國家統(tǒng)計局7月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年我國GDP為53.2萬億，同比增長12.7%。全國經(jīng)濟內(nèi)生動力和市場主體信心逐步增強，全球經(jīng)濟延續(xù)復蘇態(tài)勢，加之各項積極政策持續(xù)作用于市場，眾多積極信號帶領全國辦公樓市場穩(wěn)步回升。內(nèi)、外資企業(yè)更為積極地在市場中進行戰(zhàn)略布局，許多行業(yè)也出現(xiàn)新的需求增長點，推動辦公樓租賃市場積極向好。
2021上半年市場需求顯著復蘇
2021年下半年拉開序幕之際，全國辦公樓租賃需求進一步復蘇，市場各方參與者的信心得到提振；加上租金的持續(xù)調(diào)整，促使全國主要城市2021年第二季度的凈吸納量共錄得170萬平方米，較一季度提升36%。
其中，四個一線城市的甲級辦公樓凈吸納量均在市場回暖的大環(huán)境下繼續(xù)維持高位，共達到83萬平方米，市場情緒轉向積極，疫情后積壓已久的租賃需求逐步釋放。
升級搬遷類需求持續(xù)推動北京甲級凈吸納量增長，二季度錄得12萬平方米，同時項目去化速度明顯加快；上海全市甲級辦公樓市場凈吸納量錄得45萬平方米，上半年共計75萬平方米；深圳上半年甲級凈吸納量約47萬平方米，已達到去年全年水平的72%；而廣州由于五月下旬疫情出現(xiàn)小幅反彈，租賃市場受到了一定程度的沖擊，導致部分租賃活動停滯。
1.5線及二線城市辦公樓市場也有不同程度的回暖，第二季度凈吸納量共錄得87萬平方米，市場信心進一步提振。杭州甲級辦公樓市場錄得凈吸納量近2.3萬平方米，由于部分企業(yè)的擴張需求在一季度充足釋放，空置面積被逐漸吸納，二季度租賃成交量小幅下滑；成、渝兩市凈吸納量分別達到7.9萬和7萬平方米，城市產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)勢繼續(xù)賦能辦公樓增量市場，整體空置率持續(xù)回落。
金融對外開放持續(xù)發(fā)力 賦能辦公樓租賃市場穩(wěn)步回暖
作為經(jīng)濟恢復的重要舉措之一，金融開放成為疫情后的重要戰(zhàn)略方針，不僅促進了金融改革的推進，也有效地對沖了疫情給中國經(jīng)濟帶來的負面影響。中國各一線城市紛紛出臺“因地制宜”的優(yōu)惠政策以鼓勵外資的進入。
自2020年9月“兩區(qū)”（即國家服務業(yè)擴大開放綜合示范區(qū)和自由貿(mào)易試驗區(qū)）設立以來，北京吸引外資的“強磁場”效應持續(xù)釋放，穩(wěn)步擴大金融市場雙向開放。在政策的引導推動下，2021年上半年金融行業(yè)成交占北京甲級辦公樓租賃成交的35%，證券、保險等企業(yè)均在北京積極布局；
上投摩根基金成為首家外資絕對控股的公募基金并布局上海；
在廣東“十四五”規(guī)劃綱要的指導下，廣州和深圳也在加快推進金融業(yè)對外開放，深化粵港澳金融合作。摩根大通期貨作為全國首家全外資控股期貨公司完成了股權轉讓并落地廣州，渣打銀行在廣州天河區(qū)設立渣打銀行大灣區(qū)中心。
不論是對于業(yè)務范圍的重新劃定還是金融牌照或金融許可證獲得條件的放寬，這些舉措無疑為外資金融企業(yè)在此輪市場的開拓探索中注入了活力。
在北京，以證券公司為代表的金融行業(yè)租戶呈現(xiàn)較為強勁的市場需求，二季度瑞信集團已戰(zhàn)略布局朝陽區(qū)，未來考慮在北京市場進行全方位業(yè)務部署。在上海，近期擴張的金融企業(yè)主要以內(nèi)資基金、券商、保險為主，多數(shù)選址南京西路和陸家嘴等傳統(tǒng)核心中央商務區(qū)和金融企業(yè)聚集地。在廣州，今年4月揭牌成立的廣州期貨交易所選擇入駐新建成的萬科中心，租賃面積超過一萬平方米，其后數(shù)家國內(nèi)頭部金融機構亦相繼進駐。
TMT擴張推升需求 行業(yè)增長點積極作用于市場
2021年兩會上，國家再次強調(diào)堅持創(chuàng)新驅(qū)動，鼓勵高新科技行業(yè)的發(fā)展。在這種新格局下，TMT企業(yè)作為市場長期有效的驅(qū)動力，繼續(xù)積極作用于全國辦公樓市場需求的回升。
TMT行業(yè)仍是北京租賃市場需求的中堅力量，業(yè)務的不斷擴張使得頭部企業(yè)繼續(xù)在全市布局，需求也從IT聚集區(qū)域不斷外溢至全市；
在上海，科技類企業(yè)在核心區(qū)以及新興商務區(qū)均進一步尋求積極擴張；
在廣州，網(wǎng)絡消費和線上商務平臺繼續(xù)提前布局琶洲子市場，在高需求的帶動下，琶洲憑借其區(qū)內(nèi)數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)項目去化速度持續(xù)提速；
在深圳，TMT行業(yè)巨頭的業(yè)務持續(xù)增長，騰訊、京東等企業(yè)持續(xù)在南山片區(qū)大規(guī)模租賃辦公空間，推動市場需求回暖；
“科技互聯(lián)網(wǎng)”已經(jīng)成為成都辦公樓租賃市場最主要關鍵詞。2021年上半年，該行業(yè)實現(xiàn)新租近9萬平方米，成為增量需求首要來源；
科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)擴張需求在重慶也十分突出，在新增成交占比達39.9%，頭部高新科技公司持續(xù)青睞三北區(qū)域；
杭州中小型電商企業(yè)成為成交主流，二季度占比達近38%；
在網(wǎng)紅經(jīng)濟爆發(fā)增長以及政府的引導培育下，新媒體行業(yè)在青島持續(xù)擴張發(fā)展。
全國新增項目持續(xù)入市 但市場復蘇緩解供應壓力
二季度全國新增供應達到102萬平方米，其中一線城市二季度新增供給錄得51.6萬平方米；北京無新增供應，相較于其他三個一線城市供給端壓力較小。上海、廣州、深圳二季度供應入市相對放緩，供應壓力暫時得到緩解。上海中央商務區(qū)無新增供應，非中央商務區(qū)有兩個新項目入市，但由于部分板塊需求強勁，整體市場并未受到新增供應影響；深圳、廣州各僅有兩個甲級辦公樓項目入市。
與一季度相比，1.5線及二線城市甲級市場新增供應呈現(xiàn)逐步上行趨勢，但由于市場需求的持續(xù)回暖推動空置率進一步下降。二季度，青島有一地標項目入市，為市場帶來優(yōu)質(zhì)新增供應；成都新增供應環(huán)比上升，但市場需求高漲提振業(yè)主信心，推動甲級市場空置率下降。部分城市將于明后年迎來供應高峰期，或?qū)⒚媾R較大的競爭壓力，預計將加劇樓宇的表現(xiàn)分化。持續(xù)的較大規(guī)模供應也促使部分業(yè)主通過產(chǎn)品升級與人性化服務的提升來應對潛在的市場競爭。
全國租金表現(xiàn)提升 租賃市場穩(wěn)步向好
全國甲級辦公樓租賃需求持續(xù)回暖，成交量回升，釋放出積極訊號，使得甲級市場租金降幅持續(xù)收窄或租金繼續(xù)逐步回升。四個一線城市中，上海、廣州、深圳租金繼一季度回正后二季度持續(xù)小幅攀升，并且漲幅與一季度相比均有擴大，其中廣州租金上漲最為明顯，錄得環(huán)比上升0.8個百分點。與此同時，二季度北京整體市場租金降幅收窄，但市場尚未止跌，環(huán)比下降1.0%。
由于需求回暖勢頭增強，部分情況較為穩(wěn)定的辦公樓項目業(yè)主議價能力增強，正在考慮于下一季度提高租金。1.5線及二線城市租金方面表現(xiàn)均有一定程度的提升。二季度成都甲級辦公樓空置面積持續(xù)縮減，業(yè)主上調(diào)租金意愿明顯，帶動全市租金進入回暖周期，租金增長率轉入正區(qū)間，錄得環(huán)比增長0.5%。
雖然全國市場整體向好，但市場中不同板塊的表現(xiàn)仍存在差異。部分板塊由于供給壓力存續(xù)或空置面積未被吸納，業(yè)主仍被迫采取以價換量的租賃策略，租金回升速度較為受限；而部分空置率持續(xù)下探或表現(xiàn)優(yōu)異的項目，其業(yè)主則率先提升項目租金，從而帶領整個子市場租金回升，部分板塊和項目已實現(xiàn)租金小幅上漲。例如上海前灘和徐匯濱江、廣州琶洲和成都金融城等板塊，隨著部分頭部樓宇租金明顯上升，各項優(yōu)惠及扶持政策也有所收緊。
疫情沖擊之下，市場中不同板塊、不同項目之間表現(xiàn)分化加劇。我們也觀察到，無論是在疫情期間還是后疫情時代，物業(yè)管理品質(zhì)優(yōu)異、招商租賃策略成熟的業(yè)主始終引領市場。明年，隨著市場步入整體性復蘇階段，而市場中辦公樓宇間的硬件品質(zhì)差異已相對弱化，服務品質(zhì)的提升將是未來決定性的競爭優(yōu)勢。
來源：仲量聯(lián)行JLL
編輯：wangdc
