CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年中國房地產(chǎn)市場展望》報告指出，2021年，中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求迭創(chuàng)新高，大宗物業(yè)投資快速反彈。展望2022年，中國經(jīng)濟增速將逐步向常態(tài)回歸，而逆周期調(diào)控和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將共同為商業(yè)地產(chǎn)新周期注入活力。
寫字樓市場方面，受惠于中國出色的疫情防控和優(yōu)于全球的經(jīng)濟復(fù)蘇，2021年國內(nèi)寫字樓市場呈現(xiàn)強勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創(chuàng)歷史新高。北京、上海、深圳三城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業(yè)活躍的杭州、成都、武漢領(lǐng)跑二線城市需求。
宏觀環(huán)境面臨挑戰(zhàn)，但創(chuàng)新型行業(yè)擴張意愿強勁
2022年國內(nèi)寫字樓租賃市場所面臨的宏觀環(huán)境喜憂參半。一方面，經(jīng)濟增速的放緩和此前快速成長的在線教育、在線游戲等行業(yè)的強化監(jiān)管將在短期內(nèi)影響相關(guān)企業(yè)擴張意愿。而另一方面，RCEP的正式生效、金融行業(yè)改革開放的深化和逆周期財政和貨幣政策調(diào)整有望為租賃市場增添額外的活力。與此同時，受到政府重點支持的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)將持續(xù)高速增長。國家信息中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新景氣指數(shù)為130.7，處于近三年來的高位水平。
從微觀層面來看，我們對2022年寫字樓需求的前景仍較為樂觀。CBRE 2021年的中國寫字樓租戶調(diào)查顯示，60%的企業(yè)計劃在未來三年增加員工數(shù)量，同時出于疫情后對工作場所健康訴求的提升，有49%的受訪企業(yè)則計劃增加人均辦公面積�？萍肌⑸镝t(yī)藥是我們此次調(diào)查中擴張意愿最強勁的行業(yè)。
綜合以上因素，CBRE預(yù)計2022年全國寫字樓凈吸納量將達到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
主力需求穩(wěn)定，細分行業(yè)出現(xiàn)亮點
科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，我們預(yù)計，兩大行業(yè)在寫字樓租賃成交的貢獻占比將基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行業(yè)將有新的亮點出現(xiàn)。
科技行業(yè)：回歸底層技術(shù)研發(fā)和企業(yè)應(yīng)用
2022年科技企業(yè)將更多地從模式創(chuàng)新回歸到底層技術(shù)研發(fā)和企業(yè)服務(wù)應(yīng)用的發(fā)展路徑上，人工智能和云計算是其中的熱門賽道。天眼查數(shù)據(jù)顯示，2021年全國新增8.6萬多家云計算相關(guān)企業(yè)，上半年人工智能相關(guān)企業(yè)新增注冊量達30萬余家，同比增長88%。此外，元宇宙概念的橫空出世也讓專注于“入口級”硬件設(shè)備VR/AR的企業(yè)迅速擴張。我們認為，人工智能、云計算、元宇宙將成為2022年的科技關(guān)鍵詞助推相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)擴張和租賃需求增長。
金融行業(yè)：改革開放紅利激活證券資管需求
2021年金融行業(yè)改革開放繼續(xù)深化：北京證券交易所和廣州期貨交易所揭牌、公募REITs上市、首批金控公司申請獲得受理、外資控股和獨資的保險證券基金公司相繼開業(yè)。得益于政策紅利的證券資管等金融子行業(yè)加速擴張。數(shù)據(jù)顯示，2021年券商保代人增長達17%，投資顧問人數(shù)增加12%，一般證券業(yè)務(wù)人數(shù)亦增漲5%。而在寫字樓市場上，2021年證券類租戶租賃面積同比新增163%。
2022年，我們預(yù)計股票發(fā)行注冊制的全面推開和外資背景的券商理財公司加速布局將繼續(xù)利好優(yōu)質(zhì)寫字樓需求。
醫(yī)藥與生命科學(xué)行業(yè)：聚焦京滬，高速擴容
疫苗和特效藥的持續(xù)研發(fā)投入和人口老齡化的長期趨勢使醫(yī)藥與生命科學(xué)行業(yè)保持高速增長。2021年前三季度，醫(yī)藥制造業(yè)增加值同比增長26.5%；全年醫(yī)藥健康行業(yè)融資金額和筆數(shù)分別增長19.3%和38.6%。CBRE預(yù)計，該行業(yè)在2022年仍然具備高速增長的動能，醫(yī)藥和生命科學(xué)企業(yè)總部和研發(fā)中心集聚的京滬寫字樓市場將最為受益。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
供應(yīng)集中釋放，利于租戶擴張
經(jīng)歷了2020年和2021年的相對供應(yīng)低谷后，2022年寫字樓市場將迎來新項目的集中釋放。全國18個主要城市計劃交付的寫字樓體量約950萬平方米，考慮到疫情局部性爆發(fā)、冬奧會、雙限等因素對建設(shè)進度的潛在影響，我們預(yù)計全年新增供應(yīng)將在800萬平方米，較2021年增長25%左右。
供需格局整體利于租戶方，但城市與區(qū)位間存在分化
伴隨新增供應(yīng)的反彈，2022年末國內(nèi)18個主要城市寫字樓市場的整體空置率水平預(yù)計將回升至23%，但仍低于疫情爆發(fā)的2020年的峰值水平。市場供需整體將利于租戶方，但城市與板塊間的格局將有所分化。
一線城市的空置率水平仍將控制在20%以下，尤其是北京在國貿(mào)CBD和麗澤本輪供應(yīng)高峰接近尾聲后，未來三年新增供應(yīng)將持續(xù)回落。2022年廣州的新增供應(yīng)也將同比下降兩成。二線城市中，2022年多個華東和中西部市場將進入供應(yīng)爆發(fā)期；除成都外，其余城市的空置率將位于20%以上。
分區(qū)位來看，一線城市新增供應(yīng)的90%集中于新興板塊，包括上海徐匯濱江、深圳前海、廣州琶洲。二線城市杭州的錢江新城、成都金融城和東大街、武漢中南路等核心區(qū)位將迎來多個高品質(zhì)項目入市。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
租金降幅繼續(xù)收窄，一線城市核心板塊率先上漲
2022年，受新增供應(yīng)爆發(fā)影響，全國18個主要城市寫字樓租金平均指數(shù)預(yù)計小幅下降0.4%�？傮w需求偏弱的華北二線城市，以及空置率高企的中西部二線城市將面臨更大的租金下行壓力。
一線城市租金表現(xiàn)繼續(xù)跑贏二線城市。北京將率先向業(yè)主市場轉(zhuǎn)變，2022年平均租金將增長0.4%。滬深兩市將延續(xù)供需兩旺的格局，租金走勢平穩(wěn)。而未來三年新增供應(yīng)增速最高的廣州租金將小幅下跌。
核心商務(wù)區(qū)將成為一線城市租金企穩(wěn)回升的引領(lǐng)板塊。2021年一線城市核心區(qū)租賃成交面積大幅增長123%，目前大部分板塊的空置率已經(jīng)低于10%，且除廣州珠江新城外今年新增供應(yīng)極度稀缺。2022年上海南京西路、北京國貿(mào)和中關(guān)村等板塊租金將企穩(wěn)或逐步攀升，上海陸家嘴、深圳福田CBD將觸底回升。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
擴租和升級為主要房地產(chǎn)策略，樓宇健康關(guān)注度提升
擴租和升級是2022年寫字樓租戶的主流房地產(chǎn)策略；全球疫情的持續(xù)讓越來越多的租戶將樓宇健康納入選址因素。
CBRE 2021年中國寫字樓租戶調(diào)查顯示，未來三年將優(yōu)先進行擴租和整合的受訪者分別占到24%和20%，占據(jù)前兩位。2022年充裕的可租面積將為租戶上述房地產(chǎn)策略的實施創(chuàng)造良機。在2021年，擴租交易的成交面積較2020年及2019年分別增長了205%和318%。
另一個重要的租賃趨勢是品質(zhì)升級，高品質(zhì)新樓宇集中且交通和商業(yè)配套完備的新興商務(wù)區(qū)將持續(xù)受到青睞。繼前兩年的上海前灘、北京麗澤之后，上海徐匯濱江、深圳前海、廣州琶洲有望成為2022年的熱點租戶流入?yún)^(qū)域。
另一方面，隨著一線城市核心商務(wù)區(qū)空置率進一步走低，金融、專業(yè)服務(wù)等希望在上述區(qū)位進行辦公空間搬遷升級的租戶需要加快推進其租賃計劃。
樓宇健康關(guān)注度提升
品質(zhì)升級的趨勢也反映出企業(yè)與員工關(guān)注辦公場所健康的長期訴求。疫情爆發(fā)后，健康成為企業(yè)租賃策略中重要的考量因素之一。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，47%的受訪企業(yè)認為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素，該比例較疫情前提升了28個百分點。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
結(jié)論和建議
給租戶的建議
1、2022年市場供應(yīng)充沛，租戶可積極規(guī)劃或推進房地產(chǎn)策略；但需要為部分城市和板塊的供求逆轉(zhuǎn)和租金反彈做好準備，如北京全域、上海南京西路、前灘、浦東世博等。
2、疫情仍可能出現(xiàn)零星爆發(fā)，租戶務(wù)必在辦公和房地產(chǎn)策略中考慮設(shè)置應(yīng)急方案，如遠程辦公、租約中不可抗力的免責(zé)等。
3、健康安全的重要性日益提升。通過辦公室內(nèi)添加更多健康設(shè)施設(shè)備和租賃綠色健康樓宇來提升企業(yè)運營能力和人才吸引力。
4、確定短期和長期的房地產(chǎn)組合增長計劃，可考慮更多地使用靈活辦公。
5、讓企業(yè)房地產(chǎn)策略與ESG目標保持一致。
給業(yè)主的建議
1、重點關(guān)注高成長的科技、生命科學(xué)等行業(yè)。
2、對大部分的市場和區(qū)位而言，提升出租率仍是當(dāng)務(wù)之急。建議新樓把握租戶擴租和品質(zhì)升級的趨勢，著眼于優(yōu)質(zhì)租戶組合的構(gòu)建和中長期的運營表現(xiàn)。
3、針對租戶健康訴求，添加或改造樓宇的健康設(shè)施，如清潔機器人、無接觸設(shè)備、新風(fēng)系統(tǒng)等。務(wù)必保持高頻次的消毒消殺管理。
4、在樓宇內(nèi)配置共享辦公、共享會議室、移動辦公亭等，為租戶靈活辦公提供設(shè)施支持。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
