仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“2021年第一季度廣州甲級(jí)辦公樓租賃需求加速恢復(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)租賃活躍度已經(jīng)達(dá)到甚至超過疫情前水平，凈吸納量較去年同期呈現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇，尤其是廣州數(shù)字經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展使得企業(yè)對(duì)辦公空間的需求增加。廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)在2021年迎來(lái)供應(yīng)高峰，整體租賃需求在未來(lái)幾個(gè)季度仍將保持相當(dāng)?shù)幕钴S度，并且會(huì)誕生更多總部地標(biāo)。”
甲級(jí)辦公樓
2021年第一季度，廣州經(jīng)濟(jì)延續(xù)去年下半年以來(lái)的恢復(fù)勢(shì)頭，新產(chǎn)品、新模式和新業(yè)態(tài)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，是全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐。加上疫情恢復(fù)期間社會(huì)流動(dòng)性合理充裕，貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)，這都為企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張奠定了良好基礎(chǔ)。在此背景下，本季度廣州甲級(jí)辦公樓租賃需求加速恢復(fù)增長(zhǎng)，不少在去年下半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快的企業(yè)不再觀望，選擇在一季度進(jìn)行擴(kuò)租或搬遷，市場(chǎng)租賃活躍度已經(jīng)達(dá)到甚至超過疫情前水平。市場(chǎng)上涌現(xiàn)出不少大面積成交，并錄得幾筆上萬(wàn)平方米的辦公室租賃成交，且整體成交速度加快，不少租戶快速鎖定心儀辦公場(chǎng)所。
在 “雙循環(huán)”新發(fā)展格局中，數(shù)字賦能高質(zhì)量發(fā)展成為當(dāng)下的主旋律。廣州近來(lái)積極發(fā)力數(shù)字經(jīng)濟(jì)新賽道，傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)行業(yè)在疫情后加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型。例如部分本土零售企業(yè)加速其線上零售平臺(tái)的打造，營(yíng)收及利潤(rùn)均超預(yù)期，這使得其對(duì)辦公空間的需求增加。其他數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)，如互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及車聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等，也看好廣州在科技創(chuàng)新方面的潛力。他們紛紛對(duì)琶洲片區(qū)的甲級(jí)辦公樓表現(xiàn)出濃厚興趣，積極尋求辦公室擴(kuò)張與升級(jí)的機(jī)會(huì)。
此外，一些金融類及專業(yè)服務(wù)類公司抓住目前租金相對(duì)低位的機(jī)會(huì)，在本季度鎖定租約，尤其是對(duì)珠江新城的高品質(zhì)辦公樓有需求的租戶表現(xiàn)更為積極。受以上租賃需求支撐，本季度全市甲級(jí)辦公樓凈吸納量達(dá)到11萬(wàn)平方米，較去年同期的負(fù)凈吸納量呈現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇。
本季度迎來(lái)兩個(gè)新項(xiàng)目入市，分別是琶洲的銘豐大廈與天河北的廣州環(huán)貿(mào)中心，這兩個(gè)項(xiàng)目為廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)約20萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。在租賃需求快速恢復(fù)的背景下，本季度大部分辦公樓入駐率得以提升。珠江新城片區(qū)憑借其核心區(qū)位，空置率下降最為明顯。全市層面而言，由于兩個(gè)新項(xiàng)目仍有大量面積待出租，全市整體空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至11.0％。
全市整體租金水平相比上季度基本保持平穩(wěn)，環(huán)比微升0.2%。但片區(qū)間租金表現(xiàn)呈現(xiàn)分化，珠江新城得益于承租能力強(qiáng)的金融類及專業(yè)服務(wù)類大型企業(yè)的需求支撐，租金實(shí)現(xiàn)小幅上漲。但對(duì)于天河北片區(qū)而言，新項(xiàng)目的入市加劇了片區(qū)內(nèi)辦公樓之間的競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)主議價(jià)能力降低導(dǎo)致天河北片區(qū)租金環(huán)比下降明顯。
市場(chǎng)展望
仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)今年廣州經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)較快速增長(zhǎng)，多個(gè)行業(yè)運(yùn)行穩(wěn)中有升。雖然本季度出現(xiàn)的大面積辦公需求集中爆發(fā)的情況未必能夠延續(xù)，但廣州辦公樓市場(chǎng)的整體租賃需求在未來(lái)幾個(gè)季度仍將保持相當(dāng)?shù)幕钴S度。
具體而言，以下幾個(gè)積極因素將繼續(xù)刺激廣州辦公樓需求。今年是“十四五”的開局之年，廣州計(jì)劃在“十四五”期間建設(shè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)型城市。將人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)作為戰(zhàn)略引擎工程，推進(jìn)數(shù)字產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，培育數(shù)字化轉(zhuǎn)型標(biāo)桿企業(yè)，壯大數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群。預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)將迎來(lái)高速發(fā)展，繼續(xù)帶動(dòng)市場(chǎng)需求。加之日前廣州印發(fā)《廣州市關(guān)于推進(jìn)共建粵港澳大灣區(qū)國(guó)際金融樞紐實(shí)施意見》，廣州首提建設(shè)五個(gè)“金融中心”。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗預(yù)計(jì)，在未來(lái)會(huì)有更多金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐廣州，在推動(dòng)與港澳金融互聯(lián)互通、加大金融支持大灣區(qū)發(fā)展方面實(shí)現(xiàn)突破。
供應(yīng)方面，仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖預(yù)計(jì)廣州未來(lái)將會(huì)有更多總部地標(biāo)誕生，金融企業(yè)廣東恒建投資控股有限公司及澳門青創(chuàng)國(guó)際集團(tuán)有限公司分別于本季度拿下魚珠片區(qū)兩塊商地，索菲亞家居也在琶洲片區(qū)拿地建設(shè)索菲亞全球發(fā)展中心大廈。廣州”一核兩極三港多點(diǎn)“的產(chǎn)業(yè)格局將會(huì)更加明晰，各區(qū)域?qū)?shí)現(xiàn)多中心、組團(tuán)式發(fā)展。
廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)在2021年迎來(lái)供應(yīng)高峰，全年新增面積近120萬(wàn)平方米。其中，琶洲片區(qū)將迎來(lái)多個(gè)項(xiàng)目入市，雖然需求不斷升溫，馬煒圖預(yù)計(jì)短期內(nèi)，辦公樓項(xiàng)目的集中供應(yīng)仍將一定程度拉高片區(qū)空置率水平。對(duì)于未能在預(yù)租階段取得良好進(jìn)展的業(yè)主們，未來(lái)在租金要價(jià)上也會(huì)存在一定壓力。但對(duì)于全市而言，珠江新城片區(qū)預(yù)計(jì)仍將受到大量租戶的追捧，片區(qū)內(nèi)旺盛的租賃需求及有限的市場(chǎng)供應(yīng)將支撐整體租金保持穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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