房訊網(wǎng)訊 仲量聯(lián)行近日發(fā)布深圳寫字樓市場報告指出，三季度深圳甲級辦公樓租賃市場疲弱，凈吸納量以總部自用需求為主，租金環(huán)比下跌約2.8%，但金融行業(yè)展現(xiàn)良好韌性，支撐租賃需求。預(yù)測辦公樓維持供求失衡的現(xiàn)狀，空置率及租金將持續(xù)承壓。
2022年第三季度，在全球高通脹及美聯(lián)儲連續(xù)加息的壓力下, 宏觀經(jīng)濟前景不明朗。全球貨幣緊縮疊加地緣政治沖突，影響了國際間經(jīng)濟交流與合作，使得全球供應(yīng)鏈穩(wěn)定性受到干擾，國際貿(mào)易體系復(fù)蘇勢頭減弱。
外部環(huán)境的不穩(wěn)定以及供應(yīng)鏈不暢讓深圳的外向型企業(yè)受到一定程度的影響，出現(xiàn)外需擴張放緩的情況。部分以跨境業(yè)務(wù)為主的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，面臨著業(yè)務(wù)收縮的風(fēng)險。
在全國經(jīng)濟社會總體呈現(xiàn)“弱復(fù)蘇”的格局下，其他行業(yè)也謹慎調(diào)整業(yè)務(wù)增長預(yù)期，放緩擴張速度，采取相對保守的企業(yè)不動產(chǎn)策略。具體而言，降本增效成為主流使得企業(yè)的承租力下降，并出現(xiàn)了部分縮租、退租的現(xiàn)象。
另外，深圳多點散發(fā)的局部疫情令人員流動和經(jīng)濟活動受限，也對辦公樓租賃活動產(chǎn)生了一定程度的負面影響。第三季度甲級辦公樓的凈吸納量約為33萬平方米，只有去年同期的一半左右，且主要來自總部自用需求，占比超過七成。整體而言，租賃市場呈現(xiàn)疲弱狀態(tài)。
本季度，在租賃需求萎縮的情況下，需求結(jié)構(gòu)也有所改變。雖然金融和TMT行業(yè)仍作為去化主力，但部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的降本增效和業(yè)務(wù)整合持續(xù)推進，使得TMT行業(yè)的租賃成交占比有一定幅度的下降，需求穩(wěn)定性不如金融行業(yè)。金融行業(yè)發(fā)展的良好韌性，支撐其繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定市場的作用，其中銀行、證券、基金和保險等傳統(tǒng)金融業(yè)租賃需求表現(xiàn)堅挺。
第三季度共有5座甲級辦公樓落成，共計約48萬平方米，分別是位于南山區(qū)的深創(chuàng)投廣場、陽光保險總部大廈、大疆天空之城、前海嘉里中心二期，羅湖區(qū)的潤弘大廈T2。盡管需求低迷，但得益于總部自用面積的支撐，例如某領(lǐng)軍科技公司回遷總部的自用面積達20萬平方米，全市整體空置率環(huán)比僅略微上升0.4個百分點。
在辦公樓租賃市場低迷的預(yù)期下，業(yè)主招商及維穩(wěn)壓力增大，更愿意降價出租或續(xù)租，部分面臨退租的項目租金降幅開始加大。從子市場來看，前海片區(qū)租金維持穩(wěn)定，其它區(qū)域跌幅加大。總體而言，本季度深圳甲級辦公樓租金走弱，環(huán)比下跌約2.8%。
市場展望
為了穩(wěn)定經(jīng)濟，促進經(jīng)濟發(fā)展，7月政府出臺了《關(guān)于扎實推動經(jīng)濟穩(wěn)定增長的若干措施》，文件內(nèi)容提出要推動留抵退稅“直達快享”；加快落實國家擴大全額退還增值稅留抵稅額行業(yè)范圍的政策；鼓勵各類物業(yè)業(yè)主減免租金和加大金融支持實體經(jīng)濟力度。相關(guān)政策有助于減輕市場主體負擔(dān)，減少經(jīng)濟下行對各行各業(yè)的沖擊。行業(yè)方面，9月深圳市工業(yè)和信息化局印發(fā)《深圳市軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè)2022年上半年穩(wěn)增長獎勵項目實施細則》，對符合條件的軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè)進行獎勵，該措施將對長期引領(lǐng)深圳辦公樓租賃需求的TMT行業(yè)帶來一定的幫助。
仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“面對未來不明朗的內(nèi)外經(jīng)濟形勢，企業(yè)的經(jīng)營計劃會較為審慎，預(yù)計深圳甲級辦公樓租賃市場需求會持續(xù)疲弱�！�
四季度預(yù)計有超60萬平方米供應(yīng)入市，環(huán)比增加30%左右，超過四成為總部自用大廈。租戶回遷總部的現(xiàn)象自三季度開始顯現(xiàn)，預(yù)計到年底這種情況對于可租賃型存量辦公樓空置率的壓力會進一步加劇。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗指出：“總部租戶回遷、大量的新增供應(yīng)疊加需求疲軟，辦公樓去化壓力增加，市場上供求失衡的現(xiàn)狀將持續(xù)，深圳甲級辦公樓整體空置率預(yù)計會上升。同時，存量辦公樓的空置壓力迫使業(yè)主對挽留租戶的競爭加劇，新增項目業(yè)主也傾向于運用更靈活的租賃策略來提升自身市場競爭力，雙重影響下預(yù)計租金加速進入下行通道，未來租金持續(xù)承壓�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
