仲量聯(lián)行近日發(fā)布青島寫字樓市場報告指出，二季度辦公樓市場迎來近20萬平方米的新增供應，市場去化壓力再次加大，整體租金持續(xù)下探。小面積租戶的租賃需求持續(xù)活躍，助推市場復蘇。零售地產方面，租金降幅明顯收窄，市場信心有所提升，在供應放緩與需求復蘇背景下，租金有望迎來觸底反彈。
辦公樓市場
面積小于500平方米的租賃交易市場占比過半，另有四分之一成交量由TMT行業(yè)貢獻。2021年第二季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為5.9萬平方米，繼續(xù)保持回暖趨勢。但多數(shù)企業(yè)的選址交易周期仍然較長，新增的租賃問詢量相較于往年二季度略顯平淡。在網(wǎng)紅經濟爆發(fā)增長以及政府的引導培育下，新媒體行業(yè)持續(xù)擴張發(fā)展，以其為代表的TMT（科技媒體通訊）行業(yè)本季度租賃交易量占比約為23%。同時，傳統(tǒng)金融類企業(yè)新設及升級辦公空間的需求值得關注。廣發(fā)銀行青島分行于新交付的國信金融中心正式入駐營業(yè)，租賃面積超過1萬平方米。此外，市場大部分的需求來自于小面積需求型租戶（租賃面積小于500平方米），占比58%且持續(xù)活躍，推動市場穩(wěn)定復蘇。
城市地標項目海天中心于本季度交付運營。位于香港中路沿線的海天中心以369米的高度再次刷新青島城市天際線，并為甲級辦公樓市場帶來10.7萬平方米的新增供應。隨之而來的加劇的市場去化壓力，導致空置率上升8.3個百分點至44.0%。乙級辦公樓市場連續(xù)第二個季度迎來新增供應，位于金家?guī)X金融區(qū)的國信金融中心（8.9萬平方米）已交付使用。目前，全市整體辦公樓市場存量升至518萬平方米，整體空置率上升1.5個百分點至31.5%。
租金持續(xù)承壓，多數(shù)業(yè)主采取以價換量的保守租賃策略。本季度，整體市場平均有效租金為84元/平方米/月，甲級辦公樓平均有效租金為120元/平方米/月。排除新入市項目影響，整體市場及甲級市場租金分別環(huán)比下降0.4%和1.1%。在外部環(huán)境仍存在不確定性因素的情況下，面對進一步加劇的市場競爭，多數(shù)業(yè)主選擇繼續(xù)采取以價換量的保守租賃策略。
甲級辦公樓市場或將面臨較大競爭壓力，分化表現(xiàn)加劇。隨著短期供應高峰結束，核心商務區(qū)的未來供應將逐漸減小，市場將以消化現(xiàn)有庫存為主，整體市場租金仍將走低。特別是在甲級辦公樓市場，通過短期的價格競爭來提升市場份額或將不可避免，但同時，多數(shù)業(yè)主正在通過產品升級與人性化服務的提升來推動市場進入立足長遠的價值競爭階段。
零售地產市場
餐飲、時尚、娛樂類品牌成為市場需求驅動核心力量。本季度全市零售地產市場凈吸納量為1.5萬平方米，繼續(xù)呈現(xiàn)復蘇趨勢，餐飲、時尚、娛樂等業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍。隨著疫情影響逐漸消退，高端餐飲消費需求逐漸釋放，其需求占比較去年同期大幅提高；而疫情對單體小型餐飲企業(yè)的沖擊更加速了連鎖化餐飲品牌的擴張進程，本季度以半天妖為代表的休閑餐飲在青島連開三家新店；此外，多業(yè)態(tài)融合的新興娛樂、室內運動、新能源汽車展廳等業(yè)態(tài)同樣受到追捧。
本季度無新增供應入市。截至2021年二季度末，全市優(yōu)質零售地產市場存量為432萬平方米，市場層面以去化及調整現(xiàn)有項目為主。未來，新增供應將主要集中于非核心商圈的社區(qū)型商業(yè)。
租金降幅明顯收窄，市場信心有所提升。本季度全市優(yōu)質零售物業(yè)平均租金為232元/平方米/月，環(huán)比小幅下降0.1%，同比下降2.0%，租金降幅已明顯收窄。市場需求的復蘇趨勢正在持續(xù)增強業(yè)主對市場前景的信心，提升其議價能力。
供應放緩與需求復蘇背景下，租金或將迎來觸底反彈。青島優(yōu)質零售物業(yè)市場未來供應的規(guī)模和增速將持續(xù)處于低位，為核心商圈的優(yōu)質購物中心提供了調整及提升的緩沖空間。隨著市場需求全面復蘇，入駐率穩(wěn)定的優(yōu)質項目有望于年底實現(xiàn)租金增長，從而引領整體市場租金觸底反彈。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
