北京：市場成交有所放緩 金融行業(yè)表現突出
一季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
一季度，受春節(jié)、冬奧和兩會的影響，北京寫字樓市場成交較去年四季度有所放緩，但仍高于2021年同期水平。至此，整體市場凈吸納量同比上升24.1%至18.5萬平方米，全市空置率繼續(xù)環(huán)比下降0.3個百分點，同比下降2.9個百分點至14.3%。租金水平則與去年同期持平，環(huán)比微降0.9%至每月每平方米人民幣334.6元。
行業(yè)表現
一季度，內資證券、資管類企業(yè)表現突出，帶動金融行業(yè)領跑市場，占所有行業(yè)總成交面積的37.0%；其次為高科技、生物醫(yī)藥和專業(yè)服務業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。
市場未來展望
未來三個季度，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約80萬平方米的新增供應，其中新興商圈占比高達74.3%。大量新項目的入市將繼續(xù)推高整體市場空置率，并對租金水平造成下行壓力。2022年伊始，北京的政府工作報告多次強調了高精尖產業(yè)的重要性，包括新一代信息技術、醫(yī)藥健康、新能源等。未來，這些行業(yè)的蓬勃發(fā)展將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。
上海：疫情致市場供需放緩 科技企業(yè)相較活躍
季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
一季度上海寫字樓市場有三棟新項目完工入市，上海非核心區(qū)的甲級寫字樓市場存量隨之突破600萬平方米。市場租賃成交活躍度較去年有所放緩，當季凈吸納量約22萬平方米，少于去年同期。由于一些商圈寫字樓出租率較高，業(yè)主信心有所回升，核心商圈優(yōu)質寫字樓項目平均租金在本季度繼續(xù)小幅上漲。
行業(yè)表現
新年伊始，TMT仍然在上海寫字樓市場中非�；钴S，租賃面積約占本季度總成交面積的21.0%。近期一些制造業(yè)企業(yè)承租面積相對較大，占比較多，而金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)也有新租、搬遷交易發(fā)生，各約占總成交面積的14.7%和14.0%。醫(yī)藥健康企業(yè)在寫字樓市場中仍相對活躍，值得關注。
市場未來展望
一季度受疫情影響，一些項目預計將推遲入市，核心商圈辦公空間仍相對緊俏，年內核心商圈的未來供應將給優(yōu)質企業(yè)提供更多選擇。由于今年國內外不確定因素較多，企業(yè)對新辦公空間的選擇將較為謹慎，市場需求短期內或將放緩。
廣州：吸納表現持續(xù)活躍，市場競爭加劇
季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
一季度，廣州甲級寫字樓新增供應超過17.7萬平方米，全市存量攀升至579.5萬平方米。在新增供應的井噴刺激下，租賃成交延續(xù)活躍態(tài)勢，季內錄得凈吸納量為10.1萬平方米，環(huán)比上升93.8%。空置率環(huán)比上升1.1個百分點至8.6%，仍然維持低位水平。全市平均租金環(huán)比微降0.5%至每月每平方米176.4元。
行業(yè)表現
TMT仍是本季度的成交主力，成交面積占全市總成交面積的24.5%，互聯網企業(yè)持續(xù)引領寫字樓市場去化。制造業(yè)的發(fā)展亦帶來強勁需求，季內成交面積占全市比例環(huán)比擴大3.7個百分點至15.8%。
市場未來展望
2022年廣州政府工作報告中提到要促進傳統產業(yè)升級，加快發(fā)展先進制造業(yè)集群。產業(yè)升級發(fā)展所帶來的相關需求有望成為未來廣州辦公市場的重要支撐之一。未來三年，全市還將迎來超過214.2萬平方米的新增供應，主要分布在琶洲、金融城、珠江新城，新的辦公市場格局將加速形成。
深圳：租金相對平穩(wěn)，金融業(yè)表現堅挺
季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
一季度，新投入使用的甲級寫字樓面積為33.5萬平方米，與去年全年供應水平相當。受到季節(jié)性因素及疫情防控影響，市場活躍度回落，空置率較去年末回升2.9個百分點至22.2%，同比仍下降3.4個百分點；租金則相對平穩(wěn)在每月每平方米210.5元。
行業(yè)表現
一季租賃成交多由春節(jié)前的尋租活動落定，反映出需求的行業(yè)趨勢。金融業(yè)表現堅挺，租賃成交面積占比高達41.7%，其中71.3%為國資控股企業(yè)，表現出大型國企央企更強的抗風險能力。
市場未來展望
預期市場活躍度復蘇一定程度上取決于疫情控制及復工復產進度。同時，國際環(huán)境的變化及宏觀經濟所面臨的壓力對于市場的影響不可小覷。預計年內仍將有62.8萬平方米新增供應投入使用，結合需求端的壓力，深圳甲級寫字樓空置率短期內料將上行，租金面價或許不會顯著下跌，但更多的優(yōu)惠措施或體現在延長免租期、補貼裝修等方面。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
