房訊網(wǎng)訊 第一太平戴維斯近日發(fā)布《2022年第三季度成都房地產(chǎn)市場回顧及未來展望》報(bào)告指出，三季度成都寫字樓去化短期承壓，“強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”有望積聚樓宇發(fā)展新動能；零售市場復(fù)蘇放緩，高化品牌引領(lǐng)項(xiàng)目調(diào)整升級。
甲級寫字樓市場
2022年第三季度，全市迎來NIC國創(chuàng)中心、成都中國太平金融大廈和成都環(huán)球貿(mào)易廣場一期三個(gè)新項(xiàng)目入市，為市場帶來約25.8萬平方米的新增供應(yīng)面積，全市甲級寫字樓存量超過385萬平方米。第三季度成都甲級樓宇租賃市場挑戰(zhàn)重重，一方面，供應(yīng)端的大幅放量使得商辦市場短期內(nèi)去化壓力倍增；另一方面，季內(nèi)高溫限電和疫情接踵而至，市場回落，各行各業(yè)的租賃需求受到明顯抑制，錄得凈吸納量環(huán)比大幅縮減至約1.3萬平方米。此外，高供應(yīng)、弱需求的市場現(xiàn)狀促使全市空置率環(huán)比大幅上漲4.8個(gè)百分點(diǎn)至27.4%。租金方面，全市平均租金環(huán)比下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)，約為人民幣100.8元每平方米每月。
金融業(yè)依舊是租賃市場的中流砥柱 在市場成交及活躍度略顯低迷的第三季度，金融業(yè)依舊是支撐租賃市場需求的第一大行業(yè)，占比達(dá)到24%。季內(nèi)非傳統(tǒng)金融業(yè)的租賃需求持續(xù)釋放，基金、財(cái)富管理和小額貸款等類型的企業(yè)達(dá)成多筆租賃成交。在第32期“全球金融中心指數(shù)報(bào)告”中，成都排名上升3位，位列全球第34名，在金融科技的細(xì)分排名中成都更是躍升至全球第22名，進(jìn)步尤為顯著，標(biāo)志著成都作為中國西部金融中心的金融實(shí)力不斷增強(qiáng)。其次，信息技術(shù)占比環(huán)比小幅下降至19%，主要是由于近年來為了推動信息技術(shù)行業(yè)的健康有序發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)面臨的政策環(huán)境逐漸趨嚴(yán)，行業(yè)正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整期。最后，專業(yè)服務(wù)的需求占比小幅上漲至12%，以律師事務(wù)所和管理咨詢公司為代表的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)一定程度支撐了甲級樓宇的去化。
產(chǎn)業(yè)鏈提質(zhì)升級有望激發(fā)樓宇市場活力 今年以來，成都聚焦集成電路、新能源和高端軟件等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，通過引入寧德時(shí)代、拓及股份等龍頭企業(yè)，推進(jìn)“鏈主”和“鏈屬”企業(yè)的融合發(fā)展，致力于打造一批具有國際競爭力的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群，增強(qiáng)成都作為超大人口城市的經(jīng)濟(jì)能級。同時(shí)，得益于做大做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略，樓宇經(jīng)濟(jì)有望獲得不竭的發(fā)展動力。以信息技術(shù)行業(yè)為例，成都引進(jìn)了多個(gè)國內(nèi)領(lǐng)先的軟件研發(fā)企業(yè)在成都落地區(qū)域總部，推動成都本地高端軟件產(chǎn)業(yè)鏈強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈，第三季度信息技術(shù)細(xì)分行業(yè)里的芯片、軟件研發(fā)等硬科技企業(yè)的租賃需求趨于活躍。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部（商業(yè)樓宇/商業(yè)及零售服務(wù)/產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)）負(fù)責(zé)人、高級董事戴暉表示：“商務(wù)樓宇是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，成都聚力推動產(chǎn)業(yè)鏈提質(zhì)升級、聚集發(fā)展，將為樓宇租賃市場未來的良性發(fā)展提供強(qiáng)力支撐�！�
展望第四季度，甲級寫字樓供應(yīng)端預(yù)計(jì)放緩，同時(shí)隨著省市政府多項(xiàng)助企紓困政策落地，受疫影響較大的民營企業(yè)和中小微企業(yè)逐漸恢復(fù)發(fā)展，成都辦公市場租賃需求有望緩慢回升。
零售物業(yè)市場
受高溫限電和疫情封控等突發(fā)事件影響，部分項(xiàng)目被迫推遲入市時(shí)間，成都零售市場三季度未錄得新增供應(yīng)，全市購物中心總存量維持在約707萬平方米。成都市場在九月上旬陷入暫時(shí)的停滯狀態(tài)，消費(fèi)市場的復(fù)蘇再次按下暫停鍵，季內(nèi)市場需求整體呈減弱態(tài)勢，購物中心平均空置率繼續(xù)上漲至約11.4%，首層平均租金小幅下調(diào)。
聚焦高端香氛品牌和新式純茶品牌 自2018年成都提出“首店經(jīng)濟(jì)”以來，首店的招引跟隨成都零售市場的發(fā)展變化涵蓋的品類越來越豐富，受眾越來越細(xì)分。例如，作為近年快速發(fā)展的美妝業(yè)態(tài)中平均客單價(jià)更高的品類，眾多國際高級香氛品牌三季度進(jìn)入成都市場，提升了市場上該類品牌的豐富度，代表性案例包括法國沙龍香水品牌馥馬爾首店進(jìn)駐遠(yuǎn)洋太古里，英國高端香水品牌PENHALIGON’S首店進(jìn)駐IFS。此外，純茶品牌作為近年人氣頗高的茶飲品類的細(xì)分賽道，本季度表現(xiàn)活躍，來自深圳的中式茶品牌tea'stone首店落戶萬象城一期，國內(nèi)精品茶葉品牌T9 Tea首店選址IFS。
高化品牌引領(lǐng)項(xiàng)目調(diào)整升級 第三季度，成都商場內(nèi)租戶變動較去年同期顯著減少，調(diào)整較多的品牌集中在高端化妝品類別，部分項(xiàng)目通過引進(jìn)一批知名國際香化品牌，開啟新一輪提檔升級，同時(shí)達(dá)到充分挖掘年輕女性群體消費(fèi)需求，拉動項(xiàng)目銷售增長的目的。例如，IFS負(fù)一樓新成交多家大牌香化精品店，打造高規(guī)格國際香化走廊，強(qiáng)化項(xiàng)目與地鐵口連接區(qū)域的香化氛圍；銀泰城季內(nèi)進(jìn)一步豐富項(xiàng)目的高端化妝品品牌，為消費(fèi)者提供全新的化妝品消費(fèi)體驗(yàn)，加上已有多家高化品牌進(jìn)駐的世豪廣場，大源商圈成為成都零售市場又一個(gè)高化品牌集聚地。
在近期的經(jīng)濟(jì)工作會議上成都政府提出奮戰(zhàn)四季度，全力確保經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量穩(wěn)定增長，進(jìn)入年底，成都零售市場有望加快復(fù)蘇，預(yù)計(jì)將迎來約40萬平方米的新增供應(yīng)。隨著招商大魔方、SKP等關(guān)注度較高的重點(diǎn)項(xiàng)目即將亮相市場，交子商圈有望進(jìn)入快速發(fā)展期，或有助于拉動全市消費(fèi)景氣度上升。
成都作為全國零售第四城和國內(nèi)消費(fèi)重鎮(zhèn)，具有極大的品牌吸引力和市場影響力，但是面對近年來挑戰(zhàn)重重的市場環(huán)境，成都零售市場需要順應(yīng)消費(fèi)需求的快速更新迭代不斷創(chuàng)新加快變革才能持續(xù)提升競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
來源：第一太平戴維斯
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