(shí)尚的式微，疫情進(jìn)一步加劇快時(shí)尚收縮。街頭文化興起，個(gè)性潮服受到年輕一代的青睞，如：Soulgoods、馬思唯潮牌A Few Good Kids等。
新一輪融資推動(dòng)新晉咖啡甜品入蓉，網(wǎng)紅品牌加速更迭�？Х葠酆谜邔�(duì)于技術(shù)、小眾、品味不斷提升，為精品咖啡發(fā)展提供新賽道，受資本推動(dòng)的See Saw創(chuàng)意咖啡首進(jìn)成都。而新品周期長、營銷模式舊的網(wǎng)紅甜品遭遇流量危機(jī)，導(dǎo)致消費(fèi)頻率下降甚至閉店。
IP形象受年輕一代追捧，潮流玩具成購物中心標(biāo)配。以粉絲經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的IP盲盒、手辦、潮流玩具，結(jié)合限量、聯(lián)名、跨界等營銷手段，逐漸成為購物中心中的標(biāo)配。
疫后項(xiàng)目兩級(jí)分化愈加明顯，購物中心迎來調(diào)整高峰。
據(jù)2020年上市公司年報(bào)顯示，受疫情影響，成都多個(gè)購物中心錄得空置率上漲、租金下跌。另一方面，奢侈品消費(fèi)回流帶動(dòng)國內(nèi)高端商場(chǎng)持續(xù)繁榮，核心地標(biāo)項(xiàng)目保持較快增長，項(xiàng)目兩級(jí)分化愈加凸顯。
2021年，零售物業(yè)市場(chǎng)主動(dòng)求變，品牌調(diào)整更加集中且活躍。核心項(xiàng)目繼續(xù)擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)對(duì)品牌升級(jí)調(diào)改，加大高端品牌比例，如：IFS引入Brioni、Omega等；太古里引入Amarni Beauty等。隨著社區(qū)型項(xiàng)目下沉擴(kuò)張，對(duì)區(qū)域型項(xiàng)目輻射范圍造成擠壓，部分項(xiàng)目為提升入駐率，將零售面積轉(zhuǎn)化為餐飲和體驗(yàn)業(yè)態(tài)，采用靈活租期的方式，利于后期調(diào)整以應(yīng)對(duì)消費(fèi)新趨勢(shì)。
租金方面，成都優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金保持穩(wěn)定，報(bào)356元/平方米/月，環(huán)比下降0.1%�？罩寐史矫�，市場(chǎng)需求逐漸復(fù)蘇，進(jìn)一步激發(fā)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展活力，但服飾主力店退租短期內(nèi)出現(xiàn)空置率上升，全市空置率總體平穩(wěn)為9.2%，小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。
未來展望
2021年，成都仍然是投資者和品牌商重倉的市場(chǎng)，預(yù)計(jì)超過100萬平方米的新增供應(yīng)將入市。對(duì)核心商圈而言，市中心項(xiàng)目將持續(xù)迎來升級(jí)調(diào)整與城市更新，如：財(cái)富中心將引入城市免稅店，萬科華西壩歷史文化區(qū)改造項(xiàng)目等。對(duì)非核心商圈而言，今年9成供應(yīng)都集中于此，特別值得關(guān)注的是新興區(qū)域的商業(yè)開發(fā)，如：大豐板塊的龍湖錦宸天街和大都匯保利廣場(chǎng)、大面板塊的世茂廣場(chǎng)等。仲量聯(lián)行華西區(qū)交易與商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧耀華表示：“商圈升級(jí)與項(xiàng)目調(diào)整將持續(xù)受市場(chǎng)關(guān)注，消費(fèi)環(huán)境的快速演進(jìn)已投射于零售物業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)、招商、運(yùn)營等全周期，將進(jìn)一步激發(fā)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展活力�！�
物流地產(chǎn)市場(chǎng)
市場(chǎng)研讀
2021年第一季度，寶灣青白江物流園正式交付使用，新增6萬平方米高標(biāo)庫可租賃面積。需求方面，在春節(jié)假期以及“就地過年”號(hào)召下，大城市保留了大量消費(fèi)人口，餐飲零售消費(fèi)較往年更為活躍，帶動(dòng)倉儲(chǔ)需求從2020年末延伸至2021年第一季度。季內(nèi)全市高標(biāo)庫凈吸納量達(dá)到18.5萬平方米，呈現(xiàn)出淡季不淡的需求特征。
從需求細(xì)分行業(yè)來看，線上零售消費(fèi)一片繁榮。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，我國網(wǎng)上商品零售額同比增長30.6%，不僅同比數(shù)據(jù)大幅反彈，同時(shí)剔除疫情影響，線上商品零售額較2019年同期也顯著增長32.0%。大量工作人群就地過年帶動(dòng)大城市線上年貨需求增長，進(jìn)而刺激傳統(tǒng)電商平臺(tái)持續(xù)擴(kuò)大倉儲(chǔ)面積。
此外，1-2月網(wǎng)上零售消費(fèi)中，食品類商品錄得最大增幅，同比增長41.6%，較2019年同期增幅更是達(dá)到79.0%，其中不乏社區(qū)團(tuán)購消費(fèi)需求的增長。居民日常食品、生活用品線上消費(fèi)習(xí)慣在各社區(qū)團(tuán)購電商巨額補(bǔ)貼下開始逐步形成。2021年對(duì)于社區(qū)團(tuán)購企業(yè)來說，可謂是“成王敗寇”的關(guān)鍵一年，團(tuán)購業(yè)務(wù)用戶量和市場(chǎng)份額正在向少數(shù)寡頭企業(yè)聚集。本季，美團(tuán)優(yōu)選、拼多多等社區(qū)團(tuán)購電商以及京東等傳統(tǒng)電商均擴(kuò)張其倉儲(chǔ)租賃面積�；钴S的租賃需求帶動(dòng)市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)至15.7%。
租金方面，新都、龍泉驛等空置率較高的子市場(chǎng)，個(gè)別業(yè)主不得不提供更多租金和免租期優(yōu)惠，以加快去化，致全市平均凈有效租金繼續(xù)環(huán)比下滑1.1%至22.5元每平方米每月。
未來展望
未來三年，成都高標(biāo)庫市場(chǎng)將持續(xù)保持充沛供應(yīng)。然而與2016年的供應(yīng)高峰相比，本輪供應(yīng)主要集中于青白江子市場(chǎng)，對(duì)全市范圍的影響較2016年更小。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“消費(fèi)習(xí)慣的改變也帶動(dòng)商貿(mào)流通服務(wù)不斷創(chuàng)新更迭。譬如線上多渠道銷售模式使得物流市場(chǎng)更加碎片化，對(duì)倉配物流服務(wù)的彈性需求要求更高。我們預(yù)計(jì)專業(yè)的供應(yīng)鏈管理企業(yè)將成為零售企業(yè)的重要合作伙伴，未來業(yè)務(wù)需求將有望獲得顯著增長。”
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
