2021年上半年，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（社零總額）211,904億元，同比增長(zhǎng)23.0%。4-6月，社零總額按月持續(xù)回升。五一長(zhǎng)假、端午小長(zhǎng)假、“618”網(wǎng)購(gòu)狂歡節(jié)成為二季度拉動(dòng)中國(guó)消費(fèi)的關(guān)鍵觸點(diǎn)。消費(fèi)加速回升，市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)端后市看漲的預(yù)期繼續(xù)增強(qiáng)。
金銀珠寶、餐飲、服飾業(yè)態(tài)上半年繼續(xù)領(lǐng)漲，餐飲增速超過(guò)商品零售，汽車行業(yè)表現(xiàn)分化。疫情期間，商品零售通過(guò)線上渠道得以艱難維系日常經(jīng)營(yíng)，而餐飲業(yè)則遭受重創(chuàng)。今年開始，餐飲消費(fèi)由于上年基數(shù)低，今年增速?gòu)澋莱�，超過(guò)商品零售。二季度，盡管兩者增速差開始縮小，但前者依然保持一定量的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。業(yè)態(tài)方面，上半年金銀珠寶類消費(fèi)同比增速高達(dá)59.9%，高居各業(yè)態(tài)之首。餐飲與服飾消費(fèi)緊隨其后，分別錄得48.6%、33.7%。汽車行業(yè)在變革中見證未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)或?qū)⒆呦騼蓸O化，傳統(tǒng)車企面臨能源轉(zhuǎn)型的急迫壓力；新能源汽車產(chǎn)銷兩旺，在政策與產(chǎn)品迭代中逐步拓展市場(chǎng)份額，成為拉動(dòng)汽車消費(fèi)增長(zhǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)。
20余城角逐國(guó)際消費(fèi)中心城市，京津滬渝穗五市率先獲批。“十四五”規(guī)劃明確提出培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市，打造一批區(qū)域消費(fèi)中心，希望通過(guò)中心城市的頭部效應(yīng)帶動(dòng)區(qū)域整體消費(fèi)增長(zhǎng)。7月19日，國(guó)務(wù)院正式對(duì)外發(fā)布中國(guó)首批國(guó)際消費(fèi)中心城市名單，包括上海、北京、廣州、天津和重慶，這五座城市也分別來(lái)自中國(guó)四大城市群，即京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)與成渝，是各自所屬城市群的核心城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市群整體的份量不言而喻。2021年上半年，上海、北京、重慶、廣州的社零總額分別位列全國(guó)前四，頭部城市的示范效應(yīng)凸顯。
2021年上半年中國(guó)優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)概覽
上半年，中國(guó)主要一二線城市在經(jīng)歷一季度的沉寂后，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)在二季度迎來(lái)一波增長(zhǎng)：新增供應(yīng)接近250萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2倍以上。一線城市北上廣零售供應(yīng)在二季度集中爆發(fā)，分別錄得新增供應(yīng)23萬(wàn)、18萬(wàn)和13萬(wàn)平方米。1.5線城市的代表重慶、成都、武漢繼續(xù)領(lǐng)跑零售物業(yè)新增供應(yīng)，上半年三城總計(jì)錄得超過(guò)120萬(wàn)平方米，占比達(dá)到上半年全國(guó)新增供應(yīng)總量的1/3。寧波二季度新增供應(yīng)達(dá)到49萬(wàn)平方米，位列各城市首位。
今年開業(yè)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)都在場(chǎng)景營(yíng)造方面嘗試創(chuàng)新。香港置地重慶光環(huán)購(gòu)物公園引入垂直綠植場(chǎng)景“沐光森林”，成為新晉網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。作為寧波首個(gè)“城市綜合體+摩天輪”項(xiàng)目，寧波萬(wàn)象城的開業(yè)引來(lái)全城矚目。上海北外灘來(lái)福士開業(yè)后，以完美復(fù)刻八九十年代市井場(chǎng)景為特色的城市市集，同樣被人流擠爆。在消費(fèi)3.0時(shí)代，消費(fèi)場(chǎng)景是引爆消費(fèi)流量的關(guān)鍵點(diǎn)，未來(lái)中國(guó)也將見證更多的購(gòu)物中心為消費(fèi)者帶來(lái)更多新奇、更具創(chuàng)造性的消費(fèi)場(chǎng)景。
零售物業(yè)開發(fā)回歸一線與1.5線城市，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶頭部城市成為近期市場(chǎng)熱點(diǎn)。截至2021年第二季度，上海、北京、成都、重慶、武漢五城的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量均超過(guò)750萬(wàn)平方米，規(guī)模位居全國(guó)前五，其中京滬兩大一線城市的存量分別已接近1,400萬(wàn)和1,500萬(wàn)平方米，遙遙領(lǐng)先。北方地區(qū)的增量供應(yīng)主要集中在北京和西安兩市。相較而言，長(zhǎng)三角與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的主要城市則成為當(dāng)前與未來(lái)兩年優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)新增項(xiàng)目的重點(diǎn)區(qū)域。
回歸城市內(nèi)部，伴隨核心區(qū)域可開發(fā)用地幾近消耗殆盡，商業(yè)開發(fā)向存量盤活方向發(fā)展。具有一定資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商，將把重心放在城市更新以及老舊零售的提檔升級(jí)上。而新興區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)格局更加開放，持續(xù)吸引優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目來(lái)填補(bǔ)區(qū)域零售商業(yè)的空白。
零售物業(yè)市場(chǎng)逐步走出疫情陰霾，全國(guó)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率連續(xù)三個(gè)季度回落。伴隨中國(guó)疫苗接種率上升及疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，零售消費(fèi)逐步恢復(fù)常態(tài)，零售物業(yè)市場(chǎng)亦隨之迎來(lái)需求回暖。強(qiáng)線下渠道屬性的業(yè)態(tài)，如餐飲業(yè)態(tài)恢復(fù)市場(chǎng)活力，餐廳客流出現(xiàn)明顯回升，新增需求逐步活躍。咖啡茶飲在新一輪的資本加持下，加速擴(kuò)張，品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇、客單價(jià)差距拉大，客群分層加速顯現(xiàn)。此外，新能源汽車、娛樂(lè)潮玩、健康生活類新興業(yè)態(tài)和品牌也展現(xiàn)出較強(qiáng)的承租能力。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末中國(guó)20個(gè)主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率錄得9.4%，按同口徑算環(huán)比下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)。盡管新增供應(yīng)保持高位，但空置率環(huán)比已連續(xù)三個(gè)季度實(shí)現(xiàn)回落，顯示出市場(chǎng)回暖的良好跡象。然而，整體空置率仍高于疫情前水平。
2021年上半年中國(guó)零售市場(chǎng)亮點(diǎn)
1.節(jié)假日經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)加速回暖
“十四五”規(guī)劃對(duì)節(jié)假日經(jīng)濟(jì)提出了明確的發(fā)展方向。今年“五一”長(zhǎng)假增至五天，為遠(yuǎn)途旅游消費(fèi)創(chuàng)造了條件。五一長(zhǎng)假，北京游客量同比增長(zhǎng)81.9%，恢復(fù)至2019年98.4%；上海同比增長(zhǎng)138.9%；廣州同比增長(zhǎng)1.8倍，較2019年仍實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)11.9%。人流數(shù)據(jù)的恢復(fù)是消費(fèi)的基礎(chǔ)。據(jù)銀聯(lián)消費(fèi)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，五一假期旅游拉動(dòng)上海消費(fèi)約400億元。足見，節(jié)假日經(jīng)濟(jì)對(duì)消費(fèi)的帶動(dòng)作用已成為后疫情時(shí)代零售消費(fèi)市場(chǎng)的一劑強(qiáng)心針。
其中，酒店、餐飲業(yè)態(tài)收益較大。以上海為例，酒店平均客房入住率為71%，同比增長(zhǎng)45個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)2019年同期15個(gè)百分點(diǎn)，回升勢(shì)頭明顯。餐飲業(yè)態(tài)也在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)常態(tài)的進(jìn)程中，逐步恢復(fù)元?dú)�。茶飲、咖啡、輕餐、快餐等需求面積相對(duì)更小的餐飲品類擴(kuò)張速度更快，相對(duì)敏捷的經(jīng)營(yíng)模式更適合后疫情時(shí)代的零售物業(yè)市場(chǎng)。相比較而言，正餐的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)仍是對(duì)運(yùn)營(yíng)商的極大考驗(yàn)。尤其在高速擴(kuò)張后，即便是國(guó)內(nèi)的頭部餐飲集團(tuán)同樣面臨營(yíng)收與成本之間的短期平衡問(wèn)題，帶給后市更多觀望情緒。
2.服飾業(yè)態(tài)品牌與產(chǎn)品迭代升級(jí)，年輕、潮流、運(yùn)動(dòng)主導(dǎo)市場(chǎng)流量
疫情后，國(guó)內(nèi)外諸多時(shí)尚品牌利用疫情空擋，加速品牌形象以及產(chǎn)品的迭代升級(jí)。今年上半年，服飾品牌伴隨消費(fèi)回暖也開始了新一輪的市場(chǎng)布局，多數(shù)品牌采取“小而精”的策略，而非“大而全”的粗放式增長(zhǎng)，一二線商業(yè)頭部城市成為布局重點(diǎn)。產(chǎn)品方面，品牌商更加注重自身產(chǎn)品是否滿足實(shí)現(xiàn)年輕消費(fèi)者的消費(fèi)訴求，是否能激發(fā)消費(fèi)需求釋放。品牌形象代言更新、門店重裝煥新、全新產(chǎn)品系列官宣等成為近期服飾品牌的主要?jiǎng)酉�。從新租需求�?lái)看，服飾類需求在增量需求中占1/3左右，仍是零售物業(yè)市場(chǎng)需求端的關(guān)鍵支撐。
十四五綱要提到要“提升供給體系適配性，開展中國(guó)品牌創(chuàng)建行動(dòng)，率先在化妝品、服裝、家紡、電子產(chǎn)品等消費(fèi)品領(lǐng)域培育一批高端品牌”。其中，以“國(guó)潮”品牌為首的中國(guó)品牌，正在國(guó)際上展現(xiàn)出空前的影響力。隨著一系列國(guó)際大牌被抵事件的發(fā)酵以及中國(guó)消費(fèi)者意識(shí)的轉(zhuǎn)變，國(guó)潮品牌正在破圈、被更多消費(fèi)者，尤其是年輕消費(fèi)者所接受。國(guó)潮已從服裝，拓展到國(guó)貨美妝、國(guó)漫國(guó)游、中國(guó)美食、國(guó)貨數(shù)碼等多元領(lǐng)域，并從實(shí)體產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)變到文化傳播。未來(lái)，國(guó)潮的崛起將涵蓋更多的零售業(yè)態(tài)，為零售帶來(lái)更多的發(fā)展空間。此外，在東京夏季和北京冬季奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)的影響下，運(yùn)動(dòng)品牌也借機(jī)加快市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)宣傳、強(qiáng)化形象代言以及門店布局。
3.倉(cāng)儲(chǔ)式超市加速布局，差異化策略成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵
全球風(fēng)靡的倉(cāng)儲(chǔ)式超市在中國(guó)繼續(xù)布局，國(guó)內(nèi)超市品牌也在風(fēng)口下入場(chǎng)跟進(jìn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出“國(guó)際”和“國(guó)內(nèi)”品牌、不同類型超市業(yè)態(tài)同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的新格局。以Costco、Sam’s Club為代表的國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)式超市品牌，在全球供應(yīng)鏈體系支撐下，依托付費(fèi)會(huì)員制模式及高性價(jià)比商品，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，并獲得相當(dāng)程度的客戶粘性。而中資派則采取差異化策略，利用精簡(jiǎn)SKU、批零結(jié)合的模式來(lái)做大單一商品的出貨量，薄利多銷，沖擊下沉市場(chǎng)。一些傳統(tǒng)超市運(yùn)營(yíng)商也正在醞釀會(huì)員店的未來(lái)計(jì)劃，在倉(cāng)儲(chǔ)物流效率不斷提高的加持下，越來(lái)越多的超市品牌正在加入倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員超市的行列。超市業(yè)態(tài)仍然是零售物業(yè)市場(chǎng)主力店的重要構(gòu)成。
存量改造大勢(shì)所趨 輕資產(chǎn)輸出打破傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)格局
上半年，中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)的租金由于基期基數(shù)較低而實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。在逐步擺脫疫情影響后，零售銷售額、客流均已反彈，迎來(lái)新周期。但新增供應(yīng)仍然高企，市場(chǎng)存量較高，存量資產(chǎn)的盤活問(wèn)題仍是零售市場(chǎng)的主旋律。因此，輕資產(chǎn)輸出的零售資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式自然市場(chǎng)前景廣闊。
中國(guó)一線城市由于城市化進(jìn)程較早，大量早期開發(fā)的商業(yè)配套已無(wú)法跟上現(xiàn)在消費(fèi)市場(chǎng)的變化速度。核心商圈的商業(yè)項(xiàng)目投運(yùn)時(shí)間過(guò)早，硬件和軟件設(shè)施老舊，亟待提檔升級(jí)。因此，已邁入存量時(shí)代的城市必然走入城市更新的路徑。在政府引導(dǎo)下，越來(lái)越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)者，參與“城市更新”項(xiàng)目中，煥新核心零售商圈的生命力。
隨著零售開發(fā)成本不穩(wěn)定性的增加，擺脫“重資產(chǎn)”的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式受到開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的青睞。輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)的資產(chǎn)組合和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)得以優(yōu)化，但也將更加考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)商的資產(chǎn)管理能力和精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)能力。全國(guó)范圍內(nèi)，龍湖、華潤(rùn)等大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，已然具備“輕資產(chǎn)輸出”的能力建設(shè)。
輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，運(yùn)營(yíng)商的在營(yíng)商場(chǎng)數(shù)量及管理面積快速增長(zhǎng)。從前策到后期運(yùn)營(yíng)管理、企劃營(yíng)銷等環(huán)節(jié)，都是輕資產(chǎn)模式成功的關(guān)鍵。由于商業(yè)體或商業(yè)模式容易被簡(jiǎn)單復(fù)制，品牌創(chuàng)新力及獨(dú)特性將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。通過(guò)添加“金融屬性”，輕資產(chǎn)可以通過(guò)合理運(yùn)用杠桿，以最小的資金和可控的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)最大化利益。
未來(lái)，中國(guó)的主要城市仍將迎來(lái)一波零售物業(yè)供應(yīng)高峰。商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將有更多的可能性。除輕資產(chǎn)模式外，REITs等類基金運(yùn)營(yíng)模式也有望在零售物業(yè)市場(chǎng)被采用，但道阻且長(zhǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)頭部企業(yè)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)商憑借更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和品牌影響力，將繼續(xù)在新的運(yùn)營(yíng)模式中探索，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。邁入全面消費(fèi)時(shí)代的中國(guó)零售商業(yè)市場(chǎng)，正在突破商業(yè)載體的邊界，其活躍度將不斷回升，現(xiàn)階段中國(guó)仍將是全球最具活力的零售物業(yè)市場(chǎng)之一。
來(lái)源：仲量聯(lián)行JLL
編輯：wangdc
