戴德梁行近日發(fā)布2022年第三季度廣州寫(xiě)字樓及零售市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告顯示，三季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)放量。在宏觀經(jīng)濟(jì)面臨不確定因素的背景下，辦公租賃需求表現(xiàn)淡靜，市場(chǎng)持續(xù)承壓。零售方面，品牌擴(kuò)張速度有所減緩，但新能源、香水品類(lèi)需求仍十分活躍。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)
租賃需求放緩，市場(chǎng)活躍度回落
本季廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有15.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，分別位于琶洲和珠江新城商務(wù)區(qū)，全市總存量上升至603.4萬(wàn)平方米。但受到年初以來(lái)國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)對(duì)供應(yīng)鏈帶來(lái)的巨大影響，新增供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的刺激作用有限，新項(xiàng)目的去化速度不及預(yù)期。從需求端來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨多重挑戰(zhàn)和不確定性，企業(yè)更加注重經(jīng)營(yíng)成本的控制，因此在租賃策略上表現(xiàn)保守。持續(xù)放量的供應(yīng)疊加淡靜的租賃需求，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度較上季有所回落。與之對(duì)應(yīng)，整體空置率環(huán)比上升3.3 個(gè)百分點(diǎn)至12.9%，其中，琶洲、珠江新城、體育中心的空置率均有不同程度上升。去化周期的延長(zhǎng)以及空置成本的增加令不少業(yè)主選擇更進(jìn)取的租賃策略，全市平均租金下調(diào)，環(huán)比下降2.8%至每月每平方米169.2元。
游戲公司尋租活躍拉動(dòng)TMT 需求回升
本季度專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)仍然引領(lǐng)全市成交，租賃成交面積占比較上季度擴(kuò)大9.9個(gè)百分點(diǎn)至35.7%。此外，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在經(jīng)歷行業(yè)調(diào)整與頭部企業(yè)的搬遷后，本季度租賃成交活躍度有所回升，季內(nèi)錄得多個(gè)游戲公司有1,000平方米以上的租賃成交，拉動(dòng) TMT 租賃成交面積占比環(huán)比回升12.9 個(gè)百分點(diǎn)至 26.7%，成為第二大租賃成交主力。區(qū)域選擇上，政策利好及產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)雙重加持下，琶洲仍然備受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)青睞，季內(nèi)占據(jù) TMT 行業(yè)總租賃面積的 58.1% 。
市場(chǎng)快速調(diào)整，業(yè)主策略靈活進(jìn)取
當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，即使是核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，均迅速做出反應(yīng)。多數(shù)業(yè)主采用進(jìn)取的租賃策略，除調(diào)整租金價(jià)格及增加對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的優(yōu)惠力度外，其他的租賃條款也有更靈活的談判空間。如延長(zhǎng)免租期、定制裝修交付等彈性條款，以解決客戶(hù)在成本控制情況下，搬遷裝修費(fèi)用受限的問(wèn)題。
未來(lái)展望：積壓需求重啟，市場(chǎng)將迎來(lái)復(fù)蘇窗口期
展望第四季度，戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示：“得益各項(xiàng)政策的共同作用，預(yù)計(jì)市場(chǎng)前景將更為明朗，市場(chǎng)信心將得到有效提振。此前積壓的租賃需求有望在年末得到釋放，迎來(lái)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)復(fù)蘇的重要窗口期。”對(duì)此，他建議：“于業(yè)主而言，如何把握住這一波集中釋放的租賃需求尤為關(guān)鍵。業(yè)主應(yīng)該提前制定租賃預(yù)案，謹(jǐn)慎匹配客戶(hù)需求并快速響應(yīng)，以求在這個(gè)租賃窗口期有效鎖定客戶(hù)，迅速提升物業(yè)的出租率。”
零售市場(chǎng)
本季度，隨著萬(wàn)博四海城東西兩區(qū)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心總存量上升至489.3萬(wàn)平方米。前三季度新增優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心面積累計(jì)24萬(wàn)平方米，比去年同期減少約40%。新增供應(yīng)令番禺商圈空置率與上季度相比上漲 5個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。同時(shí),在疫情的不確定性影響下,品牌擴(kuò)張速度有所減緩。以上因素令到全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至7.1%，首層租金環(huán)比下調(diào)至人民幣每月每平方米759.6元。
新能源汽車(chē)及香水品類(lèi)需求活躍
業(yè)態(tài)方面，新能源汽車(chē)銷(xiāo)售繼續(xù)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。受政策支持、財(cái)政補(bǔ)貼等利好推動(dòng)，1至7月份廣州市新能源汽車(chē)零售額同比增長(zhǎng)98.9%。根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，前三季度全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心有近30家新能源汽車(chē)門(mén)店新開(kāi)或即將開(kāi)業(yè)，包括正佳廣場(chǎng)新開(kāi)的極氪汽車(chē)和東方寶泰的smart汽車(chē)等。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端表示：“區(qū)別于傳統(tǒng)品牌，新興的綠色消費(fèi)品牌更樂(lè)于把門(mén)店開(kāi)到城市核心地段的購(gòu)物中心，在體驗(yàn)店展示其最新技術(shù)或產(chǎn)品，與消費(fèi)者建立有效的溝通和互動(dòng)。目前中國(guó)一線城市新能源汽車(chē)體驗(yàn)店數(shù)量已經(jīng)超過(guò)350 家，預(yù)計(jì)這一數(shù)字會(huì)在未來(lái)將繼續(xù)增長(zhǎng)。”
零售方面，在悅己消費(fèi)浪潮的盛行以及口罩常態(tài)化使用的雙重影響下，香水品類(lèi)受到市場(chǎng)青睞：法國(guó)品牌Atelier Cologne經(jīng)重新裝修后在K11開(kāi)出全新形象店鋪，香水品牌Frederic Malle和Kilian作為廣州首店亦即將亮相太古匯。
核心商圈表現(xiàn)堅(jiān)挺
從新開(kāi)品牌的區(qū)域分布來(lái)看，核心商圈購(gòu)物中心仍是品牌拓店的第一選擇。本季度42%的新開(kāi)門(mén)店集中在核心商圈，品牌的輪換與升級(jí)帶動(dòng)了區(qū)域的租金增長(zhǎng)；同時(shí)，商圈內(nèi)部分購(gòu)物中心陸續(xù)完成局部調(diào)改，令區(qū)域內(nèi)租金水平有所上漲，珠江新城和越秀區(qū)租金分別環(huán)比上升2.2% 和1.7%。而非核心商圈內(nèi)因疫情導(dǎo)致的封控偶有發(fā)生，購(gòu)物中心客流量和營(yíng)業(yè)額均受到不同程度影響，疊加空置率走高的壓力，各區(qū)域租金水平有所下調(diào)。
市場(chǎng)展望
展望四季度，廣州零售市場(chǎng)計(jì)劃迎來(lái)多個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)總新增面積將達(dá)到28萬(wàn)平方米，包括信達(dá)金茂廣場(chǎng)和黃埔大悅匯等項(xiàng)目。廣州市政府發(fā)布上下九-第十甫歷史文化街區(qū)活化利用的招標(biāo)公告，是永慶坊、北京路步行街后又一個(gè)進(jìn)行活化利用的歷史商業(yè)街區(qū)，有望煥發(fā)老城區(qū)新的消費(fèi)活力。同時(shí)，海珠區(qū)也在積極推動(dòng)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)布局，以“廣州塔-琶洲”世界級(jí)商圈為核心，引領(lǐng)各層級(jí)商圈的高質(zhì)量及特色化發(fā)展方向，促進(jìn)“科產(chǎn)商文旅”高度融合發(fā)展。對(duì)此，戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管及董事冼嘉曦表示：“海珠區(qū)近期與戴德梁行簽訂《海珠區(qū)推動(dòng)廣州市建設(shè)培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市商業(yè)常務(wù)總顧問(wèn)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，戴德梁行作為海珠區(qū)的商業(yè)常務(wù)總顧問(wèn)，全方位助力了海珠區(qū)的商圈規(guī)劃發(fā)展，相信未來(lái)海珠區(qū)將撕去‘老城區(qū)’刻板標(biāo)簽，向‘煙火氣’ 與‘國(guó)際范’相得益彰的良好格局發(fā)展�！�
來(lái)源：戴德梁行
編輯：wangdc
