2021年上半年，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市共錄得60萬平方米的新增供應(yīng)，環(huán)比跳升近1倍，市場供應(yīng)高位持續(xù)，主要分布在高新園片區(qū)及非核心區(qū)。
市場需求強(qiáng)勁，連續(xù)第二個半年錄得50萬平方米以上的吸納，并由此帶動整體市場在面臨新增供應(yīng)密集交付的情況下依然實(shí)現(xiàn)了空置率的持續(xù)改善，環(huán)比下降1.6個百分點(diǎn)至20.9%。
科技和金融作為兩大需求支柱，帶動市場需求持續(xù)快速增長�？萍及鍓K需求獨(dú)占鰲頭，上半年占比近50%。由國內(nèi)頭部科技企業(yè)驅(qū)動的萬平方米級別以上租賃案例共有5宗，以擴(kuò)租需求為主，且選址更趨明晰化，主要聚集在高新園和后海片區(qū)，細(xì)分類別高度聚焦軟件開發(fā)、電商和信息技術(shù)服務(wù)。金融板塊需求占比位列第二，市場貢獻(xiàn)超2成，主要來自證券、保險和基金的傳統(tǒng)金融以及以投資理財和財富管理為主的非傳統(tǒng)金融板塊。此外政府招商引資與定向樓宇的對接也助推了需求的增長，個別位于前海的項(xiàng)目短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)整棟滿租。
本土企業(yè)依然為需求主力軍，占比超5成。外資企業(yè)需求貢獻(xiàn)比例保持10%以上，以港資企業(yè)為主。先行示范區(qū)——特別是前海片區(qū)在已有發(fā)展基礎(chǔ)上及政府招商引資推動下，港資企業(yè)設(shè)立不斷增加，選址大多位于前海。
著眼成交類型，搬遷與擴(kuò)租需求齊頭并進(jìn)，占比均約4成。隨著寫字樓新增供應(yīng)不斷入市，搬遷需求蓬勃發(fā)展，更新迭代帶動的區(qū)內(nèi)和跨區(qū)的升級搬遷兼而有之。而擴(kuò)租需求則多由頭部科技企業(yè)的爆發(fā)式增長帶動。
租金方面，新增供應(yīng)壓力下市場平均租金繼續(xù)下行。但得益于強(qiáng)勁的市場需求，租金降幅進(jìn)一步收窄，半年環(huán)比小降0.7%至每月每平方米187.3元。
“未來六個月，新增供應(yīng)預(yù)計超過50萬平方米，主要分布在南山。受此影響，整體市場空置率預(yù)計將小幅升高。但得益于多樣化招商推動，預(yù)計市場平均租金降幅將進(jìn)一步收窄。憑借已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)疊加2月底公布的支持金融發(fā)展相關(guān)政策利好，福田區(qū)將依然是金融類租戶的首選，而科技企業(yè)青睞南山區(qū)的偏好將保持不變。而前海在政府引導(dǎo)下也將不斷吸引準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)進(jìn)駐。新項(xiàng)目不斷累積，老舊樓宇承壓下，業(yè)主開始積極關(guān)注運(yùn)營、網(wǎng)絡(luò)平臺、物業(yè)管理和硬件方面的提升�！�
上半年僅2個新增供應(yīng)入市，均位于寶安區(qū)，共計15.1萬平方米。受新增供應(yīng)影響，市場空置率半年小升0.6個百分點(diǎn)至5.3%，但依然保持低位。
需求方面，熱點(diǎn)頻現(xiàn)。國際品牌表現(xiàn)尤為活躍，奢侈品牌繼續(xù)開店，集中分布在服飾和配飾業(yè)態(tài)，并由此帶動首店級別不斷提升。服飾方面，國際品牌占比超過30%，相比以往有較為明顯的提升，其中8家首店（含3家華南首店）、5個奢侈品牌主要聚集在萬象城。配飾方面，近8成新開店鋪為國際品牌。多個深圳甚至華南首店——以包類為主，集中分布在深圳灣萬象城。隨著奢侈品牌向亞太區(qū)市場傾斜，深圳憑借高消費(fèi)力不斷吸引奢侈品牌進(jìn)駐，優(yōu)質(zhì)購物中心得以引入高端國際品牌，實(shí)現(xiàn)了更好的租戶組合。
與此同時，美妝業(yè)態(tài)表現(xiàn)搶眼，上半年共錄得超過20家美妝品牌入市，95%以上為國際品牌，高度集中于優(yōu)質(zhì)購物中心，且依然有購物中心打造美妝區(qū)以提升競爭力。
此外，汽車商家積極布點(diǎn)，傳統(tǒng)車企和新能源車企紛紛進(jìn)入購物中心設(shè)店。上半年共錄得以蔚來和小鵬汽車為首涵蓋15個不同檔次的品牌散布在不同的購物中心開店，且大多單店規(guī)模不大。
租金方面，盡管6月中旬發(fā)生的疫情對寶安的購物中心有一定影響，但累積了季內(nèi)前兩個多月的消費(fèi)回暖，整體市場平均租金實(shí)現(xiàn)了0.7%的小幅上漲至每天每平方米20.2元。
“未來半年，預(yù)計有50萬平方米以上的新增供應(yīng)，深圳將迎來第二個萬達(dá)廣場入市，為深圳購物中心體驗(yàn)引入新元素。位于龍華的第二個壹方城也將推出，將填補(bǔ)龍華片區(qū)中高端購物中心的空白，其中90%品牌為首次進(jìn)入龍華。雖然未來供應(yīng)密集，但得益于占市場絕大比例的購物中心已經(jīng)取得80%以上的預(yù)租率以及福田區(qū)于二季度推出的商業(yè)獎勵和扶持政策，預(yù)計未來市場空置率將依然保持低位，租金也將繼續(xù)回升。但受疫情波動帶來的后續(xù)影響，預(yù)計租金漲幅將低于預(yù)期�！�
上半年深圳高標(biāo)倉市場無新增供應(yīng)入市，市場供應(yīng)依然緊缺。
保稅物流區(qū)土地有極少量供應(yīng)，使用年限已經(jīng)縮短至20年且有嚴(yán)苛的監(jiān)管要求。2021年新批復(fù)保稅物流用地位于坪山新區(qū)，預(yù)計將為市場帶來6萬平方米以上的多層倉庫。
需求方面，來自電商和第三方物流的需求穩(wěn)定增長，主要選擇非保稅倉。與此同時，1-5月，深圳進(jìn)出口總額累計同比增長22.3%，出口和進(jìn)口額均實(shí)現(xiàn)了2位數(shù)的增長。隨著進(jìn)出口需求的不斷向好，來自進(jìn)出口貿(mào)易的保稅倉需求也在持續(xù)恢復(fù)。鹽田港疫情波動導(dǎo)致進(jìn)出口需求出現(xiàn)了短暫的停滯，對市場有一定影響。但隨著疫情的快速有效控制，6月24日鹽田港碼頭已經(jīng)恢復(fù)生產(chǎn)，預(yù)計未來進(jìn)出口需求會繼續(xù)向好。整體來看，1-5月份累積增長的需求帶動了整體市場空置率環(huán)比繼續(xù)改善，下降至2.4%的歷史低位，平均租金環(huán)比增長0.8%至每月每平方米46.9元。
深圳市場的供不應(yīng)求將繼續(xù)使得大規(guī)模倉儲需求外溢至周邊城市，萬平方米級別以上的來自電商和第三方物流的尋租均轉(zhuǎn)向東莞和惠州等周邊城市，如某電商平臺已于上半年在惠州租賃了1.5萬平方米的倉儲，京東也在東莞調(diào)整分撥倉庫。
“未來六個月，年內(nèi)唯一的13萬平方米的新增供應(yīng)預(yù)計將于年底入市。土地集約利用的政策下，未來物流用地的供應(yīng)將較為有限，整體市場將依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。隨著疫情的有效控制，預(yù)計下半年進(jìn)出口需求將逐步增長。疊加來自電商和第三方物流需求的穩(wěn)定增長，深圳高標(biāo)倉市場將繼續(xù)保持一定的租金水平，并逐漸有所提高，空置率也將保持低位。深圳高標(biāo)倉市場的供不應(yīng)求將繼續(xù)使得大面積的倉儲需求外溢至周邊城市。”
2021年上半年深圳大宗交易市場熱度激增，共錄得11宗成交，交易總額共計153.3億元，創(chuàng)歷史新高。
寫字樓交易占絕對主流，共錄得6宗，交易總額高達(dá)78.9億元，占比為54.3%。交易面積占比更高，為61.8%。且細(xì)分物業(yè)類型和買方均呈多樣化，涵蓋甲乙丙級寫字樓和工業(yè)寫字樓，買方除了一直以來的自用買家外，有3宗由本地投資公司和外資機(jī)構(gòu)購得。從區(qū)域位置來看，成交的寫字樓主要分布在核心拓展區(qū)和非核心區(qū)。自用型購買依然持續(xù)，其背后是企業(yè)出于戰(zhàn)略考量，為保證持有資產(chǎn)作為穩(wěn)定經(jīng)營場所的同時，可以吸引人才，提升公司的核心競爭力。買方構(gòu)成為科技公司和公共機(jī)構(gòu)。而從成交價格來看，寫字樓的成交單價以低于散售價格成交。
市場交易額的另外超4成來自某資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包的標(biāo)的物業(yè)為一個城市綜合體，涵蓋寫字樓、酒店、商業(yè)和公寓，總成交金額高達(dá)人民幣66億元。該資產(chǎn)包疊加多個區(qū)內(nèi)的寫字樓成交，令南山區(qū)成為上半年大宗交易的旺地，區(qū)域交易總額占比為89%。南山區(qū)作為深圳寫字樓新增供應(yīng)較為密集且聚集了眾多知名科技企業(yè)的區(qū)域，越來越受到投資者的青睞。
市場參與主體方面，險資和投資公司為市場的主要買方類型，其中險資購買金額占比為43.0%，投資公司占比為33.0%。而從賣方來看，開發(fā)商占比近9成，主要由寫字樓交易驅(qū)動。
“展望未來，深圳良好的城市發(fā)展前景和利好政策的疊加，將不斷吸引外地來深的企業(yè)來此購買物業(yè)、設(shè)立公司，而供應(yīng)面寫字樓物業(yè)的不斷增多亦為市場提供了更多選擇，寫字樓的大宗交易將繼續(xù)引領(lǐng)整個深圳商業(yè)物業(yè)投資市場。中短期內(nèi)的大宗交易主要以自用型購買為主，且間斷性看到有投資公司參與其中。與此同時，工業(yè)類物業(yè)的城市更新增值也將令其受到更多投資者的關(guān)注。深圳大宗交易市場活躍度將不斷提高，交易額也將隨之增長。此外，周邊衛(wèi)星城市的物流資產(chǎn)也越來越受投資者青睞�！�
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
